Quels sont les droits et devoirs du co-emprunteur pour un achat immobilier ?

C’est bien connu, à deux, on est plus forts. Vous envisagez donc de souscrire un prêt avec un co-emprunteur. Bonne idée, cette solution présente bien des avantages pour réaliser un achat immobilier ! Attention, cependant, cet engagement fait naître des devoirs qu’il faut avoir en tête avant de signer.

Comment fonctionne un crédit avec un co-emprunteur ?

Qu’est-ce qu’un co-emprunteur ?

Comme ce mot l’indique, le co-emprunteur est celui qui souscrit un prêt immobilier conjointement à un emprunteur. Vous serez donc deux à signer l’offre de prêt et à vous engager à le rembourser. Ce qui ne signifie pas que vous achetez forcément le bien immobilier en commun ! Il est tout à fait envisageable de contracter un crédit ensemble, sans forcément devenir co-acheteur du bien.

Quelle est l’utilité d’un co-emprunteur ?

Dans cette hypothèse, le co-emprunteur est surtout considéré comme une garantie supplémentaire de remboursement pour les banques. Par exemple, vos parents peuvent se porter co-emprunteur de votre crédit pour vous aider à devenir propriétaire, sans vouloir pour autant disposer de droits sur le logement. Mais le plus souvent, c’est votre moitié qui enfile la casquette de co-emprunteur, pour que vous effectuiez un achat immobilier ensemble.

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Qu’est-ce que la solidarité du co-emprunteur ?

La solidarité est une clause du contrat de prêt qui stipule que le co-emprunteur est tenu de rembourser le crédit souscrit dans les mêmes conditions que l’emprunteur principal. Autrement dit, en cas de défaut de paiement d’une échéance, la banque prêteuse peut actionner la responsabilité du co-emprunteur au paiement de la mensualité. À lui de se retourner contre l’emprunteur principal s’il estime être lésé au regard de ce qui a été convenu initialement entre eux.

Cependant, si vous achetez avec votre moitié, votre situation matrimoniale peut avoir une incidence. En effet, en raison de votre régime matrimonial, vous pouvez devenir co-emprunteur par seul effet de la loi. Plusieurs cas de figure :

Vous êtes marié sous le régime de la communauté aux acquêts : dès lors que la souscription du prêt immobilier est faite après le mariage, vous êtes engagé solidairement dans son remboursement. Ce qui signifie, en clair, que la banque peut vous demander à chacun de prendre en charge les mensualités. Si l’un de vous est défaillant, l’autre devra rembourser les échéances. Cependant, le banquier ne pourra pas saisir des biens qui vous appartenaient avant votre mariage ;
Vous êtes marié sous le régime de la communauté universelle : le remboursement du prêt est solidaire, et en plus, l’établissement prêteur peut se payer sur vos biens acquis avant mariage ;
Vous êtes marié sous le régime de la séparation des biens : vous n’êtes pas automatiquement soumis au principe de la solidarité. Le crédit doit être remboursé par celui qui le contracte ;
Vous vivez en union libre : les concubins demeurent responsables des dettes qu’ils contractent, sans solidarité ;
Vous êtes pacsé : comme les gens mariés, vous êtes solidaires des emprunts contractés.

Vous le voyez, la solidarité n’est pas automatique et dépend de votre situation matrimoniale. Elle n’existe même pas si aucun lien ne vous unit avec le co-emprunteur. C’est pourquoi les banques vont quasi systématiquement inclure une clause de solidarité dans l’offre de prêt, pour s’assurer du remboursement.

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Co-emprunt solidaire : un engagement fort !

Vous l’avez compris, vous serez solidaires dans le remboursement du prêt. Cet engagement est encore plus fort que si l’un de vous se portait caution de l’autre pour le crédit. En effet, dans le cadre d’une caution, vous avez des recours, ce qui n’est pas le cas avec la solidarité. Si la personne que vous cautionnez dilapide ses revenus, ce qui l’empêche d’honorer les échéances, vous pouvez agir en justice. À l’inverse, en tant que co-emprunteur solidaire, vous n’aurez d’autre choix que de rembourser les mensualités à sa place.

Qui peut être co-emprunteur ?

En principe, tout le monde peut se porter co-emprunteur. En réalité, certaines banques réservent cette possibilité aux couples, parfois aux familles, ou privilégient le financement des achats en commun (elles refusent votre dossier si le co-emprunteur n’est pas aussi co-acquéreur).

Les conditions tenant à la personne du co-emprunteur

Pour pouvoir être co-emprunteur, il vous faut bien entendu être majeur. C’est la loi, en dessous de 18 ans, on ne peut pas contracter valablement. De toute manière, les banques vont examiner les capacités d’emprunt de l’emprunteur et du co-emprunteur, et il n’est pas dit que votre neveu de 14 ans ait les moyens de prétendre à un crédit.

La capacité d’emprunt du co-emprunteur

On vous rappelle les critères pris en compte dans le calcul de la capacité d’emprunt et votre scoring bancaire :

Vos revenus : l’intégralité de votre salaire ou traitement, ou la moyenne sur 3 ans si vous êtes en CDD, intérim ou indépendant ;
Votre taux d’endettement : c’est-à-dire le poids de vos charges (mensualités de crédit à la consommation par exemple) par rapport à vos revenus. En théorie, le taux d’endettement ne doit pas excéder 35 % ;
Votre reste à vivre : c’est aussi le ratio charges/revenus, mais dans les charges, on comptabilise les mensualités du crédit que vous sollicitez ;
Le montant de votre apport personnel : il doit être d’au moins 10 % pour couvrir les frais de notaire. Il peut être judicieux d’opter pour un montant plus élevé si vous n’êtes pas en CDI ou fonctionnaire.

Enfin, votre co-emprunteur et vous ne devez pas être interdit bancaire et figurer sur le FICP. Ça paraît logique, mais on préfère le rappeler.

Quels sont les avantages d’un prêt avec un co-emprunteur ?

Rassurer les banques

L’atout d’un co-emprunteur, c’est qu’il rassure les banques. On vous l’a dit plus haut, dès lors que la solidarité est inscrite au contrat, elles bénéficient d’une garantie supplémentaire pour le remboursement du crédit. Si l’un de vous deux ne le paie pas, elles peuvent demander à l’autre de le faire. Et si votre profil emprunteur est un peu risqué (situation professionnelle instable), disposer d’un co-emprunteur peut vous faciliter l’octroi d’un crédit.

Augmenter votre capacité d’emprunt

En outre, vous pouvez espérer emprunter une somme plus conséquente que si vous étiez seul à souscrire le prêt. Les établissements bancaires se basent sur vos deux capacités d’emprunt pour déterminer le montant auquel vous pouvez prétendre. Grâce à ce mécanisme, vous pourrez peut-être financer l’achat de cette villa qui vous fait tant rêver.

Garantie supplémentaire + capacité d’emprunt = meilleure marge de manœuvre pour la négociation des taux. En effet, si votre dossier à deux apparaît moins risqué, vous pouvez obtenir un meilleur taux que si vous empruntiez seul. Et potentiellement vous engager sur une durée de crédit moins longue.

Pour avoir une idée de votre capacité d’emprunt et du taux en empruntant seul et avec un co-emprunteur, on vous invite à utiliser notre simulateur de capacité d’emprunt !

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Enfin, l’achat en co-emprunt s’avère moins onéreux que souscrire deux crédits différents. Dans ce cas, il n’est pas sûr que vous obteniez le même taux et vous devrez en plus prévoir une garantie pour chacun des prêts.

L’assurance des co-emprunteurs est-elle obligatoire ?

Vous n’êtes pas sans savoir que l’assurance emprunteur est obligatoire. En fait, cette affirmation est fausse : aucune loi ne l’écrit noir sur blanc. En pratique, aucune banque n’acceptera de vous accorder un prêt si vous ne disposez pas d’une assurance de prêt. Qu’en est-il lorsqu’on est co-emprunteurs ?

En quoi consiste la quotité d’assurance pour un prêt souscrit avec un co-emprunteur ?

L’assurance de prêt doit couvrir le crédit immobilier à 100 %. Si vous êtes deux, vous devez aussi assurer le prêt à 100 %, mais vous pouvez choisir de répartir cette quotité comme vous l’entendez : à 50 / 50 %, 30 / 70 % etc. Ultime possibilité : une quotité à 100 % pour chacun, soit 200 %. C’est une solution qui coûte cher, mais qui vous protège plus. En cas de décès ou de perte totale et irréversible de l’autonomie d’un des membres de votre couple, l’autre n’aura plus rien à rembourser. L’assureur se substituera à lui pour prendre en charge le capital restant dû.

Le coût de l’assurance du co-emprunteur

Vous n’êtes pas sans savoir que le coût d’une assurance emprunteur dépend essentiellement de l’âge et de l’état de santé de l’emprunteur.
Dès lors, si le co-emprunteur a le même âge que l’emprunteur principal, le fait d’emprunter à plusieurs ne devrait pas changer le coût de l’assurance emprunteur (sauf pour une quotité à 200 %).

Par contre, dans le cas où vos parents sont co-emprunteurs par exemple, l’assurance peut devenir très chère pour ces derniers, remettant parfois en question l'opportunité économique d’une telle solution. En effet, dans ce cas de figure, il peut être préférable de privilégier une caution solidaire qui ne nécessite pas la souscription d’une assurance et offre une garantie relativement équivalente à la banque.

Co-emprunteur et séparation : comment ça se passe ?

Si vous êtes co-emprunteur solidaire et que vous décidez de continuer votre chemin seul, il vous faut savoir que la séparation n’entraîne pas automatiquement la désolidarisation. Vous devez la demander à la banque. Il n’est pas certain qu’elle l’accepte. En effet, elle vous accorde un crédit sur la base de vos capacités d’emprunt respectives et parce que vous lui apportiez une garantie supplémentaire en empruntant à deux. Alors, comment se sortir de cette situation ? Trois possibilités s’offrent à vous :

Vous vendez le bien et vous soldez le crédit. Le remboursement par anticipation aura une conséquence financière non négligeable : vous devrez payer des pénalités de remboursement anticipé ;
Vous demandez à la banque le report du crédit sur l’un des co-emprunteurs avec désolidarisation : pour que votre demande soit acceptée, il faudra que vous présentiez des garanties suffisantes. Le recours à un cautionnement ou une hypothèque (ou plutôt une IPPD qui est moins chère à mettre en place) peut être une bonne piste. Vous pouvez également demander à augmenter la durée du prêt, pour que les mensualités pèsent moins lourd sur votre budget. N’oubliez pas que vous devrez également payer la part à votre ex : c’est ce que l’on appelle le rachat de soulte
Vous proposez à la banque d’annuler la solidarité et d’inclure un autre garant dans le crédit immobilier.

Co-emprunteur et surendettement : quels risques ?

Vous vous êtes engagés à rembourser ensemble le prêt. En pratique, c’est l’emprunteur principal qui paie les échéances chaque mois. S’il ne le fait pas, et si le co-emprunteur ne remplit pas non plus ses obligations, la banque peut :

Bloquer le compte bancaire sur lequel sont prélevées les mensualités ;
Demander en justice une saisie sur salaire ou une saisie de biens, pour l’emprunteur comme pour le co-emprunteur ;
Déposer une demande d’interdiction bancaire auprès de la Banque de France.

Vous le voyez, un engagement comme co-emprunteur ne doit pas se prendre à la légère. Cependant, comme le dit l’adage, l’union fait la force, et emprunter à deux peut vous aider à concrétiser plus facilement votre projet immobilier. N’hésitez pas à contacter un courtier pour savoir quel montant de crédit vous pouvez obtenir avec votre co-emprunteur.