Les indispensables
Pour maîtriser votre prêt de A à Z
Pour aller plus loinComment et combien emprunter pour sa résidence principale ?
Vous en avez assez de verser des loyers à fonds perdus, vous envisagez donc de devenir propriétaire. Il vous faut souscrire un emprunt pour la résidence principale, mais quelles sont vos options ? Sachez que les primo-accédants ont à disposition des aides d’État, sous forme de prêts réglementés. Enfin, vous déterminerez le montant du capital que les banques accepteront de vous prêter avant de vous lancer dans votre projet immobilier
Comment emprunter pour la résidence principale ?
Il existe une multitude de prêts immobiliers pour financer l’achat de la résidence principale, et vous pouvez obtenir un coup de pouce de l’État pour finaliser l’acquisition.
Les différents prêts immobiliers pour la résidence principale
La résidence principale, c’est celle que vous occupez au moins 8 mois dans l’année. Seul, ou en compagnie d’un courtier immobilier comme HelloPrêt, vous pouvez négocier l’octroi d’un prêt immobilier, du meilleur taux et des meilleures conditions d’emprunt.
Le prêt amortissable
Il s’agit du produit le plus fréquent. Vous remboursez le prêt amortissable moyennant une mensualité d’emprunt qui comporte une fraction de capital restant dû et une fraction d’intérêts calculés sur le capital restant dû. Il peut inclure un volet consacré aux travaux sur votre résidence principale.
Le prêt in fine
On l’aborde très rapidement, car le prêt in fine est plutôt indiqué pour concrétiser un projet d’investissement locatif. En effet, les mensualités se composent uniquement d’intérêts et sont donc intégralement déductibles de vos revenus dès lors que vous êtes bailleur. Pour info, vous remboursez le capital emprunté en une fois, à l’ultime échéance du crédit.
Le prêt à différé de remboursement
Le prêt à différé de remboursement est un prêt amortissable que vous commencez à rembourser quelques mois après le déblocage des fonds. Le différé de remboursement peut être total (vous ne payez rien) ou partiel (vous payez seulement les intérêts d’emprunt).
Cette facilité vous est octroyée moyennant des intérêts complémentaires et peut donc s’avérer coûteuse, surtout si vous optez pour le différé total. Mais au moins, vous n’assumerez pas l’intégralité de la mensualité + le loyer que vous versez pour votre logement actuel en attendant la fin de construction ou de rénovation de votre résidence principale.
Les prêts aidés pour les primo-accédants
Le législateur prévoit différentes mesures pour aider les primo-accédants, c’est-à-dire ceux qui n’ont jamais été propriétaires de leur résidence principale, à le devenir.
Le prêt à taux zéro (PTZ)
Le prêt à taux zéro est, comme son nom l’indique, un prêt consenti gratuitement aux emprunteurs, qui n’auront aucun intérêt à payer, ni frais de dossier. Il s’agit d’un prêt complémentaire, qui ne vous permettra pas de financer l’intégralité de l’opération. Il sera adossé à un prêt amortissable classique, un prêt à l’accession sociale ou encore prêt d’épargne logement (PEL).
Le PTZ est attribué sous conditions de ressources et pour le financement d’un bien immobilier neuf ou dans l’ancien avec travaux, lesquels doivent représenter 25 % du total de l’opération.
Le montant du PTZ varie en fonction de la zone géographique dans laquelle se situe l’appartement ou la maison et du nombre d’occupants dans le logement. Il est également plafonné en fonction du montant des ressources (50 % du total de l’opération au maximum) et peut aller jusqu’à 40 000 euros.
À savoir : vous pouvez également opter pour un prêt conventionné, qui sert lui aussi à financer l’intégralité de l’achat immobilier, moyennant un taux d’intérêt plafonné.
Les prêts immobiliers pour les secundo-accédants
Vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale et souhaitez en acquérir une nouvelle : vous êtes secundo-accédants. Vous ne pouvez pas prétendre aux prêts aidés, mais 2 catégories de crédits immobiliers se révèlent tout adaptés à votre projet :
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Le crédit relais : il est souvent difficile de faire coïncider la revente de votre bien immobilier actuel avec l’achat d’un nouveau logement. Vous pouvez donc vous lancer dans la nouvelle acquisition avec un prêt relais. Il se rembourse à court terme (1 à 2 ans maximum) et in fine (vous le soldez en une seule fois, après la vente de votre bien) ;
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Le prêt achat revente : il fonctionne peu ou prou comme le crédit relais, mais vous verrez juste après que le mode de calcul du capital empruntable diffère.
Le taux de l’emprunt pour résidence principale
Vous avez le choix entre 2 catégories de taux immobiliers : le taux fixe ou le taux variable. Ce dernier sera adossé à un taux de référence et augmentera ou baissera en fonction, généralement une fois par an.
Les banques calculent le taux d’intérêt en fonction de différents critères comme :
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La stabilité de votre situation professionnelle ;
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Le montant de votre apport personnel ;
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La durée de remboursement de l’emprunt pour l’acquisition de la résidence principale ;
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Les taux auxquels elles se prêtent de l’argent entre elles…
L’assurance emprunteur de la résidence principale
Si légalement elle n’est pas obligatoire, l’assurance de prêt pour la résidence principale vous sera imposée par la banque qui acceptera de vous financer. A minima, vous devez être couvert contre les risques décès et PTIA, mais les établissements prêteurs imposent le plus souvent d’autres garanties contre l’invalidité et l’incapacité temporaire.
Si l’un de ces aléas se réalisent, l’assureur remboursera le capital restant ou les mensualités, intégrales ou partielles. Vous avez le choix entre 2 types de contrats, le contrat groupe de votre banque et l’assurance en délégation, cette dernière étant le plus souvent moins onéreuse.
Les garanties de l’emprunteur en résidence principale
Vous devez également proposer une garantie à la banque, pour qu’elle puisse récupérer le capital restant dû dans le cadre d’une situation non couverte par l’assurance emprunteur. 2 options :
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Les garanties personnelles, comme la caution par un organisme de cautionnement. Celui-ci se porte garant du remboursement du prêt moyennant un pourcentage du capital emprunté. C’est la garantie la moins coûteuse, car vous récupérerez une fraction des sommes versées si vous ne connaissez aucun incident de remboursement ;
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Des garanties réelles comme l’hypothèque ou le privilège de prêteurs de deniers.
Combien emprunter pour l’habitation principale ?
Avant de vous lancer dans les visites, vous devez connaître votre capacité d’emprunt, c’est-à-dire le montant maximum que les banques accepteront de vous prêter au regard notamment de votre apport personnel et de votre taux d’endettement.
Le calcul de la capacité d’emprunt pour l’achat de la résidence principale
Le montant de la capacité d’emprunt varie en fonction du produit : amortissable ou in fine (prêt relais et achat revente).
La capacité d’emprunt pour un prêt amortissable
La capacité d’emprunt se calcule en fonction de critères comme :
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Vos revenus réguliers, à 100 % si vous êtes fonctionnaire ou en CDI, sur la base d’une moyenne sur 1 à plusieurs années si vous êtes en CDD, intérimaire ou travailleur indépendant ;
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Vos charges courantes ;
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Le montant de votre apport personnel ;
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Votre taux d’endettement ;
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La durée de remboursement ;
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Le taux.
La capacité d’emprunt pour un prêt-relais
En prêt relais, la banque calcule le montant de la capacité d’emprunt sur un pourcentage de la valeur estimée du logement et soustrait le capital restant dû.
La capacité d’emprunt pour un prêt achat revente
Le mode de calcul du prêt achat revente diffère du prêt relais et ce que le capital accordé tient uniquement compte de la valeur du logement. La banque ne déduit pas le capital restant dû.
Calculer le taux d’endettement pour l’achat de l’habitation principale
Le taux d’endettement désigne le poids de vos charges sur vos revenus disponibles. Il est limité à 35 % par une décision du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF).
Toutefois, les banques peuvent déroger à cette règle pour 20 % de leur production trimestrielle de crédits immobiliers, avec 30 % de cette marge accordés en priorité aux primo-accédants et 70 % à l’acquisition de la résidence principale. Pour faire partie des heureux élus, vous devez disposer d’un solide reste à vivre.
Le montant de l’apport personnel pour l'acquisition de la résidence principale
L’apport personnel, c’est l’épargne que vous injectez dans votre projet pour financer les frais annexes comme les frais de notaire. Il est d’au minimum 10 %, mais il est préférable d’apporter plus pour la résidence principale, afin de limiter votre endettement sur un support qui ne produit aucun revenu.
La durée d’emprunt pour la résidence principale
Au maximum, vous pouvez emprunter sur une durée de 25 ans pour la résidence principale, + 2 ans de différé si vous n’entrez pas immédiatement en jouissance du logement. Plus vous empruntez sur une durée courte, plus vous obtenez un meilleur taux.
Faites le point sur votre emprunt pour résidence principale avec un courtier ! Il vous aidera à optimiser votre financement à chaque étape.
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