Divorce et séparation : comment se désolidariser d'un prêt immobilier ?

Vous pensiez qu’entre vous deux, c’était pour la vie. Celle-ci n’étant pas pavée de roses, arrive le moment où votre moitié et vous décidez de vous séparer. Se pose alors la question du bien acquis en commun grâce à un crédit, lequel continue de courir.

Pour vous désengager l’un vis-à-vis de l’autre, vous devez réaliser ce que l’on appelle la désolidarisation du prêt immobilier. Démarche, coût, garanties à mettre en avant : HelloPrêt vous dévoile comment procéder.

La solidarité d’un prêt immobilier, c’est quoi ?

Au moment où tout allait pour le mieux entre vous, vous avez décidé de contracter ensemble un prêt immobilier pour acquérir votre petit cocon douillet. Vous étiez mariés, pacsés ou en concubinage. Après étude de vos capacités d’emprunt respectives et au regard de votre taux d’endettement, la banque a accepté votre dossier et vous a fait une offre de prêt. Vous avez apposé chacun votre signature au bas du document. Le banquier a attiré votre attention sur une clause du contrat : la clause de solidarité.

En vertu de celle-ci, vous vous êtes engagés à rembourser ensemble le crédit. Si l’un de vous venait à ne plus pouvoir s’acquitter des mensualités, l’autre devait s’en charger. La solidarité s’applique même d’office, sans recours à cette clause, si vous étiez mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts. Ce régime matrimonial impose en effet la solidarité quant aux dettes ménagères, dont le crédit immobilier fait partie.

Votre séparation ou votre divorce est sans incidence sur la solidarité envers le crédit. Que l’un de vous ait quitté le domicile avec pertes et fracas, ou que vous vous quittiez d’un commun accord, il vous faut demander la désolidarisation du prêt immobilier pour vous désengager de vos obligations au remboursement. Sinon, un jour, vous pouvez très bien recevoir un courrier de l’établissement bancaire vous enjoignant de rembourser fissa le crédit en cours parce que votre ex est défaillant…. Et vous ne pourriez rien faire d’autre qu’accéder à cette demande.

Comment obtenir la désolidarisation du prêt immobilier ?

Vous l’avez compris, la désolidarisation du prêt consiste à obtenir un désengagement de ses obligations de remboursement. Celle-ci doit être demandée à la banque et parfois, actée par un notaire. Plusieurs pistes peuvent être explorées : la vente du logement, la reprise du prêt en cours par votre ex ou vous ou encore le rachat de crédit par l’un ou l’autre.

Pour avoir plus de chances de voir votre demande aboutir, il vous faudra peut-être fournir des garanties supplémentaires.

Piste 1 : vendre le bien immobilier

C’est évidemment la solution la plus facile à mettre en œuvre. Dans cette hypothèse, vous contactez un agent immobilier ou vous mettez le bien en vente directement sur Leboncoin. Le prix de vente est ensuite affecté au remboursement du crédit. On vous souhaite bien entendu de réaliser une belle plus-value à cette occasion ! Si vous remboursez intégralement le prêt, la solidarité tombeipso facto.

Dans le cas contraire, si le produit de la vente est insuffisant pour solder le capital restant dû, vous demeurez chacun obligé de rembourser la différence. La désolidarisation du prêt ne sera effective qu’une fois que la banque aura totalement récupéré ses billes. Si l’un de vous préfère conserver l’appartement ou la maison auquel il est très attaché, il convient d’explorer les pistes 2 et 3.

Piste 2 : opter pour le transfert du crédit

Dans ce cas de figure, votre ex-moitié ou vous-même devez 1) racheter la part de l’autre 2) demander la désolidarisation du prêt à la banque. On vous l’annonce d’emblée, cette solution est difficile à mettre en place et il y a fort à parier que l’établissement prêteur se montre réticent.

Pourquoi ? Tout simplement parce qu’il a accordé le crédit en ayant face à lui deux co-emprunteurs. C’est-à-dire deux fois plus de chances d’être remboursé. Ou plutôt deux fois moins de risques de ne pas l’être, selon sa vision frileuse. En outre, il s’est basé sur le cumul de deux capacités d’emprunt, pas seulement sur une.

Le montant des échéances a été fixé en fonction, et dans la limite du taux d’endettement de 33 %. Après votre séparation, celui qui souhaite reprendre le prêt n’aura peut-être plus les moyens d’y faire face seul. D’autant plus qu’il devra augmenter le montant du capital emprunté pour racheter la part de l’autre (on parle ici de rachat de soulte). Et donc mécaniquement le montant des mensualités. Vous voyez le problème ?

Cependant, si vos revenus vous le permettent, alors rien ne vous empêche de faire la demande du transfert et la désolidarisation du prêt au banquier. Attention, il faut que chacun de vous envoie un courrier à la banque ! Mettons que vous souhaitiez opérer la reprise du crédit en votre faveur.

De votre côté, vous devez rédiger un courrier mentionnant expressément que vous prendrez le crédit en votre seul nom et que vous renoncez à toute action relative au remboursement du prêt envers votre ex. De son côté, votre ex devra également demander à se désolidariser du prêt et que ce dernier soit uniquement à votre nom. Le tout en lettre recommandée avec accusé de réception, histoire d’éviter tout litige ultérieur. Le banquier lève le carton rouge ? Reste encore la possibilité de faire racheter le prêt par un concurrent.

Piste 3 : demander un rachat de crédit

Le rachat de prêt consiste à trouver un nouvel établissement bancaire qui accepte de vous octroyer un crédit, lequel servira à rembourser celui que vous aviez souscrit ensemble, mais aussi à financer le rachat de parts de votre ex. Le rachat se fera bien entendu en nom propre, ce qui permettra d’obtenir d’office la désolidarisation du prêt.

Le rachat doit certes vous permettre de faire passer votre dossier, mais également d’obtenir de meilleures conditions, comme un taux moins élevé, par exemple. Vous avez donc tout intérêt à procéder à une simulation de prêt, pour connaître les taux d’intérêts des différentes banques, ou mieux, de demander l’aide d’un courtier. Celui-ci effectuera tout le travail à votre place et pourra négocier pour vous l’offre la plus avantageuse.

L’attribution préférentielle du logement, l’indivision et la désolidarisation

Au moment de prononcer le divorce ou de liquider la communauté conventionnelle, le juge peut décider d’attribuer le logement qui constitue votre résidence principale à l’un ou l’autre ex-membre du couple. Cette disposition est sans incidence sur la solidarité du prêt.

Même si vous n’êtes plus obligé de rembourser les mensualités, vous restez tenu de faire face en cas de défaillance de votre ex. Il en va de même si le banquier refuse la désolidarisation du prêt, et que vous optez pour l’indivision sur le bien avec votre ex. Peu importe qui rembourse quoi, vous êtes encore engagés. Prudence, donc !

Les démarches pour demander une désolidarisation du crédit

Les formalités pour demander la désolidarisation du prêt sont assez simples à effectuer. Il suffit en effet de faire parvenir une LRAR à votre banquier mentionnant :

Les informations relatives au crédit (identités des co-emprunteurs, date de signature de l’offre, capital emprunté, capital restant dû et échéance du prêt…) ;
Le motif de la demande (divorce, séparation, en date du…) ;
Les modalités de votre accord avec votre ex (qui conserve le logement, qui souhaite reprendre le prêt…) ;
La volonté de se désolidariser afin de ne plus être engagé sur le prêt en cours.

À la réception de votre courrier, la banque étudiera votre demande, au regard de vos revenus, de votre capacité de remboursement et d’emprunt et des garanties présentées. Vous recevrez soit un refus pur et simple (pas d’inquiétude, on a encore un levier à vous présenter pour la faire changer d’avis) soit un accord de principe.

Il vous faudra ensuite vous rendre à l’agence pour signer l’offre de prêt, puis prendre rendez-vous chez un notaire pour établir un nouvel acte notarié. Et oui, vous êtes désormais le seul propriétaire du bien, il convient donc de modifier le titre de propriété originaire !

Les garanties : des leviers à actionner pour obtenir la désolidarisation de l’emprunt

Ça coince chez le banquier, et aucun de ses concurrents n’accepte votre demande de rachat de prêt ? Il reste une carte à jouer pour faire passer votre dossier : les garanties, aussi appelées sûretés. Il en existe deux sortes :

Les garanties personnelles : il peut s’agir d’une caution personne physique, le plus souvent d’un organisme de cautionnement. Comme le garant en location, il s’engage à rembourser le prêt à la banque si vous êtes défaillant ;
Les garanties réelles : plusieurs peuvent être envisagées, le nantissement, l’inscription du privilège de prêteur de deniers, ou, plus fréquemment l’hypothèque. Comme vous avez vraisemblablement déjà joué au Monopoly dans votre vie, vous savez de quoi il retourne. Le bien hypothéqué est mis en gage au profit de la banque, et si vous ne parvenez plus à rembourser vos mensualités, celle-ci pourra le saisir et le revendre.

Grâce à l’une de ces garanties, vous ferez courir moins de risques à votre banquier qui pourra ainsi donner son aval à votre demande.

Le sort de l’assurance de prêt dans le cadre d’une désolidarisation

Qui dit prêt immobilier dit assurance emprunteur. Celle-ci a pour vocation de se substituer à vous si vous êtes défaillant suite à un décès ou à une perte totale et irréversible de l’autonomie. Au moment de vous engager avec votre ex, vous avez dû choisir une quotité.

Au minimum, un prêt immobilier doit être assuré à 100 %. Vous aviez peut-être opté pour une super-protection, avec une quotité 100 %-100%. Ou alors, vous étiez parti sur 50/50 % ou tout autre répartition. Dans ce cas, celui qui reprend le prêt devra augmenter la quotité jusqu’à 100 %.

Combien coûte la désolidarisation d’un prêt ?

Vous vous en doutez, la désolidarisation d’un prêt n’est pas gratuite. Un certain nombre de frais doivent être pris en compte :

Les frais de dossier bancaires, variables d’un établissement à l’autre, pour l’édition d’un nouveau tableau d’amortissement ;

Les frais de rédaction du nouveau titre de propriété chez le notaire : comptez environ 7.5 % de la valeur de la part rachetée ;
Les pénalités de remboursement anticipé, si vous optez pour un rachat de crédit, à ajouter aux frais de dossier du nouvel emprunt ;
Les frais de garantie, de 1.2 % pour un cautionnement, encore plus élevés pour une hypothèque ;
Les frais liés à la mise en place d’une nouvelle quotité, avec des primes d’assurance plus élevées (n’hésitez pas à contacter un courtier pour comparer les taux).