Comment améliorer son dossier avec une caution de prêt immobilier ?

Lorsque vous sollicitez un prêt immobilier, la banque exige une garantie pour sécuriser votre dossier. Le plus souvent, il s'agit d'une caution, souscrite auprès d'un organisme comme le Crédit Logement. Moins coûteux que l'hypothèque le cautionnement de prêt vous permet aussi de récupérer une partie des frais engagés à la fin du crédit. Tout ce que vous devez savoir sur la caution de prêt immobilier !

Comment fonctionne un cautionnement immobilier ?

Si vous avez déjà loué un logement, vous avez certainement dû demander à un garant de signer le bail à vos côtés. Celui-ci s'engage à rembourser le loyer au cas où vous ne le pouvez plus. La caution de prêt immobilier, c'est plus ou moins la même chose, sauf que le garant du prêt immobilier ne sera pas une personne physique, mais un organisme de cautionnement.

Lors de la mise en place du prêt, vous devrez verser des sommes qui alimenteront un fonds de garantie mutuel géré par cet organisme de cautionnement. Si un jour, vous ne pouvez plus faire face à vos mensualités d'emprunt, il se substituera à vous pour les rembourser. Non, les choses ne s'arrêteront pas là, vous vous en doutez bien. L'organisme de cautionnement peut ensuite aller jusqu'à la saisie du bien pour récupérer sa mise. Mais ne vous inquiétez pas, il cherchera d'abord des solutions amiables, comme un report de paiement, un rééchelonnement des mensualités…

La caution de prêt immobilier se distingue de l'assurance emprunteur. Elle est en effet mobilisable lorsque vous ne respectez plus vos obligations de remboursement, alors que l'assurance prend en charge le paiement du capital restant dû suite au décès ou à une invalidité. Rassurez-vous, le cautionnement n'est pas activé au premier retard de paiement. Votre banque attend 3 ou 4 échéances impayées avant de prévenir l'organisme de caution de la défaillance.

D'autres types de garanties existent pour rassurer les banques sur votre dossier d'emprunteur : l'hypothèque et le privilège de prêteur de deniers (PPD). La première leur permet de saisir votre bien et de le mettre en vente si vous ne remboursez plus votre emprunt. Dans le cadre du PPD, elles seront indemnisées en premier si le bien est saisi et vendu. Vous comprenez donc pourquoi les établissements prêteurs préfèrent le cautionnement ! Ils n'ont pas à se lancer eux-mêmes dans les procédures judiciaires, ce sont les organismes de cautionnement qui s'en chargent, après les avoir remboursés. C'est ainsi qu'aujourd'hui, la caution de prêt immobilier est la garantie la plus fréquemment choisie pour sécuriser les prêts immobiliers.

Ultime avantage, certains organismes de cautionnement autorisent de transférer le prêt garanti sur une nouvelle acquisition, à condition que la banque ait donné son accord. En revanche, cette possibilité est offerte seulement si vous envisagez d'acheter un autre bien auprès de la même banque, dans le cadre d'un avenant au contrat de crédit initial.

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Comment obtenir une caution bancaire de prêt immobilier ?

Il existe différents organismes de cautionnement, comme le Crédit Logement (qui garantit un bon tiers des crédits immobiliers en France), le CAMCA, spécialement créé par le groupe Crédit Agricole, SOCAMI pour les Banques Populaires, ou encore le CNP Caution. Une société de cautionnement a même été mise en place pour les agents du service publics et les fonctionnaires. Alors, sur quels facteurs se basent ces organismes pour vous accorder ou non une caution de prêt immobilier ?

1. Le profil emprunteur

Ce que vous ne savez pas sans doute, c'est que ce sont ces organismes qui donnent ou non le feu vert à la banque pour vous octroyer ou non un prêt immobilier. La décision finale leur revient, puisqu'il leur appartiendra de rembourser le crédit en cas de défaillance de votre part. Ils vont donc évaluer le risque que vous leur faites prendre, et donc votre solvabilité, en fonction de critères objectifs comme :

• Votre taux d'endettement : idéalement, il ne doit pas dépasser 33 %. Cette sacro-sainte règle peut être contournée, si par ailleurs vous disposez d'un important patrimoine immobilier ou si vous dégagez des revenus conséquents chaque année ;
• Votre reste à vivre : pour le déterminer, l'organisme de cautionnement se livrera à un calcul très simple : revenus que vous percevez – poids de vos charges, mensualités du crédit immobilier incluses. Normalement, il doit vous rester au moins 400 €, avec une bonification de 250 € par personne à charge ;
• Votre profession : oui, si vous êtes en CDI ou dans la fonction publique, votre dossier passera mieux auprès des organismes de caution de prêt immobilier. Intérimaire, CDD ou indépendant, vous devrez prouver que vous percevez des revenus stables depuis au moins 3 ans ;
• L'apport personnel : il sert à couvrir les frais de notaires et les frais de garantie, ces derniers regroupant justement les sommes réclamées par les organismes de cautionnement qui garantissent votre prêt ;
• L'état de votre compte courant et votre faculté à être un bon gestionnaire : les comptes dans le rouge et les organismes de cautionnement, ça fait deux. Pour améliorer votre dossier, il vous faudra peut-être différer votre projet d'acquisition de quelques mois. On vous le certifie, un découvert bancaire ou des incidents de paiement font peur aux garants de prêts immobiliers. Mieux vaut attendre un peu que d'essuyer un désagréable refus !

2. Les crédits éligibles au cautionnement

Vous devez savoir que la caution de prêt immobilier n'est accordée qu'aux particuliers et aux SCI familiales, qui résident en France, pour l'acquisition d'un bien situé en France. Vous ne pouvez donc pas acheter une villa à Bali avec un cautionnement du Crédit Logement. En revanche, peu importe ce que vous comptez faire de votre bien : l'affecter à votre résidence principale ou secondaire ou encore le mettre en location. La caution de prêt fonctionne également si vous avez besoin d'emprunter pour faire des travaux.

Notez que certains organismes limitent leur intervention sur la durée, généralement à 30 ans. Une précision sans grande importance, car votre crédit ne dépassera sans doute pas 25 ans. Il en va de même pour l'acquisition d'un garage, d'un terrain ou d'un prêt pour des travaux : dans cette hypothèse, le cautionnement ne pourra excéder 20 ans. En revanche, ne sont pas éligibles les travaux de construction que vous réalisez vous-même.

Sachez aussi que l'organisme refusera de cautionner un emprunt destiné à l'achat d'un bien en viager. En règle générale, si vous n'achetez pas en pleine propriété, il demandera à ce que toutes les personnes titulaires d'un droit sur le bien souscrivent une caution solidaire.

Enfin, sont éligibles à la caution les prêts immobiliers à taux fixe ou variable capé, les PTZ et prêts relais, prêts in fine et de capitalisation….

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Un cautionnement de prêt immobilier, combien ça coûte ?

Nous vous l'avons dit plus haut, la caution de prêt immobilier est accordée en contrepartie des frais de garantie, qui sont laissés à votre charge. Ces frais comportent :

• Une commission de caution qui reste acquise à l'organisme de cautionnement, pour rémunérer l'étude du dossier et la mise en place de la garantie ;
• Le versement au fonds mutuel de garantie, qui sert au remboursement des mensualités si l'emprunteur est défaillant. Bonne nouvelle, une partie de ces sommes peut vous être restituée à la fin de votre emprunt.

En moyenne, la caution de prêt représente 1.2 % de l'emprunt. On vous voit venir. Cette somme est-elle négociable ? La réponse est non, car elle est fixée par des barèmes par chaque organisme de cautionnement, notamment en fonction de l'âge. Pour savoir lequel vous offre les conditions les plus avantageuses, vous pouvez procéder à des simulations sur leurs sites Internet respectifs. Prenez bien en compte les sommes que vous pourrez éventuellement récupérer pour avoir une vision objective des offres !

Dans tous les cas, la caution de prêt revient moins chère que l'inscription d'une hypothèque. Pourquoi ? Tout simplement parce qu'elle prend la forme d'un acte sous seing privé, signé entre l'organisme de cautionnement et vous, alors que l'hypothèque suppose l'intervention d'un notaire, et donc les frais qui vont avec. De la même manière, si vous revendez votre bien avant d'avoir fini de le rembourser, l'organisme de cautionnement ne vous réclamera aucuns frais supplémentaires. Dans le cas d'une hypothèque, vous devrez à nouveau vous rendre chez le notaire pour procéder à la mainlevée. Et c'est cher !

Selon l'organisme choisi, vous avez la possibilité de payer la commission de caution lors de la mise en place du prêt ou à l'échéance de ce dernier. Si vous optez pour la première formule, et que vous réalisez un investissement locatif, vous pourrez déduire les frais de vos revenus fonciers dès la première année. Dans la seconde hypothèse, vous devrez attendre l'année de remboursement définitif du prêt.

S'agissant du versement au fonds mutuel de garantie, il a toujours lieu à la mise en place du prêt. Là encore, vous pouvez déduire ces sommes de vos revenus fonciers, s'il s'agit d'un investissement locatif.

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Comment récupérer la caution d'un crédit immobilier ?

Deux hypothèses :

1. Vous remboursez partiellement votre crédit immobilier par anticipation : vous ne pourrez pas prétendre au remboursement des sommes versées au fonds mutuel de garantie ;
2. Vous revendez votre bien, ce qui vous permet de rembourser intégralement votre crédit, ou ce dernier arrive à son terme : votre banque avertira l'organisme de cautionnement, qui vous restituera les fonds mutuels de garantie. Vous devrez bien entendu déclarer ces sommes au fisc, puisqu'elles constituent un revenu…

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