En quoi consiste le crédit vendeur pour la vente d’un bien immobilier ?

Vous cherchez à vendre rapidement votre logement, et un acquéreur vous propose de mettre en place un crédit vendeur. Intrigué, vous vous demandez quelle catégorie de prêt immobilier il peut bien constituer et comment il fonctionne. Helloprêt vous présente ses avantages et inconvénients et vous explique comment le garantir.

Crédit vendeur, c’est quoi ?

Un crédit entre vendeur et acheteur immobilier

Le crédit vendeur est un prêt conclu directement entre le vendeur et l’acheteur d’un bien. Vous ne percevez pas l’intégralité du prix de vente au jour de la vente. Le paiement se fait de manière échelonnée, exactement comme avec les mensualités d’un crédit immobilier.

Le crédit vendeur pour un fonds de commerce

Le plus souvent, le crédit vendeur est accordé dans un cadre commercial et porte sur un fonds de commerce ou la reprise d’une entreprise. On parle dans ce cas de crédit vendeur entreprise. Mais il est tout à fait possible de le mettre en place pour une transaction immobilière : on parlera alors de crédit vendeur immobilier.

Crédit vendeur : une forme de vente en viager

L’exemple le plus courant en immobilier est la vente en viager. Par cette opération, l’acquéreur, appelé débirentier, achète un bien immobilier moyennant un capital comptant (le bouquet) et verse ensuite des rentes à vie au vendeur. Dans ce type d’opération, le vendeur est appelé crédirentier, car c’est lui qui accorde un crédit à l’acheteur, moyennant un crédit vendeur immobilier.

Vous l’avez compris, avec un crédit vendeur, c’est vous qui jouez le rôle de banquier pour l’acheteur. Vous vous substituez ainsi à la banque dans son rôle de prêteur !

Comment fonctionne le crédit vendeur immobilier ?

Connaissez-vous la vente à terme ? Le crédit vendeur fonctionne de la même manière :

l’acquéreur doit vous verser un capital au moment de la vente,
puis le reliquat de la vente moyennant un paiement à terme, ou un paiement échelonné.

Vous convenez avec le vendeur du montant de l’apport initial, d’un taux d’emprunt, de la durée du paiement, du montant des échéances…

Le crédit vendeur, immobilier ou d’entreprise, peut porter sur l’intégralité du prix de vente (crédit vendeur intégral). Le plus souvent, il est consenti pour une fraction du prix de vente (crédit vendeur partiel). Deux montages sont alors possibles :

Comme avec un emprunt classique, l’acheteur réalise un apport personnel de 10 % du prix de vente, puis paie le reste via le crédit vendeur immobilier.
Ou, il finance une partie de l’acquisition via un crédit classique et l’autre par un crédit vendeur. Pour votre prêt immobilier, n’hésitez pas à nous solliciter ! Vous pouvez d’ores et déjà consulter les meilleurs taux immobiliers actuels.

Tout dépend de sa capacité d’emprunt ! Pour limiter le risque de l’opération pour le vendeur, il est recommandé de prévoir un financement maximum à 50 / 50 %.

Crédit vendeur immobilier : quelle fiscalité ?

Le crédit vendeur entre particuliers constitue une simple modalité de paiement du prix. Autrement dit, les règles en matière de taxation des plus-values s'appliquent de la même manière qu’une vente classique.

Imposition des Intérêts et de la plus-value résultant d’un crédit vente immobilier

Ainsi, il convient de distinguer deux postes de revenu imposable potentiels pour le vendeur :

la plus-value immobilière calculée en faisant la somme du capital versé au moment de la vente ainsi que le cumul des mensualités (hors intérêt). De ce résultat, il faut retrancher le prix d’acquisition (augmenté éventuellement des frais d’acquisition) ;
le cas échéant, les intérêts pratiqués par le vendeur sur le crédit consenti à l’acheteur. Ils sont considérés comme des revenus de capitaux mobiliers (flat tax 30 %). À noter qu’il peut être fiscalement intéressant de ne pas pratiquer d’intérêts et de préférer gonfler le prix de vente à la place (ce qui revient au même financièrement). Cela permet de profiter du régime fiscal des plus-values immobilier, plus intéressant s’il s’agit de votre résidence principale (exonération) ou si la durée de détention de votre bien se traduit par un abattement substantiel.

Concernant les plus-values résultant d’un crédit vendeur, l’imposition est calculée sur la totalité de la plus-value immobilière, peu importe que les mensualités n’aient pas toutes été payées.
Toutefois, les mensualités que vous percevez sont exonérées de taxation dès lors que le logement constitue la résidence principale. D’autres cas d’exonération sont prévus par la loi.

Dans les autres cas, la plus-value de l’opération crédit vendeur est fiscalisée immédiatement à 19 % (régime des plus-values immobilières), avec application des abattements pour durée de détention. Vous devez aussi payer les prélèvements sociaux, sauf si vous avez conservé le bien 30 ans.

Le cas particulier d’une plus-value issue d’un crédit vente d’entreprise

Dans le cadre d’un crédit vente d’entreprise, le fisc a prévu un étalement de l’imposition de la plus-value si les conditions suivantes sont réunies :

L’entreprise individuelle ou la société engrange moins de 10 millions d’euros de chiffre d’affaires ;
Elle compte moins de 50 salariés.

Le vendeur peut ainsi étaler le versement de la taxe sur la plus-value sur une durée maximale de 5 ans.

Quels sont les avantages et inconvénients d’un crédit vendeur immobilier ?

En lisant ces quelques lignes, vous pensez que le crédit vendeur présente seulement un avantage pour l’acquéreur. En effet, celui-ci peut contourner les contraintes du système bancaire, notamment si sa capacité d’emprunt est trop faible pour obtenir un prêt immobilier classique. Il acquiert le bien immobilier à son rythme, grâce aux mensualités adaptées. Alors, qu’en est-il pour le vendeur ? On fait le point.

Les avantages du crédit vendeur immobilier

Premier atout du crédit vendeur immobilier : il peut vous permettre de vendre votre logement vite, et au prix. En période de crise, les acheteurs sont moins nombreux à se positionner sur les biens immobiliers. Vous aurez peut-être du mal à trouver des candidats. En outre, la demande étant inférieure à l’offre, il en résulte un fort pouvoir de négociation pour l’acheteur. Vous n’êtes donc pas certain de vendre au prix.

En accordant un crédit vendeur, vous vous assurez de :

Séduire un acquéreur en lui accordant une facilité de paiement ;
Vendre au prix fort : du fait de cette facilité de paiement du prix, vous pouvez exiger en contrepartie que la vente se fasse selon les modalités que vous souhaitez ;
Trouver un acquéreur solvable. Selon le montage que vous choisissez, crédit vendeur immobilier intégral ou partiel, il devra disposer ou non d’une épargne de départ, puis les mensualités seront adaptées à sa capacité de paiement.

Lire aussi : Comment vendre un bien immobilier ?

Inconvénients du crédit vendeur immobilier

Il en existe un seul, et pas des moindres : celui de ne pas être payé. Exactement le même risque que court un organisme de crédit, en somme. Toutefois, vous verrez plus bas que vous pouvez solliciter un certain nombre de garanties pour limiter ce risque.

Comment mettre en place un crédit vendeur immobilier entre particuliers ?

Avant de signer un crédit vendeur immobilier avec l’acheteur, vous devez définir les modalités de la vente. Comme dans le cadre d’une vente classique, vous ferez évaluer le prix du votre bien. Ensuite, vous déterminerez :

Les modalités de répartition du prix si vous optez pour un crédit vendeur partiel ;
La durée de remboursement, qui dépend naturellement du versement ou non d’un apport initial ;
Le taux de crédit : il peut bien entendu être de zéro, mais comme on dit, le risque se paie, ce qui se traduit en réalité par un taux d’emprunt. Attention toutefois : le taux d’intérêt ne doit jamais excéder le taux d’usure. Comme nous l’avons dit, il est possible d’intégrer les intérêts dans le prix de vente en vendant le bien plus cher pour notamment baisser la fiscalité.

Comme toute vente immobilière, la vente en crédit vendeur doit obligatoirement se faire devant notaire. Vous verrez juste après que sa présence est aussi indispensable pour rédiger des clauses de garanties.

Quel taux pour un crédit vente immobilier ?

Si vous décidez de pratiquer un taux d’intérêt pour le crédit vente immobilier, il faudra veiller à ne pas dépasser le taux d’usure en vigueur pour les prêts entre particuliers.

Pour éviter toute problématique de ce type, nous vous recommandons de vous baser sur les taux d’intérêt légaux (6,82 % au 2e trimestre 2023). Ainsi, le taux d’un crédit vendeur est généralement au-dessus des taux immobiliers pratiqués par les banques pour tenir compte du risque non mutualisable pris par le crédit vendeur.

Comment garantir un crédit vendeur pour une maison ou un appartement ?

Un établissement prêteur classique exigera toujours deux types de garanties pour un prêt personnel : une assurance de prêt et une sûreté réelle ou personnelle. Avec un crédit vendeur, vous pouvez (devez) exiger le même type de garanties. Cela vous permet de vous protéger en cas de non-remboursement du crédit vendeur.

L’assurance emprunteur d’un crédit vendeur immobilier

Vous allez ici demander à l’acheteur de se prémunir contre au moins deux risques : le décès et la perte totale et irréversible de l’autonomie (PTIA). En fonction du montant et de la durée du crédit vendeur, vous pouvez exiger en outre une garantie invalidité permanente totale, une garantie invalidité permanente partielle ou une garantie incapacité temporaire totale.

La garantie d’un crédit vendeur immobilier

Les garanties se décomposent en deux grandes familles :

Les sûretés réelles

Elles sont consenties sur l’immeuble objet du crédit, sur un autre logement ou sur un bien meuble. Le plus souvent, pour un crédit vendeur immobilier ou d’entreprise, la sûreté réelle choisie est le privilège de prêteur de deniers ou le privilège du vendeur. Si l’acheteur ne remplit pas ses obligations ou si le bien fait l’objet d’une saisie revente, alors vous serez le premier à être payé.

Autres possibilités : l’hypothèque et le nantissement. Dans le cadre d’un crédit vendeur entreprise, c’est le nantissement du fonds de commerce qui est le plus souvent choisi.

Les sûretés personnelles

Comme leur nom l’indique, elles s’attachent à la personne de l’acquéreur. Il s’agit du cautionnement. Comme l’opération s’effectue entre particuliers, vous ne pouvez solliciter un organisme de cautionnement, mais vous pouvez exiger de l’acquéreur qu’il trouve une caution solidaire pour garantir le paiement. S’il est défaillant, vous actionnerez la caution en paiement du prix.

À savoir : si vous concluez une vente à terme avec crédit vendeur, le notaire insérera une clause résolutoire dans le contrat. Celle-ci prévoit que le non-paiement d’une mensualité entraîne la résolution de la vente. Vous redeviendrez pleinement propriétaire du bien vendu et pourrez conserver les échéances déjà perçues.

Que se passe-t-il en cas de crédit vendeur non remboursé ?

Le crédit vendeur fait courir au vendeur un risque de défaut de paiement de l’acheteur sur les mensualités. En cas de non-remboursement, le crédit vendeur peut :

actionner les cautions au paiement des créances dues ;
saisir les différents biens en garantie (le bien immobilier vendu en hypothèque par exemple) ;
à défaut de garanties, assigner le débiteur au tribunal au paiement de sa dette pour faire prononcer les saisies qui s’imposent…

Crédit vendeur et SCI : est-ce compatible ?

Oui ! Le crédit vendeur peut porter sur un bien meuble (un fonds de commerce par exemple), un bien immeuble (votre logement) ou sur des parts sociales, comme celle de la SCI. Vous pouvez donc céder votre société via un crédit vendeur immobilier SCI.

Avantage de l’opération : vous n’êtes pas obligé de rédiger un acte authentique. La cession peut être effectuée par un acte sous seing privé, ce qui vous fait économiser les frais de notaire, mais vous avez tout intérêt à recourir à un avocat pour sécuriser la transaction !