Le calcul de la valeur locative cadastrale de votre logement

La valeur locative cadastrale représente la valeur donnée par l'administration à une propriété. Elle concerne le bâti comme le nom bâti et sert à déterminer le montant de votre taxe foncière et de votre taxe d'habitation. On vous explique ici comment procéder au calcul de la valeur locative de votre bien.

La valeur locative cadastrale, c'est quoi ?

Peu importe que vous soyez propriétaire de votre résidence principale, d'une résidence secondaire ou d'un logement en investissement locatif, la valeur locative cadastrale (VLC) vous intéresse dans tous les cas. En effet, elle représente le loyer théorique annuel que vous pourriez tirer du bien si vous le mettiez en location. Et accessoirement, sert de base au calcul de certains impôts locaux. Lesquels sont perçus par les collectivités locales, qui les utilisent ensuite pour vous fournir des services.

Ainsi l'administration calcule-t-elle la valeur locative cadastrale pour tous les types de logements (maisons et appartements, individuels ou collectifs), que vous l'occupiez ou non, qu'il soit mis en location ou vacant, vide ou meublé, etc.

La valeur locative cadastrale de votre logement est calculée à partir de conditions de marché très, très lointaines, qui datent du 1er janvier 1970. Vous trouvez que cette base est désuète et qu'elle ne reflète pas vraiment le marché immobilier actuel ? Nous aussi, et ce n'a pas non plus échappé aux députés. Une réforme va donc intervenir en 2020, on vous en parle plus bas.

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Quels éléments sont intégrés dans le calcul de la valeur locative ?

Pour bien comprendre le calcul de la valeur locative, vous devez bien sûr connaître la formule : valeur locative = surface pondérée x tarif au mètre carré du local de référence.

• La surface du logement

Vous habitez un loft avec 7 mètres sous le plafond ou au contraire, sous les combles ? Peu importe, seule la surface au sol est prise en considération. Pas moyen de gruger, donc, en jouant sur la surface habitable et la loi Carrez. Sachez aussi que toutes les pièces sont prises en compte, même celles qui n'en sont pas vraiment, comme votre immense couloir ou votre petit dressing. Idem pour les dépendances comme la cave, le grenier, le garage, votre balcon : ils entrent en ligne de compte dans le calcul de la valeur locative cadastrale.

Vous vous demandez pourquoi on vous parlait de surface pondérée dans la formule de calcul ? Tout simplement parce que toutes les pièces ne sont pas comptabilisées de la même manière. L'administration leur applique un coefficient de pondération en fonction de leur nature (pièce à vivre ou cave par exemple), qui varie de 0.2 à 0.6.

D'autres coefficients de pondération sont intégrés dans le calcul de la valeur locative, variable en fonction de la catégorie de votre logement (dont on vous parle juste après) et des mètres carrés :

– Un coefficient pour la présence ou l'absence d'ascenseur dans les immeubles en copropriété, qui va de -0.15 à +0.15 ;

– Un coefficient de situation, qui va de -0.10 à +0.10 ;

– Un coefficient d'entretien, qui va de 0.80 à 1.20.

• La catégorie du logement

Les logements sont répartis en 8 catégories différentes, du logement délabré au logement de haut standing. La catégorisation intervient par comparaison des immeubles d'habitation, en fonction à la fois de la qualité sur un plan national, mais également d'un point de vue local.

Chaque catégorie correspond à un tarif au mètre carré, qui est multipliée par la surface du logement. L'avantage de ce facteur, c'est qu'il permet de prendre en compte les spécificités du bien (neuf ou ancien, importance de la superficie, état d'entretien de la construction, etc.).

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• L'évaluation du confort

Des éléments de conforts, exprimés en mètre carré, vont également être ajoutés à l'assiette de calcul de la valeur locative. En clair, la surface pondérée retenue sera toujours supérieure à la superficie réellement habitable, puisque sont pris en compte :

– Le gaz : + 2m2 ;

– L'eau courante : + 4m2 ;

– L'électricité : + 2m2 ;

– La douche : + 4m2 ;

– La baignoire : + 5m2 ;

– Les lavabos : + 3m2 ;

– Les w.c. : + 3m2

– Les chauffages par pièce : + 2m2.

Bon à savoir : ces éléments de confort sont également retenus lorsqu'ils sont ajoutés dans des dépendances. Hannibal Lecter, qui a posé un lavabo et un w.c. dans sa cave se voit donc appliquer 6 m2 supplémentaires.

• Les facteurs pouvant modifier l'estimation de la valeur locative brute

La valeur locative cadastrale de votre logement n'est pas fixée ad vitam aeternam. Elle peut être amenée à évoluer dans le temps, en fonction des changements qui interviennent sur le bien. Ils sont regroupés en 5 familles :

– Les constructions nouvelles ou reconstructions : si vous construisez quoi que ce soit sur une parcelle non bâtie ou si vous reconstruisez cette ferme écroulée qui n'était jusqu'ici qu'un tas de cailloux, alors la valeur locative cadastrale va évoluer ;

– Les changements de consistance : ce sont les hypothèses dans lesquelles vous ajoutez une dépendance ou une aile à votre maison. Ou à l'inverse, quand vous démolissez cet appentis qui faisait comme une verrue sur votre belle villa. En somme, quand la superficie est modifiée ;

– Les changements d'affectation : si vous êtes propriétaire d'un local commercial que vous transformez en local d'habitation ;

– Les changements de caractéristiques physiques : c'est quand vous réalisez des travaux d'amélioration d'envergure sur votre logement, mais sans que ceux-ci n'en modifient la superficie. Entre par exemple dans ce cas l'aménagement des combles ;

– Les changements d'environnements : il s'agit de phénomènes extérieurs qui entraînent des conséquences positives ou néfastes pour vous, comme l'implantation d'une antenne relais à deux pas de votre jardin.

Normalement, vous êtes censé aviser le service des impôts fonciers de ces changements, dans les 90 jours suivant leur réalisation. Il vous faut pour cela remplir un formulaire H1, H2, CBD (rien à voir avec le cannabis), U ou ME, en fonction de la nature du changement et de celle de votre logement. L'histoire ne nous dit pas si tous les propriétaires se conforment à cette exigence. Nous, on ne vous recommande pas de frauder, parce que déjà, c'est mal, mais surtout, vous n'êtes pas à l'abri d'une gentille dénonciation de la part de votre locataire. Et dans ce cas, un agent public se déplacera en personne pour constater d'office ces changements. Avec la pénalité qui va avec.

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À quoi sert la valeur locative cadastrale ?

Vous l'avez compris, la valeur locative cadastrale va essentiellement servir de base pour calculer le plus justement possible le montant d'impôt local dont vous êtes redevable.

• Elle sert à calculer sa taxe foncière

Le calcul de la taxe foncière prend en compte 50 % de la valeur locative de votre logement, qui est ensuite multipliée par le taux de la taxe foncière sur les propriétés bâties décidé par la commune où vous résidez.

Elle sert à calculer la taxe d'habitation

Le calcul de la taxe d'habitation fonctionne plus ou moins sur le même principe que la taxe foncière, sauf que la valeur locative sera intégralement prise en compte, avant d'être multipliée par le taux de la taxe d'habitation, lui aussi déterminé par la commune où vous habitez. En revanche, vous vous verrez appliquer des abattements en fonction :

– Du nombre d'occupants dans le logement ;

– Du fait que le logement constitue ou non votre résidence principale.

De la même manière, être Pacsé ou marié (désolé pour les concubins), avoir des enfants à charge, ainsi que le montant de vos revenus peut vous permettre de prétendre à une exonération de taxe d'habitation.

N'oubliez pas que la taxe d'habitation est amenée à disparaître d'ici 2023 seulement pour les résidences principales. Vous en serez donc toujours redevable pour votre résidence secondaire et vos logements en investissement locatif.

• Il est possible de contester son montant

Vous recevez votre taxe foncière et votre taxe d'habitation et vous n'êtes pas d'accord avec le montant que l'administration vous réclame ? Vous pouvez tout à fait vous servir de la valeur locative cadastrale pour le contester. Comme on vient de le voir dans cet article, ce calcul est assez opaque, mais vous avez la possibilité de réclamer la fiche d'évaluation de la valeur locative de votre bien auprès du centre des impôts fonciers dont vous dépendez.

Si on vous facture un lavabo dans le garage ou une piscine sur le toit qu'à l'évidence, vous ne possédez pas, vous adresserez vos doléances directement au centre des impôts, sur le site Internet impôts.gouv.fr ou par courrier. Si vous n'avez pas de réponse dans les 6 mois, ça veut juste dire « CONTESTATION REJETEE ».

La réforme de la valeur locative cadastrale : une augmentation actée

On vous le disait en début d'article, la base de calcul de la valeur locative cadastrale est assise sur le marché immobilier de 1970 et pas sur l'actuel. Ce qui crée des inégalités entre, par exemple, les contribuables parisiens de certains quartiers huppés qui paient une faible taxe d'habitation, alors que ceux qui vivent en périphérie de villes moyennes sont surtaxés.

Pour corriger cet écueil, la loi de Finances de 2020 prévoit de réviser la valeur locative cadastrale. Affaire à suivre, donc…

Pour savoir combien vous pouvez emprunter pour un investissement locatif, c'est par ici :https://www.hellopret.fr/simulation/.