Comment faire pour baisser les mensualités d'un prêt immobilier en cours de remboursement ?

Chaque mois, vous faites face à des échéances de remboursement qui pèsent trop lourd sur votre budget. Vous aimeriez donc faire baisser les mensualités du crédit immobilier. Plusieurs options s’offrent à vous : 

• le report d’échéances ; 
• la modulation des échéances ; 
• le rachat de prêt ;
• le regroupement de crédits ;
• la renégociation avec la banque.

Solution 1 : le report ponctuel d’échéances de mensualité de prêt

Votre banque vous a accordé un prêt immobilier en calculant votre capacité d’emprunt et en adaptant vos mensualités afin de rester dans les 35 % de taux d’endettement. Un imprévu surgit, arrivée d’un enfant, séparation ou perte de votre emploi et vous voilà avec des échéances qui vous mettent en difficulté financière. Une solution peut alors être envisagée pour retrouver un peu d’air : le report des mensualités d’emprunt. Vous allez suspendre le remboursement des échéances pendant une durée allant en théorie de 1 à 12 mois, mais qui, en pratique, n’excède pas trois mois.

Le report de mensualité peut être en : 

• Report total : vous ne remboursez ni capital ni intérêts, seulement les primes d’assurance 
• Report partiel : vous remboursez seulement les intérêts.

En report total, l’allongement du crédit n’est pas proportionnel à la durée de la suspension. En d’autres termes, un report du crédit sur 6 mois n’entraîne pas un rallongement de la durée du crédit de 6 mois. Faute en est à la capitalisation des intérêts. Pendant toute la durée du report total, vous ne remboursez pas le capital restant dû, et les intérêts suspendus viennent s’ajouter à ce capital, qui mécaniquement, augmente. Au regard du fonctionnement du crédit amortissable, le report total peut donc revenir très cher.

En report partiel, l’allongement de la durée de remboursement est proportionnel, et son coût sera plus lourd en début qu’en fin de crédit.

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Solution 2 : faire une demande de modulation des mensualités de prêt

Premier réflexe si vous cherchez à faire baisser la mensualité d’un crédit immobilier : vous reporter à votre offre de prêt pour vérifier si vous pouvez demander la modulation des échéances. Présente dans la plupart des contrats, la clause de modulation des mensualités permet de revoir à la baisse leur montant. Contrepartie de cette facilité : la durée du crédit augmente, ce qui augmente le coût global du crédit et le coût de l’assurance emprunteur.

Les conditions pour diminuer la mensualité de crédit avec une modulation de prêt immobilier

Les banques encadrent strictement cette pratique. Généralement, la diminution des mensualités est limitée à 30 %, voire 50 % pour les organismes de crédit les plus généreux. Cette baisse peut s’avérer insuffisante pour vous permettre de remettre à flot votre budget. 

De la même manière, l’allongement de la durée du prêt est limité à 2, maximum 3 ans. Une chose à savoir : le HCSF a émis une recommandation à destination des établissements bancaires, pour limiter la durée du prêt à 25 ans, et non plus à 30 ans. Pour que votre demande de baisser les mensualités de crédit soit acceptée, encore faut-il que la modularité n’ait pas pour effet de dépasser cette limite.

Autre condition qui peut être imposée par l’établissement prêteur : que vous ayez commencé l’amortissement du prêt depuis une ou plusieurs années. Autrement dit, si vous avez commencé à rembourser votre crédit depuis 6 mois, il ne sera pas possible de demander la modularité.

Enfin, vous pourrez faire baisser les mensualités seulement si vous avez souscrit un prêt amortissable classique, à une seule ligne. Si vous avez souscrit un prêt in fine, il ne sera pas possible de demander la modulation. Idem, si un prêt à taux zéro (PTZ) accompagne votre prêt principal, vous ne pourrez pas la mettre en place.

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Exemple chiffré de baisse des mensualités de crédit avec la modulation

Vous avez souscrit un emprunt de 200 000 euros, que vous remboursez depuis 1 an. Un courtier Helloprêt a négocié pour vous un taux d’emprunt de 3.20 % sur 20 ans. La mensualité est fixée à 1 186 euros, dont une cotisation d’assurance de 57 euros par mois.

Vous demandez à la banque de diminuer la mensualité du prêt immobilier de 11 %. Celle-ci passe à 1 018 euros par mois. En contrepartie, la durée du crédit est allongée de 3 ans.

Au final, du fait de la modulation et de l’allongement de la durée du prêt, le coût total du crédit augmente de 13 295 euros, dont 2 052 euros d’assurance emprunteur.

Solution 3 : faire baisser ses mensualités de crédit immobilier grâce au rachat de crédit

Pour diminuer les mensualités du prêt immobilier, voici une autre piste à explorer : faire racheter son crédit par une banque concurrente. Deux possibilités : trouver un taux d’emprunt inférieur au vôtre ou allonger la durée du prêt.

Un taux d’intérêt plus bas : une mission pour votre courtier

Un meilleur taux immobilier vous permet de baisser les mensualités ou la durée du prêt. 

L’option du rachat de crédit est intéressante dans la mesure où les taux proposés par la nouvelle banque sont plus intéressants que votre banque actuelle : 

• En période de baisse des taux : l’option du rachat de crédit peut être très avantageuse
• En période de hausse des taux : mieux vaut recourir à la modulation des mensualités de prêt immobilier en rallongeant la durée d’emprunt ou, à défaut, faire une demande de report de mensualités.

Allonger la durée du prêt pour diminuer les mensualités

Allonger la durée du prêt vous permet mathématiquement de faire baisser les mensualités. Toutefois, toutes les banques n’acceptent pas de racheter un prêt immobilier sur une durée plus longue que celle restant à courir. À nouveau, l’aide d’un courtier est précieuse pour obtenir leur accord. Les banques en ligne, notamment, peuvent se montrer plus souples sur cette facilité.`

Au regard des frais occasionnés par un rachat de prêt, la rentabilité de l’opération est assurée si l’écart entre les taux est supérieur à 0,7 point.
En cas de taux d’intérêt plus élevé que votre prêt initial, vous pourrez peut-être faire baisser vos mensualités, mais le surcoût engendré notamment par la durée plus longue et le nouveau taux d’intérêt sera trop important pour que l’opération soit véritablement viable.

Lire aussi : Quelle durée choisir pour votre prêt immobilier ?

Les conséquences d’un rachat de prêt

Alors, le rachat de crédit est-il toujours une bonne affaire ? Pas forcément, car il entraîne des frais supplémentaires comme :

•  Le versement d’indemnités de remboursement anticipé (IRA) : vous allez rembourser votre prêt par anticipation. Dès lors, vous devrez verser des pénalités de remboursement anticipé à votre banque actuelle. Celles-ci représentent au maximum 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé par anticipation et 3 % du capital restant dû avant le remboursement anticipé. Notez aussi que le contrat peut vous interdire le remboursement anticipé si le capital restant dû est inférieur ou égal à 10 % du capital initial ;
• Des frais de dossier : vous allez mettre en place un nouveau crédit, et sauf à négocier la suppression des frais de dossier, ceux-ci vous seront facturés par le nouvel établissement prêteur. Ils représentent en moyenne 1 % du montant du prêt ;
•  Les frais de garantie : comme votre prêt actuel, votre nouveau prêt devra être couvert par une garantie. Il peut s’agir d’une sûreté réelle (hypothèque ou privilège de prêteurs de deniers) ou d’une sûreté personnelle (cautionnement). Dans le cadre d’une hypothèque, vous devrez procéder à la mainlevée avant d’en souscrire une nouvelle, ce qui revient cher. Avec un cautionnement, vous récupérerez une partie des fonds déjà versés à l’organisme de cautionnement, mais devrez reverser 1.2 % du capital emprunté.

Si vous envisagez un rachat de prêt pour obtenir un meilleur taux, il est recommandé de le faire si vous vous situez dans les trois premières années de remboursement du prêt, lorsque les intérêts représentent encore une part significative des mensualités.

Exemple du coût d’un rachat de prêt

Reprenons notre exemple précédent. Vous avez souscrit un prêt sur 20 ans que vous remboursez depuis 1 an au taux de 3,2 %. Grâce à une baisse de taux, vous faites racheter votre crédit sur 22 ans au taux de 2.25 % se traduisant par une nouvelle mensualité de 1 018 euros. Le crédit durera 3 ans de plus. 

Montant des IRA : 1 102 €

Montant des frais de garantie : 1 300 euros

Economie d’intérêt d’emprunt : 15 684 euros

Gain issu du rachat : 15 684 -  1 102 - 1 300 = 13 282 euros

Remarque : En raison de la baisse de taux obtenue, vous faites une économie notable sur le coût total du prêt immobilier. L’opération peut se traduire par une perte si la différence de taux n’est pas suffisante ou que le nouveau taux est plus élevé (cela va de soit).

Lire aussi : Comment renégocier son assurance emprunteur ?

Solution 4 : le regroupement de crédit pour faire baisser les mensualités de crédit

Le regroupement de crédit diffère du rachat de crédit en ce qu’il se produit auprès de la même banque. Au lieu de draguer la concurrence, vous allez regrouper vos crédits en un seul auprès de votre banque et payer une unique mensualité adaptée à votre budget.

Contrairement au rachat de prêt, vous n’aurez pas d’IRA à payer, puisque vous restez auprès du même établissement bancaire.

Solution 5 :  la renégociation avec la banque pour faire baisser les mensualités de crédit

Vous allez ici tenter de renégocier à la baisse le taux d’emprunt auprès du banquier qui vous a consenti le prêt. On vous le dit tout net : c’est une opération compliquée. Comme il vous compte déjà dans ses fichiers, il a peu d’intérêt à vous faire un petit cadeau… Sauf si vous présentez un profil d’emprunteur intéressant. En clair, si vous avez de hauts revenus ou si vous avez souscrit plusieurs contrats chez lui.

Lire aussi : Combien de fois peut-on renégocier un prêt immobilier ?

Vous envisagez de procéder à un rachat ou un regroupement pour faire baisser vos mensualités de crédit ? Contactez un expert Helloprêt !