Comment récupérer son apport personnel en indivision ?

Avec votre moitié, vous possédez à deux une belle maison, que vous avez financé au moyen d’un apport personnel et d’un crédit. Après de belles années ensemble, vous décidez finalement de vous séparer. Vous vous demandez donc : « comment récupérer son apport personnel en indivision ? ». Pas si simple, la réponse prend en compte le régime matrimonial et différentes méthodes de calcul.

Qu’est-ce que l’indivision ?

L’achat en immobilier en indivision présente un avantage notable : il ne suppose aucun formalisme ni aucun frais pour être mis en place. Rigide, son fonctionnement implique une bonne entente entre les acheteurs et trouve sa limite en situation de séparation.

Définition de l’indivision

L’indivision est une situation juridique dans laquelle vous êtes placés suite à un achat immobilier à deux. Vous détenez des droits à parts égales ou inégales sur le bien immobilier, sans que chacune de ces parts ne soit identifiables.

En somme, vous êtes propriétaires ensemble du logement, en fonction de votre quote-part d’acquisition, mais sans distinction matérielle de cette quote-part.

Le fonctionnement de l’indivision

Avant de se demander comment il est possible de vendre une maison après un divorce, il nous faut revenir sur le fonctionnement de l’indivision.

Vous avez compris que chacun de vous dispose de droits sur l’intégralité du bien. On dit que ce régime est rigide car il suppose généralement de prendre les décisions portant sur le logement à l’unanimité ou à la majorité des deux tiers.

Attention, il ne s’agit pas de la majorité des deux tiers entre les indivisaires, mais des droits indivis. D’où l’importance de ne pas être à 50 / 50 pour éviter les situations de blocage, qui devront alors être dénouées en justice.

Décisions prises à l’unanimité : ce sont celles qui portent sur la disposition des biens. La disposition désigne la faculté de vendre ou de détruire le bien ;
Les décisions prises à la majorité des deux tiers : ce sont celles qui portent sur les actes de gestion et la vente des meubles indivis ;
Décisions prises seul : très rares, elles concernent seulement les décisions à prendre pour la conservation du bien, par exemple, si la toiture menace de s’écrouler.

Pour faciliter la gestion du patrimoine, il est possible de rédiger une convention d’indivision. Elle fixe les règles de fonctionnement de l’indivision, laquelle sera confiée à un gérant. La convention est forcément faite devant notaire puisqu’elle porte sur un bien immobilier.

Vendre en indivision est-ce possible ?

Pour savoir comment récupérer son apport en indivision, encore faut-il déterminer s’il est possible de vendre.

On vient de le voir : la vente d’un bien immobilier est un acte de disposition. Il implique donc l’accord unanime des indivisaires. Toutefois, comme le prévoit l’article 815 du Code civil : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention. ».

Plusieurs options s’offrent alors à vous :

Vendre votre quote-part indivise à l’autre coindivisaire. Ce qui suppose bien entendu un accord entre vous ;
Vendre votre quote-part à un tiers : votre ex dispose d’un droit de préemption. Vous êtes donc tenu de lui notifier votre volonté de vendre à un tiers. Il / elle a ensuite un mois pour dire s’il / elle souhaite acheter à vos conditions, à la place du tiers. Il / elle doit conclure la vente définitive dans un délai de 2 mois ;
Demander le partage de l’indivision : le partage amiable s’effectue le plus souvent dans le cadre d’une succession. À la suite d’une séparation ou d’un divorce, si vous ne trouvez pas de terrain d’entente, il faudra passer devant le juge.

Comment déterminer les quotes-parts en partage d’indivision ?

Aussi appelée quotité d’acquisition, la quote-part détermine la répartition de la propriété entre les indivisaires… Et partant, les droits dont ils disposent sur le prix de vente du bien.

La quotité d’acquisition est calculée sur le prix de revient du bien, c’est-à-dire le prix d’achat augmenté des frais d’acquisition et d’amélioration :

Les frais d’agence immobilière ;
Les frais de notaire ;
Le compte de prorata pour les biens en copropriété, qui comprend les charges de copropriété, le fonds de roulement du syndic ou encore la taxe foncière ;
Les dépenses de travaux.

Qu’en est-il de l’apport personnel dans l’indivision, et du crédit immobilier ? Pour déterminer la quote-part de chacun, le notaire prend en compte la provenance des fonds de l’apport.

Si le versement provient d’un compte personnel, l’acte de propriété mentionne le nom du titulaire et calcule son droit de propriété avec le montant de l’apport. Vous verrez néanmoins plus bas que le régime matrimonial peut avoir son incidence sur ce point.

Si le versement de l’apport provient d’un compte-joint, alors l’apport est censé être fait à 50 / 50 %.

S’agissant du prêt immobilier, la banque impose le plus souvent une clause de solidarité. Chacun de vous répond du remboursement intégral de la mensualité en cas de défaillance de l’autre. Avec bien entendu, la possibilité ensuite de récupérer le montant excédant sa propre part.

Il ne s’agit là que d’une présomption de remboursement, vous pouvez tout à faire choisir entre vous un remboursement inéquitable (par exemple, à concurrence de vos revenus).

Comment récupérer son apport personnel en cas de séparation ?

La question de la quotité de propriété est importante, car elle entre en ligne de compte pour les méthodes de calcul pour la répartition du prix et la récupération de l’apport. Il faut aussi prendre en compte les conséquences du régime matrimonial !

Les règles des régimes matrimoniaux

Petit rappel des effets de chaque régime matrimonial sur le droit aux biens.

Concubinage

En union libre, vous êtes considéré comme propriétaire indivis pour moitié du logement, sauf si le titre de propriété mentionne une répartition différente. Si un seul de vous est inscrit sur l’acte de propriété, l’autre n’a droit à rien, sauf à pouvoir prouver qu’il a aussi financé l’achat.

> L’apport est réputé être en indivision et appartenir de moitié à chacun.

PACS

Vous avez le choix entre la séparation de biens et l’indivision. En régime de séparation de biens, vous conservez chacun la propriété de ce que vous achetez en cours d’union.

> L’apport reste personnel.

Pour un achat à deux, le bien est présumé vous appartenir pour moitié chacun, sauf preuve du contraire. En régime d’indivision, les biens achetés ensemble ou séparément après conclusion du PACS vous appartiennent à chacun pour moitié. Les biens que vous possédiez avant ou reçu par donation ou succession restent des biens propres.> L’apport en indivision restera propre si vous l’avez consenti avant le PACS, ou si les fonds proviennent d’une donation ou d’une succession. À condition toutefois qu’une clause d’emploi ou de remploi soit mentionnée dans l’acte d’indivision.

Lire aussi : L’achat immobilier en étant pacsé

Mariage sous le régime de la communauté aux acquêts

Le régime légal opère une distinction entre les biens propres (ceux que vous possédiez avant le mariage et reçus par donation ou succession) et les biens communs (ceux achetés pendant le mariage). Après un divorce, le patrimoine commun est en indivision jusqu’au partage.

> L’apport en indivision en régime légal restera propre si vous l’avez consenti avant le mariage, ou si les fonds proviennent d’une donation ou d’une succession, à condition qu’une clause d’emploi ou de remploi soit mentionnée dans l’acte d’indivision.

Mariage avec contrat

Il en existe plusieurs sortes :

La séparation de biens : vous êtes en indivision seulement sur les biens achetés en commun, les autres restent propres, qu’ils soient acquis avant ou pendant le mariage. L’apport reste propre ;
La communauté universelle : tous les biens sont communs, l’apport inclus ;
La participation aux acquêts : lors du divorce, l’époux qui s’est le plus enrichi doit de l’argent à l’autre. L’apport vient en passif de la liquidation, sauf clause de remploi.

Les méthodes de calcul de répartition du prix de vente en indivision

On en vient au vif du sujet et à comment récupérer son apport personnel en indivision.

Quatre méthodes de calcul sont possibles :

Au prorata des quotités d’acquisition : le crédit restant à solder est imputé sur le prix de vente. Le reliquat du prix de vente est réparti à concurrence des quotités d’acquisition, sans prise en compte de l’apport en indivision à récupérer ;
Au prorata des quotités d’acquisition, après soustraction du crédit restant et restitution de l’apport à l’intéressé ;
Le prix de vente est partagé entre les indivisaires au prorata, puis chacun rembourse sa part de crédit restant ;
La répartition du prix de vente est faite en fonction de la part de crédit remboursé par chacun, apport inclus.

Généralement, l’apport est comptabilisé dans les quotités d’acquisition. C’est pourquoi la première méthode est la plus usitée. Pour être plus équitable, la méthode numéro 2 peut être retenue.

Notez que dans le cadre d’un mariage sous le régime légal, ou d’un PACS, l’apport provenant de fonds propres aura dû faire l’objet d’une clause d’emploi ou d’une clause de remploi pour que celui qui l’a consenti puisse le récupérer intégralement !

Pour finir, on a envisagé les hypothèses de divorce et de séparation, pour tenir compte des régimes matrimoniaux applicables et parce que c’est le cas le plus fréquent. Dans le cadre d’une indivision entre amis, par exemple, il vaut mieux appliquer la deuxième méthode !