La domiciliation bancaire pour un prêt immobilier est-elle obligatoire ?

Après avoir sollicité plusieurs banques pour votre prêt immobilier, voilà que certaines d’entre elles vous proposent de domicilier vos revenus chez elles. Changement de RIB, nouvelle carte bancaire, perte potentielle de vos autorisations de prélèvements… Le changement de domiciliation bancaire n’est pas sans conséquence. Alors c’est vrai, pour obtenir un prêt immobilier vous êtes prêt à faire certains sacrifices, mais pas si vite : vous pouvez refuser la domiciliation bancaire voire vous en servir comme un outil de négociation en votre faveur !

Faisons le point ensemble sur la domiciliation bancaire et comment pourrait-elle se transformer en atout pour négocier des conditions de prêt immobilier plus avantageuses !

Qu’est-ce que la domiciliation bancaire ?

La domiciliation bancaire n’est rien d'autre que le fait de faire atterrir l’ensemble de vos revenus professionnels, fonciers et autres vers une seule et même banque. Il s'agit alors de votre banque principale.

La domiciliation bancaire peut résulter : 

• d’une situation de fait où pour des raisons pratiques ou coutumières vos revenus arrivent sur le même compte. C’est le cas par exemple si vous disposez d’un seul compte bancaire.
• d’une obligation contractuelle notamment si vous avez signé un contrat avec la banque (lors de la souscription de votre crédit immobilier par exemple), vous obligeant à domicilier vos revenus chez elle. Cela implique généralement un changement de domiciliation bancaire.

Dès lors, le changement de domiciliation bancaire consiste à changer de banque principale pour domicilier vos revenus. Pour autant, rien ne vous empêche d’avoir d’autres comptes dans d’autres banques (à condition bien sûr de respecter vos obligations contractuelles à l’égard de votre banque principale). 

Alors dans quelle mesure la domiciliation bancaire est-elle obligatoire pour un prêt immobilier ? Pourquoi la banque vous la demande ?

La banque peut-elle exiger votre domiciliation bancaire en contrepartie d’un prêt immobilier ?

Pour répondre clairement à la question : la banque ne peut pas vous obliger à domicilier vos comptes chez elle en contrepartie d’un prêt immobilier, et ce en vertu de la loi PACTE.

Cependant, dans la pratique, la banque pourrait très bien mettre votre dossier en bas de la pile si vous refusez la domiciliation bancaire. En effet, une banque peut refuser de vous octroyer un prêt immobilier sans justifier de motifs. Elle pourrait très bien considérer votre dossier emprunteur pas assez attrayant à défaut de pouvoir domicilier vos revenus.

Alors que dit la loi à propos de la domiciliation bancaire en contrepartie d’un prêt immobilier ?

Ce qui dit la loi au sujet de la domiciliation bancaire

Avant le 1er juin 2017, la domiciliation bancaire était souvent la condition sine qua non d’une offre de crédit. En effet, aucune loi n’empêchait de soumettre l'octroi d’un crédit immobilier à la domiciliation bancaire. De plus, cette pratique n’était pas encadrée par une loi spécifique.

À partir de 2018, sous l’impulsion des ordonnances Macron, la loi applicable évolua vers plus de souplesse en matière de mobilité bancaire :

• La domiciliation bancaire pouvait être exigée par la banque contrepartie d’un avantage spécifique autre que l'octroi du prêt lui-même (baisse de taux, frais de dossier offert) ;
• La domiciliation bancaire pouvait être conclue pour une durée maximum de 10 ans.

Toutefois, la durée de 10 ans pouvait poser un véritable problème aux consommateurs en affectant drastiquement leur mobilité bancaire. ~En effet, la durée moyenne effective d’un prêt immobilier est de 7 ans. Cela signifie qu’en moyenne, les emprunteurs remboursent leur prêt au bout de 7 années en raison principalement de la vente de leur bien immobilier affecté au crédit. Ainsi, leur engagement à domiciliation bancaire perdurant malgré le remboursement du crédit, cela pouvait affecter leur capacité à négocier un rachat de prêt, un prêt relais ou un prêt achat revente auprès d’une autre banque.

En raison des effets contre-productifs de cette loi sur les emprunteurs, la loi PACTE est venue abroger ces dispositions et laisser l'obligation de transfert des revenus à la seule négociation commerciale. Désormais, la domiciliation bancaire ne peut être imposée à l’emprunteur. Néanmoins, la banque peut proposer une réelle contrepartie autre que le prêt immobilier pour inciter l’emprunteur à procéder à un changement de domiciliation.

Cette simple faculté pour l’emprunteur est assortie pour la banque d’une obligation vous informer clairement des conditions et avantages issus de la clause de domiciliation.

Clause de domiciliation bancaire : l’obligation de proposer une contrepartie réelle

Maintenant que vous êtes conscient de votre liberté en matière de domiciliation bancaire, reste à savoir ce que la clause de domiciliation peut vous proposer comme avantage.

Si vous l’acceptez, cette dernière sera présente dans le contrat de prêt immobilier et mentionnera la contrepartie obtenue. Il peut s’agir :

• un taux d’intérêt plus avantageux ;
• la suppression des frais de remboursement anticipé ;
• d’avantages sur les services bancaires (carte bancaire gold gratuite, diminution des droits de garde sur un PEA…) ;
• d’une suppression des frais de dossier de prêt immobilier...

Quelles conséquences pour un refus de domiciliation de vos revenus ?

Bien que non obligatoire, le refus de la domiciliation bancaire peut avoir des répercussions pour la bonne obtention de votre prêt immobilier.

En période de taux bas, la banque ne mise pas sur l’octroi de prêt immobilier pour gagner sa croûte. Elle va plutôt le considérer comme un produit d’appel lui permettant de fidéliser et d’attirer de nouveaux clients. Elle pourra alors proposer à ces derniers des services plus rentables tels que des produits de placement en assurance vie, des crédits à la consommation, des découverts autorisés…

Pour proposer ces services efficacement, elle aura souvent besoin que vous domiciliiez vos revenus chez elle. Dès lors, le fait de refuser une proposition de domiciliation bancaire rend votre dossier emprunteur beaucoup moins intéressant à ses yeux. Vous prenez alors le risque d’essuyer un refus pour un motif bateau.

Certes, elle ne peut vous refuser un crédit pour un refus de domiciliation bancaire, mais elle conserve le droit de refuser l'octroi de votre crédit sans avoir à justifier de motif. 

Autrement dit, la domiciliation bancaire pour un crédit immobilier est rarement dans la pratique une simple option, mais souvent une obligation déguisée.

Lire aussi :  Que faire en cas de refus de prêt immobilier ?

Mais, plutôt que de voir le verre à moitié vide, nous préférons le voir à moitié plein... 

En effet, vous pouvez voir la domiciliation bancaire comme un atout dans la négociation de votre prêt immobilier. La sachant convoitée par la banque pour plusieurs raisons que nous allons aborder, elle peut constituer un argument de poids en faveur de l’obtention de votre crédit immobilier aux meilleures conditions !