Nos 7 conseils pour votre crédit immobilier

Vous souhaitez acheter un bien immobilier et vous êtes en quête de conseils pour votre crédit immobilier ? Notre expertise en courtage nous permet de vous offrir les meilleurs ! De l’optimisation de votre profil d’emprunteur à la négociation des conditions d’emprunt, en passant par le choix de l’assurance délégué : toutes nos astuces pour votre prêt immobilier.

Optimiser le profil d’emprunteur

Lorsque vous effectuez une demande de prêt, les banques établissent votre scoring, ou credit score. Celui-ci permet de déterminer dans quelle mesure elles courent un risque en vous prêtant de l’argent. Voici donc les critères à soigner pour avoir des chances d’obtenir un prêt immobilier.

La situation professionnelle

Vous le savez déjà, mais ce que redoutent les établissements prêteurs, c’est la défaillance dans le remboursement de l’emprunt. De facto, plus votre situation professionnelle est stable, plus vous les rassurez. Ce sera le cas si vous travaillez en CDI, période d’essai expirée, ou en tant que fonctionnaire titulaire de son poste.

Le fait d’être en situation professionnelle plus précaire (CDD, travailleur indépendant) ne vous exclut pas du crédit immobilier. Vous devez simplement démontrer une période d’activité d’au moins 1 an pour certaines professions libérales, 3 ans pour les autres. Vos revenus seront d’ailleurs pris en compte selon une moyenne sur cette période dans le calcul de la capacité d’emprunt.

Enfin, certaines banques prêtent plus facilement que d’autres aux indépendants, un courtier d’HelloPrêt sera vous aiguiller vers la bonne.

 

Lire aussi : Comment obtenir un prêt immobilier en CDD ?

L’apport personnel

L’apport personnel démontre votre capacité à épargner (et donc à faire face à une échéance régulière comme le sont les mensualités d’emprunt), et votre implication dans votre projet immobilier.

L’apport sert par ailleurs à financer les frais annexes à l’emprunt immobilier (frais de notaire et de garantie, notamment).

Au regard des décisions et recommandations du HCSF, il est devenu difficile d’emprunter sans apport. Généralement, les établissements bancaires demandent 10 % d’apport. Si vous pouvez apporter plus, vous disposerez là d’un levier solide pour négocier le meilleur taux et les conditions d’emprunt.

Le taux d’endettement

Le taux d’endettement représente le poids de vos charges sur vos revenus disponibles. Pour éviter de déséquilibrer votre budget, il faut que le taux d’endettement reste sous la barre des 35 %.

Les organismes de crédit peuvent accepter des demandes de prêt au-delà de ce seuil, pour 20 % de leur production trimestrielle de prêts. Toutefois, ils doivent accorder la priorité aux primo-accédants et à l’acquisition de la résidence principale. 

Ils examineront de près le reste à vivre, c’est-à-dire l’argent dont vous disposez une fois les mensualités payées, pour outrepasser ou non le taux d’endettement.

Pas de découvert bancaire

Les établissements financiers préfèrent les profils économes aux profils dépensiers. Conseil pour votre crédit immobilier : ne pas avoir été à découvert bancaire pendant les 3 mois précédant votre demande. Même si par ailleurs, vous avez droit à un découvert ! Il vaut mieux différer votre achat immobilier si vous avez été dans le rouge.

Présenter l’investissement locatif

Si votre projet concerne un investissement immobilier locatif, vous avez tout intérêt à présenter différents scénarios aux banques, pour montrer que vous avez réflechi votre projet et connaissez bien le marché locatif dans la zone.

Demandez à un agent immobilier d’évaluer le loyer que vous pouvez proposer, les banques acceptent d’en comptabiliser 70 % dans le calcul de la capacité d’emprunt. Établissez 3 scenarios sur le rendement : un normal, un pessimiste, un optimiste.

Présentez les atouts de l’emplacement que vous avez choisi en fonction de votre cible (un studio à proximité d’un campus qui se destine aux étudiants, par exemple). Enfin, simulez le potentiel de plus-value à la revente.

Choisir un type de prêt immobilier

Si vous êtes déjà propriétaire et que vous souhaitez changer de logement, le prêt relais est fait pour vous. Il vous permet d’acheter votre nouveau bien et de prendre le temps de revendre celui que vous possédez déjà dans de bonnes conditions.

Sinon, vous avez le choix entre un prêt immobilier amortissable et un prêt in fine. Vous connaissez le fonctionnement du crédit amortissable : vous remboursez des mensualités qui se composent d’une fraction de capital restant dû et d’intérêts.

Le prêt in fine lui se rembourse moyennant des échéances qui se composent uniquement d’intérêts d’emprunt. Vous soldez le capital emprunté à la dernière mensualité, en une seule fois.

 

Conseil pour votre prêt immobilier : si votre projet concerne un investissement locatif et que vous êtes fiscalisé dans les TMI hautes (30 % au moins), vous avez sans doute intérêt à opter pour le prêt in fine. Vous pourrez ainsi déduire l’intégralité des mensualités des revenus locatifs.

Choisir une assurance emprunteur en délégation

L’assurance de prêt représente un coût non négligeable du financement. Vous disposez alors de deux options :

• Le contrat groupe : la banque qui acceptera votre dossier de prêt ne manquera pas de vous le proposer. Il repose sur la mutualisation des risques entre les emprunteurs. Le taux d’assurance n’est alors pas personnalisé, mais appliqué à une catégorie d’emprunteurs ;
• L’assurance en délégation, proposée par un assureur extérieur : les garanties s’adaptent à votre profil d’emprunteur et le taux est personnalisé en fonction de votre âge, état de santé, profession… C’est ainsi que le plus souvent, l’assurance déléguée revient moins cher.

 

Depuis la loi Lagarde de 2010, vous pouvez librement choisir entre ces deux contrats d’assurance. S’agissant des garanties, vous devez a minima être couvert contre les risques décès et perte totale et irréversible de l’autonomie (PTIA). Selon le risque associé à votre profil et votre projet immobilier, les banques peuvent aussi exiger que vous soyez couvert contre l’invalidité et l’incapacité.

 

À savoir : pas d’inquiétude si vous ne parvenez pas à trouver une assurance pas chère au moment de signer votre offre de prêt ! Depuis la loi Lemoine, vous pouvez changer d’assurance de prêt à tout moment, sans pénalités.

Préparer les documents pour une demande de prêt immobilier

Vous contacterez les banques une fois que votre projet aura bien avancé, c’est-à-dire au stade de la signature du compromis de vente. S’ouvrira alors une période assez courte pour trouver votre financement : 45 à 60 jours. D’où le conseil de préparer dès aujourd’hui votre dossier de demande de prêt.

 

Vous devez fournir des documents aux banques, pour que celles-ci puissent mesurer votre solvabilité et votre capacité d’emprunt, c’est-à-dire le capital maximum qu’elles accepteront de vous prêter au regard de vos revenus et de vos charges.

 

Ainsi, préparez un dossier comportant :

• Vos trois derniers bulletins de paie, ou si vous êtes indépendant, les bilans ou les attestations URSSAF sur les 3 dernières années : ces documents permettront de calculer vos revenus ;
• Votre avis d’imposition ;
• Une copie de votre pièce d’identité et de votre situation familiale ;
• Vos trois derniers relevés de compte bancaire ;
• Une preuve de votre apport personnel ;
• Une copie des contrats de vos autres crédits.

Faire jouer la concurrence entre les banques

Les critères pour accorder un prêt immobilier varie d’une banque à l’autre, tout comme les conditions d’emprunt. Certains organismes de crédit cherchent à attirer de nouveaux clients dans leurs fichiers en consentant des taux immobiliers plus faibles, quand d’autres préfèrent chouchouter les clients qu’ils comptent déjà dans leur portefeuille et ne concèdent pas de geste aux nouveaux.

Par ailleurs, certaines banques acceptent tel profil d’emprunteur et pas un autre. Les banques régionales disposent souvent d’une plus grande latitude pour déployer leur propre politique d’accès au crédit.

C’est ainsi que vous devez mettre en concurrence le plus grand nombre de banques et d’assureurs, pour négocier les meilleurs taux d’emprunt et d’assurance. Vous pourrez ainsi économiser des milliers d’euros ! 

C’est là l’un des meilleurs conseils pour votre emprunt immobilier. Ne vous contentez pas de présenter votre dossier à votre banque, même si vous avez déjà conclu un premier prêt immobilier avec elle.

Ne cessez pas non plus d’interroger les banques dès que vous avez une réponse positive ! La prochaine sera peut-être meilleure.

 

À savoir : vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours après la signature d’une offre de prêt. Si vous en recevez une meilleure pendant cette période, vous pourrez vous dédire sans pénalité.

Négocier les conditions d’emprunt

Autre conseil pour l’emprunt immobilier : négociez les conditions d’emprunt et pas seulement le taux. En effet, certaines d’elles trouvent toutes leur importance si vous connaissez un coup dur pendant le remboursement, d’autres peuvent vous faire faire des économies.

 

C’est ainsi qu’il vous faut négocier :

• Une clause de modulation des échéances, à la hausse ou à la baisse, en fonction de vos revenus ;
• Une clause de transférabilité, qui vous permet de garder votre taux et vos conditions d’emprunt actuels si vous revendez votre bien et en achetez un autre (ce sera compliqué) ;
• Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) ;
• Les frais de dossier.

 

Faire appel à un courtier

Ultime conseil pour votre prêt immobilier : recourir à un courtier HelloPrêt. Il connaît parfaitement le secteur du financement et sait quelle banques sont susceptibles d’accepter votre dossier.

Par ailleurs, le courtier saura vous conseiller sur le financement en fonction de votre situation professionnelle ou personnelle, votre projet immobilier… Il peut aussi vous accompagner dans la recherche de la meilleure assurance de prêt.