Baisse des taux immobiliers en 2024 : réalité ou fiction ?

Le début de l’année 2024 est marqué par une nouvelle importante qui devrait ravir les emprunteurs immobiliers : le retour de la baisse des taux immobiliers. En effet, les taux immobiliers sur 15 ans sont repassés sous la barre des 4 % après avoir atteint leur pic de 4,50 % en décembre 2023. Si cette baisse est bien réelle et de bon augure pour les futurs emprunteurs, est-elle durable pour autant ? Le cas échéant, serait-il intéressant de repousser son achat immobilier pour profiter de nouvelles baisses de taux dans le courant de l’année 2024 ? Existe-t-il un risque de remontée des taux immobiliers pour l’année 2024 ?

Avant de répondre à ces questions, faisons un bref rappel sur la formation des taux immobiliers dans une économie et les causes qui ont conduit à leur augmentation soudaine au début de l’année 2022.

Inflation, taux directeurs et taux obligataires : des concepts clés pour comprendre les taux immobiliers

Les taux immobiliers sont définis chaque mois par les banques. Ils définissent les intérêts dont devra s'acquitter un emprunteur en vue de financer un achat immobilier. Ils tiennent compte de plusieurs facteurs objectifs et subjectifs :

Le risque de non-remboursement : il s’agit d’un critère subjectif propre à l’emprunteur, plus le risque de défaut est élevé, plus le taux sera élevé. Le taux d’usure en France sert notamment à éviter une disparité trop grande des taux immobiliers en fonction des profils d’emprunteur en fixant une limite au-delà de laquelle il est impossible de souscrire un prêt ;
Les taux à court terme de l’économie (taux directeurs de la banque centrale, EURIBOR) : généralement, les taux à long terme sont plus élevés que les taux à court terme, car l’incertitude est plus grande sur le temps long (risque de non-remboursement, changement de paradigme économique…). En principe, les taux à court terme fixent un taux plancher en deçà duquel les taux immobiliers ne peuvent pas descendre. Mais, il est possible d’assister à une inversion de la courbe des taux, c'est-à-dire que les taux à long terme passent en dessous des taux à court terme reflétant la présence d’un risque imminent et/ou d'une anticipation à la baisse des taux longs.
Les taux à long terme de l’économie (taux des obligations sans risque pour une durée supérieure à 10 ans) : ces taux sont définis par une logique d'offre et demande sur les marchés financiers. Ils sont intimement liés aux anticipations d’évolution des taux sur le long terme par les marchés financiers à un instant T. Les taux immobiliers étant des taux à long terme, ils auront tendance à suivre cette évolution.

Le rôle de l’inflation dans la formation des taux

Le retour de l’inflation en 2022 est la cause directe de l'augmentation des taux à court et long terme. Elle se définit comme l’augmentation générale des prix sur une période donnée.

Dans la mesure où les prix évoluent à la hausse, le pouvoir d’achat du capital s’érode progressivement au rythme de l’inflation. Pour compenser cette perte, les taux d’intérêt devraient le rémunérer à la hauteur de l’inflation. Dans le cas contraire, le prêteur verrait la valeur de son capital se déprécier à hauteur de la différence entre le taux d’inflation et le taux d’intérêt.

Ainsi, lorsque l’on prête de l’argent à un taux inférieur à l’inflation, en la supposant constante pendant toute la durée du prêt, le capital prêté perd progressivement en valeur réelle.

Les taux directeurs : un régulateur de l’inflation

Pour lutter contre l’inflation, les banques centrales disposent d’une boîte à outil en principe très performante : les taux directeurs. Ces taux servent de référence pour les taux à court terme de toute une économie. Plus spécifiquement, le taux de refinancement définit le prix auquel une banque commerciale emprunte à court terme auprès de la banque centrale pour refinancer son activité (notamment lorsqu’elle émet des crédits immobiliers et qu’elle constate un déficit entre ses dettes et créances sur le marché interbancaire).

Lorsque la banque centrale européenne augmente ses taux directeurs progressivement au cours de l’année 2023 jusqu’à atteindre 4,5 % (pour le taux de refinancement), elle fixe un taux plancher en deçà duquel une banque commerciale ne pourrait théoriquement pas descendre dans l'exercice de son activité de crédit à court terme.

Si elle consent des crédits à un taux inférieur au taux directeur sur une durée similaire, elle perdra inévitablement de l’argent (sauf à vendre des produits complémentaires pour compenser). La logique est simple : elle vendrait moins cher son crédit qu’elle ne l’aurait acheté.

Les taux obligataires : un consensus de marché sur les taux à long terme

Mais, comme nous l’avons dit, les taux immobiliers sont des taux longs (supérieurs à 10 ans). Ils ne sont donc soumis qu’indirectement aux taux à court terme puisque sur une longue période les taux directeurs sont susceptibles de varier à l'initiative de la banque centrale.

Dès lors, tout va dépendre de l’anticipation de l’évolution future des taux.

Les taux obligataires des États présentant un très faible risque de défaut de paiement vont alors servir de base de référence dans la fixation des taux immobiliers. Ces derniers sont définis par une logique d’offre et de demande selon les anticipations des marchés financiers. Soumis à la loi du marché, ces taux peuvent donc être inférieurs au taux directeur, notamment si les acteurs anticipent une baisse des taux sur le long terme.

Reste à savoir si les anticipations de ce consensus s’avèrent réalistes !

L’anticipation de la baisse des taux par les marchés financiers

Fin 2023 et début 2024, les marchés financiers anticipent clairement une baisse des taux sur le long terme. En effet, les taux obligataires des États jugés sans risque sont manifestement en baisse avec notamment le :

Bunds Allemand 10 ans : passant de 2,92 % au 04/10/2023 à 2,06 % au 02/01/2023
OAT France 10 ans : passant de 3,52 au 04/10/2023 à 2,609 % au 02/01/2023
T-Bond États Unis 10 ans : passant de 4,17 % au 04/10/2023 à 3,99 % au 02/01/2023.

À noter que ces taux sont bien inférieurs aux taux directeurs des banques centrales dont ces États dépendent. Nous sommes donc dans le scénario d’inversion de la courbe des taux.

Une baisse des taux immobiliers par anticipation en 2024

Cette baisse des taux à long terme constatée sur les marchés se traduit aussi par une baisse des taux immobiliers en France. Alors que les taux directeurs de la BCE (banque centrale européenne) et de la FED (Réserve fédérale américaine) restent inchangés, comment peut-on expliquer cette baisse soudaine des taux à long terme ?

Une anticipation de la fin de l’inflation

En réalité, tout est lié aux anticipations d’inflation. Les marchés financiers parient sur le fait que l’inflation en Europe et aux États-Unis a été jugulée ou est en passe de l’être. En effet, les taux d’inflation de la fin de l’année 2023 sont plutôt réjouissants : 2,4 % en zone euro et 3,1 % aux États-Unis en novembre 2023.

Dans la mesure où le taux d'inflation cible des banques centrales est de 2 %, les marchés considèrent que les taux directeurs actuels ne sont plus justifiés et devront inévitablement être révisés à la baisse.

Des taux immobiliers en dessous de 4 % en janvier 2024

Dans un environnement concurrentiel de l’offre de crédit, certaines banques commerciales partagent ce scénario. Elles sont donc prêtes à consentir des offres de crédit à des taux inférieurs au taux de refinancement de la BCE. Cela leur permet d’attirer de nouveaux clients et de fidéliser les anciens.

Ainsi, en ce début d’année 2024, les taux immobiliers en France sur 15 ans sont tombés en dessous de la barre symbolique des 4 % alors que pour une même durée, ils étaient de 4,50 % en moyenne en décembre 2023. Les crédits immobiliers d’une durée supérieure suivent cette même tendance.

La baisse des taux immobiliers 2024 est-elle durable

Reste à savoir si cette baisse de taux sera durable ou épisodique. S’agit-il d’un épiphénomène se traduisant par une reprise à la hausse des taux, d’une stabilisation ou d’un phénomène durable de baisse durant l’année 2024 ?

Répondre à cette question revient à adopter ou non le consensus actuel des marchés quant aux anticipations de baisse de l’inflation et de l’alignement de la politique monétaire de la BCE vis-à-vis de ce consensus.

Le scénario en faveur de la baisse des taux immobiliers

En apparence, tout prête à croire que les marchés font une bonne anticipation quant à la baisse des taux d’intérêt. Voici quelques arguments prêchant en faveur de ce scénario :

l’inflation ralentit chaque mois pour atteindre quasiment l’inflation cible en décembre 2023 ;
les taux directeurs des banques centrales sont considérés comme très élevés par rapport aux besoins de financement des États et font peser un risque de récession sur l’économie ;
le spectre de la déflation (baisse générale des prix) pourrait revenir en Europe si les taux directeurs sont maintenus à ce niveau. Pour rappel, la Banque Centrale Européenne a mené une lutte difficile contre la déflation durant les 10 dernières années jusqu’à abaisser ses taux à des niveaux négatifs. C’est ce qui a d’ailleurs permis à d’heureux propriétaires d’emprunter à des taux inférieurs à 1 %.

Si ce scénario se réalise, il est certain que les taux immobiliers vont baisser progressivement au rythme notamment de la baisse des taux directeurs. Mais, cette prédiction est loin d’être partagée par tous les économistes !

Le scénario d’une mauvaise anticipation du marché

Bien que l’inflation ralentit, il faut comprendre que sa baisse apparente peut provenir en partie de ce que l’on appelle des effets de base. Dans la mesure où elle est calculée par rapport à l’année précédente, sa base de calcul n’est pas la même d’une période à l’autre. Ce faisant, si le mois de l’année de 2022 a été marqué par une forte hausse de l’inflation notamment en raison de l’augmentation soudaine des prix de l’énergie et que cette cause disparaît l’année suivante, le taux d’augmentation des prix sera naturellement moins élevé. Pour autant, l’inflation peut toujours être présente avec des causes structurelles bien réelles qui peuvent perdurer en 2024.

Pour annuler les effets de la volatilité conjoncturelle des prix de certaines denrées (énergies, alimentaire etc.), les économistes se basent sur un autre indicateur de l’inflation : l’inflation sous-jacente.

Cet indicateur permet de rendre compte des tendances inflationnistes avec plus de précision et donc de mesurer l’augmentation des prix de biens et services ayant une dynamique de prix normalement relativement stable.

En novembre 2023, l’inflation sous-jacente était de 3,6 % en Europe (contre 2,4 % pour l’inflation IPCH).

Par ailleurs, les salaires en Europe ont augmenté de 5,2 % en 2023 alors que la productivité des salariés a baissé de 0,8 %. Normalement, l’augmentation des salaires devrait suivre le niveau de productivité pour maintenir les marges bénéficiaires des entreprises. Elles pourraient alors être tentées d’augmenter leur prix pour compenser.

Il est alors difficile de crier victoire si vite puisque certaines dynamiques inflationnistes restent encore présentes en Europe.

Enfin, quand bien même la BCE considérerait que l’inflation serait vaincue, il est encore peu probable que les taux descendent subitement. Elle procéderait à une légère baisse, sans nécessairement revenir aux taux inédits que l’on a connus dans le passé.

Est-il intéressant d’envisager un prêt immobilier en 2024 ?

Alors, quelle posture adopter concrètement si vous comptez réaliser un achat immobilier ou un investissement locatif ?

Selon nous, la meilleure approche est de profiter au plus vite des taux immobiliers actuellement en baisse et d’éviter de spéculer sur une baisse future courant 2024 pour plusieurs raisons :

Si le marché se trompe, les taux vont remonter, vous aurez donc profité de l'accalmie et fait une bonne affaire.
Si le marché a raison, les taux vont continuer à baisser, mais vous pourrez rapidement faire racheter votre crédit par une autre banque en passant par exemple par un courtier immobilier en ligne comme Helloprêt !

Dans tous les cas, vous avez intérêt à profiter dès maintenant de la baisse des taux. Et pour trouver le meilleur taux actuellement en vigueur, n’hésitez pas à passer par un courtier immobilier comme Helloprêt !