En quoi consiste le prêt modulable ?

Vous aimeriez vous lancer dans un achat immobilier, mais vous redoutez les aléas de la vie ? Il est vrai qu’à moins d’être madame Irma, vous ne voyez pas votre avenir dans une boule de cristal.

L’idéal serait donc un prêt dont les mensualités s’adaptent en fonction des changements de situation auxquelles vous faites face. Devinez quoi ?

Il existe ! C’est le prêt modulable. Fonctionnement, avantages et inconvénients : on fait le point sur un emprunt dont la souplesse est le maître mot.

Qu’est-ce qu’un prêt modulable ?

Vous savez sans doute déjà qu’un prêt immobilier peut être amortissable ou in fine. Le prêt modulable entre dans la première catégorie. On va maintenant s’intéresser à ses spécificités et à ce qu’il vous permet de faire.

Prêt modulable : définition

Dans prêt modulable, il y a modulable. Et bonne nouvelle, en l’occurrence, ce n’est pas le taux d’emprunt qui est modulable (sinon, on parlerait de prêt à taux variable), mais le montant des mensualités. Vous gagnez une coquette somme sur Winamax ? Vous pouvez demander à augmenter vos mensualités. Vous quittez votre entreprise et renoncez à un beau salaire pour vous lancer dans l’élevage de chèvres ? À l’inverse, vous pouvez diminuer vos mensualités pour vous laisser le temps de vous retourner. Le prêt modulable s’adapte donc aux améliorations financières comme aux coups durs. Avouez que c’est rassurant quand on se lance dans l’achat de sa résidence principale ou dans un investissement locatif !

Fonctionnement du prêt immobilier modulable

Le prêt modulable vous permet d’actionner quatre leviers en fonction de vos besoins :

• La baisse des mensualités ;
• La hausse des mensualités ;
• Le report des mensualités ;
• Le remboursement anticipé partiel de votre emprunt.

On vous présente chacune de ces possibilités dans le détail. Attention toutefois, l’offre est à géométrie variable en fonction des établissements bancaires. Vous devrez donc prendre le temps de comparer, ou demander à un courtier HelloPrêt de le faire à votre place, pour être sûr de faire le bon choix.

• La baisse du montant des mensualités dans le prêt modulable

Première option du prêt modulable, la baisse des échéances. Cette facilité n’est pas anodine, car elle va mécaniquement allonger la durée du prêt. Et qui dit prêt plus long dit plus d’intérêts. Votre crédit vous reviendra donc nécessairement plus cher. Il vaut cependant mieux que le coût global du prêt augmente plutôt que se retrouver en défaut de remboursement !

• La hausse du montant des mensualités dans le prêt modulable

À l’inverse, vous pouvez demander la hausse de vos échéances. Vous pourrez ainsi raccourcir la durée de votre prêt, dont le coût global sera moins élevé.

La hausse des mensualités est en général de 10 à 30 %. La banque définira le montant en fonction de votre capacité d’emprunt et de votre taux d’endettement, qui ne doit pas dépasser pas 33 %.

• Le report ou la suspension des échéances du prêt modulable

Vous perdez votre emploi et vous n’avez pas souscrit l’option garantie chômage de l’assurance de prêt immobilier ? Il est possible de demander à l’établissement prêteur de suspendre le remboursement de votre prêt modulable. La période de report est encadrée et n’excèdera pas 2 ans. Une fois celle-ci échue, vous reprendrez normalement le remboursement.

Bien entendu, la durée du crédit s’allongera. Sachez que l’augmentation de la durée de remboursement n’est pas proportionnelle à celle de la suspension. En effet, pendant tout le report, vous ne remboursez ni les intérêts ni le capital emprunté.

Or les intérêts sont calculés sur la base du capital restant dû, et pendant la suspension, ils viennent s’ajouter au capital. On parle de capitalisation des intérêts. Celle-ci aura pour effet d’augmenter le capital restant dû… Et donc la durée de remboursement et donc le coût global du crédit. C’est ainsi que 6 mois de suspension peuvent se traduire par 9 mois d’allongement et plusieurs milliers d’euros en sus.

Lire aussi : Comment reporter les mensualités de son crédit immobilier ?

• Le remboursement anticipé partiel du prêt modulable

Ultime possibilité offerte par le prêt modulable : le remboursement anticipé partiel. Ok, elle est prévue quel que soit le type de crédit souscrit. Mais l’avantage, avec un prêt modulable, c’est qu’elle est proposée sans pénalités de remboursement anticipé. Pour info, celles-ci peuvent monter à 6 mois d’intérêts, dans un maximum de 3 % du capital restant dû avant remboursement. Une sacrée somme, surtout si vous êtes au début du votre prêt.

Si vous optez pour le remboursement anticipé partiel, le banquier éditera un nouveau tableau d’amortissement en fonction du capital et des intérêts dont vous vous êtes déjà acquitté.

Avantages du prêt modulable

Il est maintenant temps de faire une petite synthèse des avantages du prêt modulable, par rapport aux options qu’il vous propose.

• La souplesse du prêt fixe modulable

Indéniablement, c’est l’atout numéro 1 du prêt modulable. Nul n’est à l’abri d’un coup du sort, et celui-ci ne sera pas forcément couvert par l’assurance emprunteur. Grâce aux possibilités de modulation, vous pouvez aborder sereinement le remboursement de votre prêt immobilier.

• Le maintien du taux d’emprunt du prêt modulable

Autre avantage du prêt modulable : le taux d’emprunt que vous avez négocié à la base reste valable pour toute la durée du prêt. Le fait que celle-ci s’allonge ou se réduise est sans incidence sur ce taux fixe. Votre banquier ne peut pas le revoir à la hausse sous prétexte qu’il vous a accordé une facilité prévue au contrat.

• Possibilité de cumuler un prêt à remboursement modulable avec un PTZ

Le financement d’un projet immobilier est un montage complexe. Si vous achetez votre résidence principale et que vous remplissez le critère des conditions de ressources, alors vous avez droit à un prêt à taux zéro. Comme son nom l’indique, il s’agit d’un prêt sans intérêts. Et celui-ci est tout à fait compatible avec un prêt modulable.

Lire aussi : Zoom sur le PTZ

Inconvénients du prêt à échéance modulable

Rien n’étant jamais parfait dans ce monde, le prêt modulable a aussi ses limites que l’on va vous exposer maintenant.

• L’allongement de la durée du prêt est encadré

La modulation des échéances peut aller de 10 % à 100 % à la baisse et de 10 % à 30 % à la hausse. Avec, à la clé, une variation de la durée du prêt. Vous ne pouvez malheureusement pas étaler celle-ci à l’infini. Les contrats d’offre de prêt prévoient un plafonnement allant de 2 à 5 ans, dans un sens comme dans l’autre, sauf à opter pour un remboursement total.

• Le nombre de modulations est limité

Le contrat de prêt prévoit également un nombre de modulations maximum par an. Si vous pensiez pouvoir aménager vos remboursements mois par mois ou à chacune de vos primes de taf, vous faites erreur. Généralement, vous ne pouvez pas demander plus d’une modulation par an, qui peut intervenir à la date anniversaire (c’est pas super) ou à tout moment (c’est mieux).

• La modulation peut être conditionnée à une durée d’amortissement

Il s’agit d’un genre de franchise, comme vous la rencontrez dans de nombreux contrats d’assurance. En clair, vous ne pouvez pas demander de modulation si vous n’avez pas commencé à rembourser votre emprunt depuis 6 mois à 1 an.

• Des frais de modulation peuvent s’appliquer

Oui, c’est injuste, mais c’est comme ça, certaines banques vous factureront des frais supplémentaires pour vous octroyer une facilité. On pense notamment au remboursement partiel, qui nécessite l’émission d’un nouveau tableau d’amortissement.

Quelles banques proposent le crédit modulable ?

Les offres de prêt modulable varient d’un établissement bancaire à l’autre. Pour vous faire une petite idée de ce qu’elles proposent, voici une synthèse.

Prêt modulable Crédit Mutuel - Modulimmo

• Emprunt à taux fixe ou variable sur 25 ans maximum
• Modulation à la hausse ou à la baisse, sans montant minimum ou maximum,
• Franchise dont la durée n’est pas communiquée
• Application possible de frais
• Pas de report possible
• Remboursement anticipé partiel doit être au moins de 10 % du capital initial
• Allongement maximal du crédit : 36 mois

Prêt modulable Crédit du Nord - Libertimmo

• Emprunt à taux fixe sur 25 ans maximum
• Modulation à la hausse jusqu’à 100 % de l’échéance précédente et à la baisse (sans précision de pourcentage)
• Augmentation de la durée du prêt d’1 an maximum pour les emprunts < = à 7 ans, de 2 ans pour les emprunts > à 7 ans
• Report d’échéance : 12 maximum, avec augmentation de la durée du prêt d’un ou deux ans, en fonction de la durée initiale. Chaque report = 1 mois.
• Délai minimum de 12 mois entre deux demandes de modulation ou de report
• Franchise de 6 mois pour la modulation et le report
• Remboursement anticipé partiel doit être au moins de 10 % du capital initial

Prêt modulable Crédit Agricole - Facilimmo

• Emprunt à taux fixe ou variable
• Modulation des mensualités +/- 30 % plusieurs fois pendant le prêt
• Report 100 % pour maximum 6 mois, report 50 % pour maximum 12 mois
• Franchise de 12 à 24 mois selon la caisse régionale
• Allongement maximum de la durée du prêt de 3 ans pour un prêt à taux fixe, 5 ans pour un prêt à taux variable
• Remboursement anticipé partiel soumis à pénalités

Prêt modulable ING Direct

• Emprunt à taux fixe sur 25 ans
• Modulation à la hausse ou à la baisse, une fois par an
• Pas de report total, seulement un report partiel des premières mensualités avec intérêts intercalaires
• Franchise de 13 mois pour la modulation
• Allongement durée du crédit d’un maximum de 10 % de la durée initiale, sans dépasser 25 ans
• Remboursement anticipé partiel doit être au moins de 10 % du capital initial

Prêt modulable Banque Postale - Habitat

• Emprunt à taux fixe
• Modulation : à la hausse +5 à +30%, à la baisse minimum 15 €, maximum 10 %
• Pas de frais pour la modulation
• Délai de 12 mois minimum entre 2 modulations

Prêt modulable Société Générale

• Emprunt à taux fixe sur 30 ans maximum
• Modulation possible
• Report possible de 3 à 12 mois
• Remboursement anticipé partiel doit être au moins de 10 % du capital initial

Prêt modulable CIC

• Emprunt à taux fixe sur 30 ans maximum
• Modulation sans minimum ni maximum, en fonction de la capacité d’emprunt
• Allongement de la durée
• Durée maximum d’allongement du crédit si baisse de mensualités : 2 ans
• Report de 3 mois maximum, 4 fois pendant toute la durée de l’emprunt

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