Les conditions pour effectuer un emprunt immobilier

Être un as de la négociation ou faire les yeux doux au banquier ne suffit pas pour obtenir une offre de prêt. Pour le convaincre de vous suivre dans cette belle aventure, vous devez présenter un dossier en béton et afficher un profil rassurant. Zoom sur les conditions pour un emprunt immobilier.

1. Un apport personnel d'au moins 10 %

Première condition pour un emprunt immobilier : disposer d'un apport personnel représentant au moins 10 % du prix d'acquisition du bien immobilier. Vous allez ainsi démontrer à la banque que vous êtes un candidat sérieux, qui a su épargner pour mener à bien son projet. Vous avez passé des années à vous constituer un petit pécule pour devenir propriétaire, et ça, elle adore.

En plus de rassurer les établissements prêteurs, l'apport personnel poursuit un autre objectif : payer les frais annexes au crédit, comme les frais de notaire, frais de dossier ou frais d'agence. Ceux-ci ne sont pas inclus dans le prêt tout simplement parce que les banques ne pourront pas les récupérer en revendant votre bien, si les choses tournent mal.

Enfin, plus l'apport personnel est élevé, plus vous avez de chances de décrocher un bon taux. Pour augmenter votre apport, vous pouvez piocher dans votre Livret A, votre épargne salariale, faire appel à votre famille ou encore souscrire un prêt aidé si vous remplissez les critères.

Pour autant, est-ce impossible d'emprunter sans apport ? Non, notamment si vous réalisez un investissement locatif, puisque les loyers encaissés peuvent suffire à rembourser les mensualités. Pour les primo-accédants, c'est un peu plus compliqué.

2. Un taux d’endettement inférieur à 33 %

Deuxième condition pour un emprunt immobilier, un taux d'endettement théoriquement inférieur à 33 %. Il est mis en place pour deux raisons : vous empêcher de tomber dans la spirale du surendettement, mais aussi pour protéger les banques contre une défaillance dans le remboursement. En outre, le banquier peut voir sa responsabilité engagée s'il vous prête à un taux d'endettement supérieur à 33 % et être condamné à vous payer des dommages et intérêts.

Le taux d'endettement va conditionner le montant des remboursements que vous pouvez supporter, par rapport à vos revenus nets. Ces derniers comprennent vos revenus et salaires, les pensions de retraite et aides sociales, mais également les revenus locatifs, à hauteur de 70 %.

Cet indicateur se calcule selon la formule pas si magique :

Taux d'endettement = dettes + charges / revenus fixes nets x 100.

Normalement, vous ne pouvez pas dépasser les 33 % d'endettement pour satisfaire cette condition à l'emprunt immobilier. Cependant, en fonction de votre profil, la banque peut accepter de monter jusqu'à 45 %.

3. Une capacité d’emprunt suffisante pour votre projet

Troisième condition pour obtenir un prêt immobilier, une capacité d'emprunt suffisante. Dans le jargon bancaire, elle désigne le montant total que la banque acceptera de vous prêter. Inutile de vous imaginer dans une villa à 2 millions si vous ne pouvez emprunter que 20 000 €.

Pour déterminer votre capacité d'emprunt, la banque se base bien entendu sur le taux d'endettement, mais également sur un autre facteur essentiel : le reste à vivre. Comme son nom l'indique, il s'agit des fonds que vous avez à disposition une fois toutes vos charges payées. Mais cette fois-ci en incluant les mensualités du prêt immobilier. Vous saisissez la nuance par rapport au taux d'endettement ? Le reste à vivre révèle surtout votre niveau de vie et doit être d'au minimum 1 200 € pour un couple. En dessous, vous allez avoir du mal à convaincre un organisme de crédit de vous suivre dans votre achat immobilier.

Bon à savoir : le saut de charge, c'est-à-dire la différence entre le loyer que vous versez actuellement pour vous loger et le montant des mensualités, est aussi examiné à la loupe par les banques. S'il est trop élevé, elles rallongeront la durée de prêt pour que vous remboursiez des mensualités moins importantes.

Vous pouvez procéder à une simulation de prêt immobilier pour connaître votre capacité d'emprunt et le meilleur taux pour votre profil.

4. Une gestion des comptes saine

Quatrième condition pour un emprunt immobilier, une gestion des comptes saine. Deux types de candidats au crédit immobilier (en gros) :

Le bon vivant qui dépense une bonne partie de son salaire en boîte de nuit, appareils technologiques dernier cri et shopping. Peu porté sur l'épargne, il finit régulièrement à découvert, autorisé ou non ;
Le gestionnaire prudent, qui dispose d'une épargne de précaution et apporte une vigilance particulière à ses comptes. Il n'est jamais dans le rouge.

À votre avis, quel emprunteur la banque va-t-elle favoriser ? Oui, le premier, c'est son côté rabat-joie qui veut ça. Vous pensez qu'elle ne s'apercevra pas de votre mode de vie ? Détrompez-vous, le dossier d'emprunt comporte toujours les relevés de compte des trois derniers mois. Si ceux-ci sont un peu chaotiques, on vous conseille de différer votre projet immobilier de quelques mois, histoire de remettre vos comptes à plat. Ce serait dommage d'essuyer un refus pour ça.

5. Une sûreté réelle ou personnelle

Un bon dossier ne suffit pas, vous devez également remplir une autre condition pour votre emprunt immobilier : souscrire une garantie (ou une sûreté, c'est la même chose). Elle peut être soit :

Une caution de prêt immobilier : un organisme (comme le Crédit Logement) se portera caution des remboursements de votre emprunt. Si vous ne pouvez plus faire face à vos mensualités, la banque viendra toquer à sa porte. Du coup, c'est l'organisme de cautionnement qui donnera le feu vert (ou pas) à votre dossier, en fonction du risque que vous lui faites courir. Bien entendu, cette garantie n'est pas gratuite. Comptez environ 1.2 % du montant total de l'opération. Bonne nouvelle, si tout se passe bien pendant toute la durée du prêt, vous récupérerez les sommes apportées au fonds mutuel de garantie ;
Une hypothèque : vous acceptez de mettre en gage un bien dont vous êtes déjà propriétaire ou le logement que vous souhaitez acquérir. Si vous ne parvenez plus à rembourser vos échéances, la banque pourra le saisir pour le revendre. L'hypothèque présente l'avantage de sécuriser l'opération de crédit, mais également d'augmenter votre capacité d'emprunt si vous êtes déjà propriétaire. Inconvénient, elle coûte cher, car vous devrez passer par un notaire et payer des frais de publicité foncière et de mainlevée d'hypothèque.

6. Une assurance de prêt

Sixième condition pour un emprunt immobilier, la souscription à une assurance de prêt. Vous n'y couperez pas, elle est systématiquement exigée par les banques, que vous souhaitiez acheter votre résidence principale, votre résidence secondaire ou pour un investissement locatif. Vous devez donc être au minimum couvert contre les risques décès et PTIA. Pour rassurer encore l'établissement de crédit (décidément bien frileux, on en convient), vous pouvez ajouter d'autres garanties au contrat, afin de vous protéger vous et vos proches contre :

Une invalidité totale ou partielle, permanente ou temporaire ;
Une invalidité professionnelle si vous exercez une profession médicale ;
La perte d'emploi (une option très chère, mais à laquelle vous pouvez réfléchir).

7. Une bonne situation professionnelle

Clé de voûte d'un bon dossier, la situation professionnelle est une condition déterminante pour un emprunt immobilier. Les banques préfèrent bien entendu les emprunteurs en CDI ou fonctionnaires, toujours pour une question de prise de risque. Ces derniers, qui ont un travail garanti à vie et un traitement qui progresse tout au long de leur carrière en profiteront pour négocier un super taux.

Pour autant, les CDD et les indépendants ne sont pas exclus du rêve à l'accession immobilière, à condition de :

Disposer d'une certaine ancienneté dans leur travail : chefs d'entreprise, intérimaires et CDD sont logés à la même enseigne. Pour que l'établissement prêteur accepte de jeter un œil sur leur dossier, ils doivent exercer leur profession depuis 2, voire 3 ans ;Avoir des revenus stables : un mois à 0 €, deux mois à 3 000 €, trois mois à 1 2000 € : on vous le dit tout net, n'espérez malheureusement pas décrocher un crédit si vos revenus sont irréguliers. Il faut que la banque puisse faire une moyenne et que celle-ci s'avère assez élevée pour vous octroyer un emprunt ;
Ne pas emprunter sur une durée trop longue (plus l'échéance du crédit est lointaine, plus la banque se montre méfiante) ;
Posséder un apport personnel suffisant ;
Épargner régulièrement.

8. Des antécédents de santé rassurants

Ultime condition pour un emprunt immobilier, les antécédents de santé. Ils ne vont pas impacter le crédit mais en tant que tel, mais l'assurance emprunteur. On radote un peu, mais on vous rappelle que sans assurance de prêt, pas de prêt. La plupart du temps, on vous demandera de remplir un questionnaire médical. Pas question de tricher, les omissions ou fausses déclarations peuvent entraîner la déchéance des garanties. En clair, si vous tombez malade et que l'assureur constate que vous avez menti, il peut purement et simplement refuser de rembourser les mensualités ou le capital restant dû.

Pour mettre toutes les chances de votre côté de décrocher ce précieux sésame, arrêtez de fumer, buvez moins, mangez sain… On ne va pas se la jouer moralisateur, vous n'avez pas besoin de nous pour savoir comment faire pour être en bonne santé !

Vous avez désormais toutes les clés en main pour remplir les conditions d'obtention d'un emprunt immobilier. N'hésitez pas à contacter un courtier pour lui parler de votre projet !