Chef d’entreprise : nos conseils pour obtenir votre prêt immobilier

Vous êtes dirigeant d’entreprise et souhaitez concrétiser un achat immobilier ? Il vous est tout à fait possible, comme pour un salarié d’obtenir un prêt immobilier. Toutefois, vous devez démontrer que votre entreprise est stable et idéalement que vos résultats sont en croissance depuis 1 à 3 années. 

Recourir à un courtier immobilier se révèle particulièrement recommandé pour négocier le taux et vous accompagner tout au long du processus de financement. Zoom sur le prêt immobilier du chef d’entreprise !

Comment obtenir un prêt immobilier pour chef d’entreprise ?

Vous travaillez à votre compte, sous un statut d’entrepreneur individuel ou de société. En fonction du statut juridique, vous serez considéré comme un travailleur indépendant (travailleur non salarié, TNS) ou comme un assimilé salarié. Dans les deux cas, il est possible d’obtenir un crédit immobilier à condition bien entendu de respecter les conditions d’octroi applicables à tous les emprunteurs.

Avoir de l’ancienneté dans son activité

Derrière le statut de chef d’entreprise se dissimulent de nombreux métiers : profession libérale réglementée ou non, restaurateur, commerçant, prestataire de services…

Pour déterminer si elles vous prêtent ou non de l’argent, les banques vont demander une durée d’ancienneté, variable en fonction de la nature de l’activité. Pour un médecin, par exemple, la durée d’ancienneté est généralement d’un an. Elle passe à 3 ans pour de nombreux autres secteurs d’activité.

Disposer d’une certaine ancienneté permet de justifier de la régularité de l’activité, de sa pérennité et de la croissance éventuelle des bénéfices. Vous devrez ainsi fournir aux établissements prêteurs un certain nombre de justificatifs comme le bilan financier, le bilan comptable ou l’attestation Urssaf.

Préciser votre statut juridique de dirigeant d’entreprise

 On l’a dit plus haut, vous pouvez être :

• Assimilé salarié : a priori, votre situation professionnelle est plus stable que celle d’un TNS, même si vous ne disposez pas de protection chômage. L’entreprise vous verse régulièrement une rémunération ;
• TNS : vous choisissez de vous payer sous forme de rémunération ou de dividendes, ou par gestion des bénéfices si vous êtes entrepreneur individuel au régime de la micro-entreprise.

La capacité d’emprunt pour obtenir un prêt immobilier chef d’entreprise

Les organismes de crédit acceptent de vous financer à hauteur d’un certain montant : votre capacité d’emprunt. Elle est calculée en fonction de :

• Vos revenus : si vous bénéficiez d’un salaire, il sera intégralement comptabilisé, ainsi que les primes inscrites au contrat de travail. Sinon, les revenus seront pris en compte sur la base d’une moyenne sur 1 à 3 ans ;
• Vos charges : elles comprennent les mensualités d’autres crédits (à la consommation, auto…) et les pensions alimentaires ;
• Votre apport personnel : on y vient juste en-dessous ;
• Le taux d’endettement : il représente le poids de vos charges sur vos revenus et ne doit pas excéder 35 % ;
• Le taux d’intérêt ;
• La durée de remboursement : elle est limitée à 20 ans pour un projet d’investissement locatif et à 25 ans + 2 ans de différé pour l’acquisition de la résidence principale ou secondaire. Plus elle est longue, plus le taux est élevé et réciproquement.

L’apport pour le crédit immobilier du chef d’entreprise

L’apport personnel est actuellement indispensable pour l’obtention d’un emprunt immobilier. Il sert à financer les frais annexes au crédit comme les frais de notaire et les frais de dossier. Il atteste en outre de votre capacité à épargner régulièrement.

En général, les établissements bancaires demandent un apport représentant au minimum du 10 % du prix d’acquisition. Si vous pouvez apporter plus, vous pouvez mieux négocier le taux d’intérêt et les conditions d’emprunt et vous augmentez vos chances d’obtenir le financement.

Le taux d’emprunt du dirigeant d’entreprise

Le taux immobilier varie en fonction de plusieurs critères :

• Votre profil d’emprunteur : plus votre activité est ancienne, plus vous êtes en mesure de le négocier ;
• Le montant de votre apport ;
• La durée de remboursement.

La capacité de gestionnaire du chef d’entreprise

Vos comptes bancaires doivent être impeccables, c’est-à-dire que vous ne devez pas avoir été à découvert dans les 3 mois précédant votre demande de prêt. 

Pour vérifier si c’est le cas ou non, les organismes de crédit vous demandent vos trois derniers relevés de compte bancaire. Si vous avez été dans le rouge, différez votre projet immobilier de quelques mois. 

Par ailleurs, si vos comptes révèlent que vous parvenez à mettre de l’argent de côté régulièrement, vous enverrez un signal positif aux établissements financiers.

Comment rassurer les banques pour emprunter avec un statut de chef d’entreprise ?

Emprunter à deux avec un co-emprunteur en CDI

En présence d’un co-emprunteur, il existe une clause de solidarité sur le remboursement du crédit immobilier. Pouvoir acheter à deux, avec un fonctionnaire ou un salarié en CDI, dont l’activité professionnelle est stable, constitue un atout certain pour obtenir votre financement.

Proposer une garantie réelle sur le crédit immobilier

Aussi appelée sûreté, la garantie a pour objectif de garantir le remboursement du prêt, dans les situations de défaillance non prises en charge par l’assurance emprunteur. 

Il existe deux grandes familles de garanties : les garanties personnelles (sûretés personnelles) et les garanties réelles (sûretés réelles).

 

Le plus souvent, les emprunteurs sont couverts par un organisme de cautionnement comme le Crédit Logement. Pourquoi ? Tout simplement, parce que cette garantie personnelle est simple à mettre en place et à mobiliser pour les banques. Si vous ne parvenez plus à rembourser votre emprunt, Crédit Logement prendra en charge les mensualités ou le capital restant dû.

L’avantage pour les emprunteurs, c’est que cette garantie est peu onéreuse (1.2 % du montant du capital emprunté, dont une partie vous est restituée à l’issue de l’emprunt si vous n’avez pas connu d’incident.

Du fait de l’instabilité de votre situation professionnelle, votre dossier risque d’être difficilement accepté par un organisme de cautionnement. Mais pas de panique, vous pouvez proposer aux banques une garantie réelle :

• L’hypothèque : elle leur donne la possibilité de saisir et de revendre le bien immobilier ;
• L’inscription du privilège de prêteur de deniers : elle permet la saisie et la revente du logement, mais octroie en plus un droit de priorité à la banque sur le remboursement de l’emprunt.

Le nantissement d’un produit bancaire peu risqué comme l’assurance vie en fonds en euros peut enfin être proposé. L’assurance vie constituera alors un gage pour la banque.

Existe-t-il des prêts aidés pour les chefs d’entreprise ?

Il n’existe pas de prêt immobilier spécifique pour dirigeants d’entreprises. 

Par exemple, vous pouvez** demander un prêt à taux zéro** (PTZ) si vous remplissez les conditions de ressources et de zone géographique. Il faut également que votre achat :

• Concerne la résidence principale ;
• Si vous réalisez un achat dans l’ancien, il doit s’accompagner de travaux représentant 25 % du coût total de l’opération.

 

Ne permettant pas de financer l’intégralité de l’acquisition, le montant du PTZ varie en fonction de la zone où se situe le logement (B2 ou C).

Quelle assurance de prêt immobilier pour un chef d’entreprise ?

L’assurance emprunteur a pour objectif de rembourser les mensualités d’emprunt ou du capital restant dû si vous êtes victime d’un aléa de la vie qui vous empêche de travailler. Entrent dans la catégorie des aléas de la vie le décès, l’accident ou la maladie.

Les garanties de l’assurance emprunteur du chef d’entreprise

L’assurance emprunteur comporte différentes garanties, dont les deux premières sont obligatoires :

• L’assurance décès : l’assurance rembourse le capital restant dû ;
• L’assurance PTIA : PTIA est un acronyme signifiant « perte totale et irréversible de l’autonomie ». Si vous avez besoin de l’assistance d’une tierce personne pour effectuer 3 des 4 gestes de la vie quotidienne, l’assurance prend en charge le capital restant dû ;
• L’assurance incapacité totale temporaire (ITT) : elle rembourse les mensualités lorsque vous êtes temporairement empêché de travailler ;
• L’assurance invalidité permanente partielle (IPT) : elle est mobilisable si vous attestez d’un taux d’invalidité compris entre 33 et 66 % ;
• L’assurance invalidité permanente totale (IPP) : elle est actionnable si le taux d’invalidité est supérieur à 66 %.

 

Le coût de l’assurance de prêt du dirigeant d’entreprise

Le tarif d’une assurance emprunteur de chef d’entreprise dépend de : 

• Du mode de calcul de la cotisation : capital emprunté ou capital restant dû :
• Du nombre de garanties que vous souscrivez ;
• Du taux d’assurance que vous négociez (votre courtier immobilier peut s’en charger).

 

Ultime possibilité pour obtenir un prêt immobilier de chef d’entreprise : la domiciliation de vos revenus professionnels à la banque. Faites appel à un courtier en prêt HelloPrêt pour augmenter vos chances d’obtenir votre crédit et pour négocier le taux !