Gérants non salariés : nos conseils pour obtenir votre prêt immobilier

Vous êtes gérant non salarié ? Pas d’inquiétude, vous pouvez quand même obtenir un prêt immobilier, même si a priori votre situation professionnelle n’est pas aussi stable que celle d’un gérant salarié. Vous devez simplement justifier de revenus récurrents et suffisants et obtenir une garantie de prêt. Zoom sur le prêt immobilier du gérant non salarié !

Comment obtenir un prêt immobilier pour gérant non salarié ?

Vous devez respecter les mêmes critères d’obtention que tout autre emprunteur : revenus suffisants, taux d’endettement limité à 35 %.... Simplement, vos revenus étant intrinsèquement liés à la santé financière de l’entreprise, les banque vous demanderont de la justifier.

La capacité d’emprunt pour obtenir un prêt immobilier gérant non salarié

On appelle capacité d’emprunt le montant maximum que les établissements prêteurs acceptent de vous accorder au regard de différents critères comme :

Vos revenus : comme vous n’êtes pas salarié, la banque ne regarde pas votre salaire, mais les revenus que vous vous versez si vous êtes en société, les bénéfices après abattement si vous êtes micro-entrepreneur. Pour les salariés, les revenus mensuels sont comptabilisés intégralement. Pour vous, les banques effectueront une moyenne des bénéfices et revenus d’activité sur 1 à 3 ans. Plus cela fait longtemps que vous avez débuté votre activité, plus vous avez de chances d’obtenir votre emprunt immobilier ;
Vos charges : elles comprennent les mensualités d’un crédit à la consommation, d’un crédit auto, un prêt personnel, les pensions alimentaires ;
Votre apport personnel : on y vient juste en-dessous ;
Le taux d’endettement: il dépend de vos revenus et charges ;
Le taux d’intérêt et la durée de remboursement.

À savoir : la banque vous demandera de fournir des justificatifs de ressources comme les bilans comptables de la société, l’attestation annuelle URSSAF pour les auto-entrepreneurs…

L’apport pour le crédit immobilier du gérant non salarié

L’apport personnel est aujourd’hui devenu indispensable pour emprunter. Il désigne l’épargne que vous pouvez injecter dans votre projet immobilier afin de financer les frais annexes à l’emprunt comme les frais de dossier pour le montage de l’offre de prêt , les frais d’agence immobilière ou encore les frais de notaire.

En général, les organismes de crédit exigent un montant d’apport représentant au minimum du 10 % du prix d’acquisition. Si vous disposez d’un apport supérieur, c’est un bon point pour votre crédit immobilier gérant non salarié. Outre l’obtenir plus facilement, vous pourrez par exemple négocier le taux d’emprunt.

Le taux d’endettement pour le prêt immobilier d’un gérant non salarié

Le taux d’endettement désigne le poids de vos charges sur vos revenus. Depuis 2022 et une décision du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), il est obligatoirement plafonné à 35 %.

Pour calculer le taux d’endettement, il faut appliquer la formule suivante :

Taux d'endettement = charges / moyenne des revenus nets x 100.

Le total de vos remboursements, mensualités d’emprunt incluses, ne doit pas excéder 35 % de vos revenus.

À savoir : les établissements financiers peuvent déroger à la règle des 35 % de taux d’effort si vous présentez un reste à vivre élevé et pour 20 % de leur production trimestrielle de crédits.

Le taux d’emprunt des gérants non salariés

Le taux immobilier d’un crédit immobilier gérant non salarié varie en fonction de plusieurs critères :

Le profil d’emprunteur : plus votre situation professionnelle est stable, plus vous obtenez un meilleur taux. En tant que travailleur indépendant, vous pouvez vous voir appliquer une légère surcote sur le taux immobilier, qu’il vaut mieux négocier avec l’aide d’un courtier ;
Le montant de votre apport ;
La durée de remboursement : plus elle est longue, plus le taux est élevé et vice-versa.

Pour connaître le coût global du prêt immobilier gérant non salarié et comparer les offres de prêt, reportez-vous au taux annuel effectif global (TAEG). Il comprend tous les frais qui s’ajoutent au taux nominal de l’emprunt comme les frais de dossier, les commissions et rémunérations des intermédiaires, le taux d’assurance emprunteur et les frais de garantie.

Il existe une limite : le taux d’usure fixé par la Banque de France. Les banques ne peuvent pas vous proposer un TAEG supérieur à lui.

La durée de remboursement du prêt immobilier gérant non salarié

Avec votre situation professionnelle, c’est elle qui constitue le facteur déterminant pour déterminer le taux d’emprunt. Vous pouvez l’allonger jusqu’à 25 ans pour disposer de mensualités plus faibles et qui respectent le taux d’endettement de 35 %.

La capacité de gestionnaire du gérant non salarié

Comme tout emprunteur, vous devez fournir aux établissements bancaires la copie de vos trois derniers relevés de compte. Les organismes financiers vont ainsi pouvoir vérifier comment vous vous comportez avec votre argent. Plutôt économe ? Plutôt dépensier ? L’important c’est de ne pas avoir été à découvert, même autorisé, sur ce trimestre.

Existe-t-il des prêts aidés pour les gérants non salariés ?

Il n’existe pas de prêt immobilier spécifique pour les travailleurs non-salariés. Toutefois, il existe des aides d’État accessibles à tous, salarié ou indépendant. À l’exception du prêt Action Logement, qui est réservé aux salariés du privé.

En fonction du montant de vos ressources et de la zone où vous souhaitez concrétiser votre achat immobilier, vous pouvez par exemple demander un prêt à taux zéro (PTZ). Attention, il faut que votre acquisition :

Concerne la résidence principale ;
S’accompagne de travaux représentant 25 % du coût total de l’opération.

Le montant du PTZ varie en fonction de la zone où se situe le logement (B2 ou C). Il ne permet pas de financer l’intégralité de l’achat !

Quelle assurance de prêt immobilier pour un gérant non salarié ?

L’assurance emprunteur gérant non salarié prend en charge le remboursement des mensualités ou du capital restant dû en cas de réalisation d’un aléa de la vie.

Les garanties de l’assurance emprunteur gérant non salarié

Si l’assurance de prêt gérant salarié n’est pas légalement obligatoire, vous ne pourrez pas emprunter si vous n’en souscrivez pas une.

Elle constitue en effet un levier de protection essentiel pour les banques, vos proches et vous. Elle assume à votre place le remboursement du capital restant dû ou des mensualités si un aléa de la vie se produit (décès, maladie, accident).

L’assurance emprunteur comporte différentes garanties :

L’assurance décès : l’assurance rembourse à la banque le capital restant dû. Cette garantie est obligatoire quel que soit le projet : achat de la résidence principale, secondaire ou investissement locatif ;
L’assurance PTIA : PTIA signifie perte totale et irréversible de l’autonomie. Elle est elle aussi obligatoire. Elle prend en charge le capital restant dû si vous avez besoin d’une tierce personne pour effectuer 3 des 4 gestes de la vie courante ;
L’assurance incapacité totale temporaire (ITT) : elle rembourse les mensualités lorsque vous êtes temporairement empêché de travailler ;
L’assurance invalidité permanente partielle (IPT) : elle rembourse les mensualités si vous êtes atteint d’un taux d’invalidité compris entre 33 et 66 % pour prendre en charge les mensualités ;
L’assurance invalidité permanente totale (IPP) : elle rembourse les mensualités si vous êtes atteint d’un taux d’invalidité supérieur à 66 %.

Le coût de l’assurance de prêt gérant non salarié

Le tarif d’une assurance emprunteur gérant non salarié varie en fonction :

Du nombre de garanties que vous souscrivez : pour les cas autres que l’investissement locatif, vous devez souscrire l’ensemble des garanties. Toutefois, certaines banques n’exigent pas l’ITT. En investissement locatif, seules les garanties décès-PTIA sont imposées ;
Du taux d’assurance que vous négociez ;
Du mode de calcul de la cotisation : sur la base du capital restant dû ou sur la base du capital emprunté.

Quelle garantie de prêt pour un gérant non salarié ?

C’est en choisissant la bonne garantie que vous avez toutes les chances d’obtenir votre prêt immobilier de gérant non salarié. Aussi appelée sûreté, la garantie a pour objectif de se substituer à vous dans le remboursement de l’emprunt, dans les cas de défaillance non couverts par l’assurance.

Il existe deux catégories de garanties : les garanties personnelles (sûretés personnelles) et les garanties réelles (sûretés réelles).

Le crédit immobilier d’un gérant salarié peut être couvert par un organisme de cautionnement. C’est la garantie préférée des banques et des emprunteurs. Pour les premières, elle constitue une garantie souple, facile à actionner. Un organisme de cautionnement se porte garant du prêt. Et pour les emprunteurs, c’est parce que c’est la garantie la moins chère.

Votre dossier sera difficilement accepté par un organisme de cautionnement, du fait de l’instabilité de votre situation professionnelle. Dès lors, vous pouvez proposer aux banques :

La souscription d’une hypothèque : elle leur donne la possibilité de saisir et de revendre le bien immobilier en cas de pépin ;
L’inscription du privilège de prêteur de deniers : elle fonctionne selon le même principe que l’hypothèque, mais accorde en plus un droit de priorité sur le remboursement de la créance.

Ultime possibilité, mais elle peut être plus difficile à négocier : le nantissement d’un produit peu risqué, comme l’assurance vie en fonds en euros. Nantir un bien, c’est le donner en gage à la banque. Il vous appartient toujours, mais vous ne pouvez pas réaliser d’opération dessus sans l’aval de la banque, jusqu’à ce que le prêt immobilier gérant non salarié soit soldé.

Faites appel à un courtier en prêt HelloPrêt pour augmenter vos chances d’obtenir votre crédit et pour négocier le taux !