Le crédit Lombard est-il adapté à un achat immobilier ?

Pratiqué depuis le Moyen-âge, et pourtant peu connu, le crédit lombard constitue une bonne alternative au financement classique… À condition de posséder des valeurs mobilières et de mesurer les risques qu’il fait courir. Zoom sur le prêt Lombard !

Qu’est-ce qu’un crédit Lombard ?

Le crédit Lombard tire son nom de la région où il est né au moyen-âge : la Lombardie en Italie. Il était pratiqué par les marchands du Nord du pays, et consistait à offrir en garantie du remboursement du prêt des actifs mobiliers.

En contrepartie d’un nantissement sur des valeurs mobilières, la banque vous accorde soit une avance sur trésorerie, sur une période allant de 1 à 4 ans, soit un crédit en compte courant.

Alors, qu’est-ce que le nantissement ? Nantir un actif consiste à le donner en garantie du remboursement d’un crédit : il s’agit donc d’un prêt sur gage. C’est pourquoi on dit aussi que le crédit Lombard est un crédit adossé (adossé à une valeur mobilière).

Crédit Lombard : quel fonctionnement ?

Le fonctionnement du crédit Lombard s’assimile à celui du prêt in fine. Son montant est calculé d’une part en fonction de la valeur des actifs nantis, d’autre part en fonction de leur risque au regard des marchés financiers.

Le crédit Lombard : un prêt in fine

Le crédit Lombard fonctionne comme un prêt in fine en ce que pendant toute la durée de l’opération, vous ne remboursez que les intérêts de l’emprunt. Vous soldez le capital emprunté en une seule fois, au cours de l’ultime échéance.

Le crédit Lombard, un découvert en compte courant ou une avance ferme

Les établissements prêteurs peuvent vous consentir deux sortes de crédits Lombard :

Un crédit en compte courant (ou découvert) : le montant du crédit est flexible, il varie en fonction de vos besoins. Le banquier calcule ensuite les intérêts sur les sommes que vous avez effectivement utilisées ;
Une avance de liquidités : le montant du crédit comme son terme sont fixes. Le taux d’intérêt est ainsi calculé en fonction du montant du capital emprunté.

Le prêt Lombard et le défaut de remboursement

Si vous ne parvenez pas à rembourser les sommes empruntées au titre du prêt Lombard, alors l’organisme de crédit conserve les actifs financiers. Il peut les revendre pour se payer de la dette.

Combien peut-on emprunter avec un crédit Lombard ?

Le montant du crédit Lombard est calculé en fonction :

De la valeur de votre portefeuille d’actions ;
Du risque associé au titre. Par exemple, une unité de compte est plus risquée qu’un fonds en euros. Le capital accordé sera moindre avec un produit risqué qu’avec un produit sécurisé.

Généralement, le banquier vous prête :

100 % des sommes investies en fonds en euros ;
Entre 30 et 50 % des fonds investis en actions, en fonction de la société, du secteur sur lequel elle exerce son activité et de la performance globale du portefeuille.

Les actifs mobiliers que vous pouvez proposer en garantie du prêt Lombard sont nombreux :

Actions, qui rémunèrent l’investisseur sous forme de dividendes ;
Obligations, qui rémunèrent en coupons ;
OPCMV : fonds communs de placement (FCP) et parts de Sicav ;
Les warrants, options sur indice et autres produits dérivés…

Crédit Lombard : quel taux en 2023 ?

Le taux d’intérêt du crédit Lombard est déterminé à partir d’un taux de référence à court terme, auquel la banque ajoute sa marge.

Généralement, le taux de référence est celui de l’Euribor à 3 mois, c’est-à-dire le taux auquel les banques européennes se prêtent de l’argent entre elles sur 3 mois.

Le montant de la marge des banques est compris entre 1 et 1.6 %. Jusqu’à la récente remontée des taux, le taux d’emprunt du crédit Lombard était supérieur à celui d’un prêt immobilier classique.

Toutefois, on le verra plus loin, ce qui de prime abord semble un inconvénient, se transforme en réalité en avantage pour l’investisseur assujetti au régime du réel.

Quels sont les avantages du prêt Lombard immobilier ?

S’adressant tout de même aux investisseurs avisés, le crédit Lombard présente bien des avantages.

L’emprunteur peut financer son acquisition sans vendre ses titres

Vous souhaitez emprunter pour acheter un bien immobilier, (voire même d’autres produits monétaires dans la foulée). Problème : vous êtes au maximum de votre taux d’endettement et aucune banque ne souhaite vous suivre dans cette belle aventure.

Pour financer votre acquisition, vous seriez donc normalement obligé de vendre certains actifs, alors même qu’ils vous rapportent de l’argent. Grâce au crédit Lombard, vous pouvez obtenir une avance de trésorerie sans vous séparer de votre patrimoine financier ou immobilier.

L’emprunteur conserve la propriété des garanties nanties

Autre atout du crédit Lombard : vous gardez la main sur les produits nantis. Vous décidez librement de comment réinvestir vos gains, intérêts et plus-values, et procédez comme vous l’entendez aux arbitrages.

Ainsi, si vos produits sont performants, vous ne vous priverez pas des dividendes, coupons et autres gains associés. En parallèle, vous conservez les droits associés à la détention des titres, comme le droit de vote dans une société.L’emprunteur conserve la propriété des garanties nanties.

L’emprunteur bénéficie d’un effet de levier

L’effet de levier consiste à s’appuyer sur l’endettement pour augmenter la surface de son patrimoine.

Vous allez parier sur le fait que le taux d’emprunt et donc les intérêts que vous verserez à la banque seront inférieurs à ce que vous rapportera votre investissement. Ce qui est facilement le cas avec l’immobilier, et qui peut aussi se démontrer sur les marchés boursiers.

Grâce au crédit Lombard, vous obtenez des liquidités qui vous permettent de réaliser des placements et investissements sans céder vos actifs.

Les capitaux empruntés ne sont pas considérés comme des revenus imposables

Attention, il convient de se montrer prudent avec cette affirmation. Oui, les capitaux que vous tirez d’un crédit Lombard ne sont pas considérés comme des revenus, et à ce titre, ils ne sont pas imposables.

Toutefois, de nombreux investisseurs ont détourné cette disposition en leur faveur, en faisant de l’optimisation fiscale prohibée. Voir un exemple ici et gare au retour de bâton du fisc !

Une petite histoire d’optimisation fiscale illégale avec le crédit Lombard

Le crédit Lombard a longtemps été considéré comme un outil d’évasion fiscale. Voici un exemple d’abus de droit avec le crédit Lombard.

Le propriétaire d’un compte (non déclaré) en Suisse achetait un bien immobilier en France, au moyen d’un crédit Lombard obtenu en Suisse. Le but de l’opération était de donner le compte illégal en gage et de ne pas rembourser l’emprunt. Et voilà l’investisseur débarrassé de son compte et devenu propriétaire d’un bien en France !

Quels sont les inconvénients du prêt Lombard ?

Le crédit Lombard présente aussi certaines limites, dont il faut tenir compte avant de le souscrire !

Rappelez-vous, le prêt Lombard est un prêt adossé. La valeur des garanties est essentielle aux yeux du banquier, c’est pourquoi, lorsqu’elle vient à diminuer, par exemple du fait d’un retournement du marché financier, il peut vous imposer :

De proposer d’autres garanties ;
De rembourser tout ou partie du capital emprunté.

Il faut donc avoir les reins solides pour supporter les variations et la volatilité des marchés !

À quels acheteurs s’adresse le crédit Lombard ?

Le crédit Lombard s’adresse à plusieurs types d’acquéreurs :

Ceux qui sont exclus du financement classique, au regard de leur âge, de leurs revenus ou de leur état de santé : avec ce type de prêt, le banquier s’intéresse à la valeur du portefeuille monétaire et non au profil de l’emprunteur ;
Ceux qui pensent que le rendement de leur investissement sera supérieur au coût du crédit Lombard ;
Les investisseurs avec une grande solvabilité, qui peuvent supporter les retournements du marché tout en conservant les titres en gage.

Mieux vaut aussi posséder une solide connaissance du marché boursier !

Quelle fiscalité pour le crédit Lombard ?

Le crédit Lombard et les revenus fonciers

Au régime réel, l’investisseur qui achète un bien immobilier pour le donner en location nue peut déduire les intérêts d’emprunt. Cette possibilité est offerte pour le crédit Lombard, pour le financement de l’acquisition, voire des travaux, à condition de pouvoir prouver leur réalité.

Il peut être judicieux, par exemple, d’ouvrir un compte bancaire pour accueillir le crédit Lombard et procéder aux décaissements pour l’achat ou les travaux.

Le crédit Lombard et l’IFI

Vous êtes redevable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) si la valeur nette de votre patrimoine immobilier excède 1.3 million d’euros. Pour déterminer la valeur nette, l’administration fiscale vous autorise à pratiquer la déduction de certaines charges. Qu’en est-il des intérêts d’emprunt du crédit Lombard ?

Pour éviter l’effet d’aubaine lié au fonctionnement du prêt in fine, dont fait partie le crédit Lombard, le Code général des impôts et le BOFIP prévoient un amortissement fictif. Sans lui, votre assujettissement à l’IFI pourrait être différé jusqu’au remboursement du capital emprunté !

Si l’emprunt comporte un terme fixe, alors l’amortissement s’effectue sur la durée de l’emprunt. Si l’emprunt ne comporte pas de terme fixe, l’amortissement s’effectue sur 20 ans.