Comment emprunter en SCI familiale ?

La SCI familiale est l’une des structures juridiques préférées des Français. Elle permet notamment de gérer un ou plusieurs biens immobiliers et de transmettre son patrimoine à moindre coût à ses enfants grâce au mécanisme de la donation. Mais pour transmettre des biens, encore faut-il les acheter. Basique, comme dirait l’autre. À moins que l’un des membres de votre famille fasse partie des grosses fortunes du pays (bonjour F-H Pinault), vous allez donc devoir souscrire un prêt pour investir dans un bien immobilier.

Alors comment fonctionne l’emprunt en SCI familiale ? Quelles sont les garanties imposées par les banques ? Faut-il préférer un emprunt personnel des associés ou un emprunt en SCI ? Helloprêt vous répond !

Est ce qu’une SCI familiale peut emprunter ?

Une SCI, qu’elle soit familiale ou non, est dotée de la personnalité morale. Cela signifie qu’elle peut contracter en son propre nom et donc faire des emprunts bancaires tels que des prêts immobiliers pour acheter un bien.

Toutefois, les caractéristiques de la SCI familiale impliquent de respecter une certaine procédure pour emprunter ! C’est ce que nous allons voir !

Lire aussi : Comment obtenir un prêt immobilier avec une SCI ?

Pourquoi créer une SCI familiale pour emprunter et acheter un bien immobilier ?

Avant de rentrer dans le détail de l’emprunt en SCI familiale, un petit point sur ce type de structure s’impose. Comme son nom l’indique, cette société est créée entre plusieurs membres de la même famille jusqu’au 4e degré. Vous pouvez donc vous associer et acheter avec vos parents, frères et sœurs, cousins, papi et mamie…

La SCI familiale pour un investissement locatif ou l’achat d’une résidence familiale présente bien des avantages tant en matière de gouvernance que pour la transmission optimale du patrimoine.

Les avantages de la SCI pour gérer un ou plusieurs biens immobiliers

La SCI familiale a pour rôle premier de faciliter la gestion d’un bien immobilier et ainsi, prévenir les conflits.

Malheureusement, nul n’est à l’abri d’un divorce ou d’une succession difficile. Or, en principe, les biens que vous détenez en commun si vous n’avez pas créé de société se retrouvent en indivision. Ce qui signifie que vous devez tous vous mettre d’accord pour la moindre décision les concernant (de la mise en location jusqu’au travaux d’entretien). Si votre sœur vous en veut encore d’avoir coupé les cheveux de sa Barbie préférée en 1991, elle peut s’opposer à tout ce que vous souhaitez faire avec les biens immobiliers en indivision.

De plus, l’indivision est un régime instable par nature, car la loi énonce que nul n’est censé demeurer dans l’indivision. Ce principe implique que les indivisaires peuvent provoquer la vente du bien immobilier à tout moment si aucun indivisaire ne se porte acquéreur des parts.

Avec une SCI familiale, la gestion est confiée à un gérant, ce qui réduit considérablement les risques de blocage pour la prise de décision. Les décisions concernant l’entretien, la mise en location, la réalisation de travaux autofinancés sont en principe du ressort de la gérance.

En outre, les associés de la SCI ne peuvent pas provoquer la vente du bien immobilier unilatéralement. Ils devront se mettre d’accord ce qui favorise la conservation du bien immobilier sur le long terme.

L’avantage de l’emprunt en SCI familiale pour transmettre un bien immobilier

Avant d’aborder en détail l’emprunt en SCI, il convient de se pencher rapidement sur les avantages de la SCI en matière de transmission (vous verrez, il y a un lien avec l’emprunt en SCI notamment sur la question de l’emprunt en SCI ou de l’emprunt personnel).

En effet, il est possible de transmettre le patrimoine de la SCI à moindre coût grâce à l’emprunt immobilier.

Mettons que vous vous associez avec vos parents pour créer la SCI familiale. Vous disposez chacun de parts sociales, en fonction des apports que vous réalisez dans le capital. En cours de vie sociale, vos parents peuvent vous donner d’autres parts représentant une quote-part de l’immeuble dont la SCI est propriétaire. Puisque les donations sont taxées selon la valeur des biens donnés, la question réside dans l’évaluation des parts sociales de la SCI familiale.

Or, la valeur des parts sociales d’une SCI est calculée en fonction de l’actif net de cette dernière soit la différence entre son actif (la valeur du bien immo) et son passif (l’emprunt immobilier). Si vous empruntez au nom de la SCI, lors de sa constitution, les parts sociales ne valent quasiment rien (grosso modo 1 euro la part sociale si la valeur nominale des parts est fixée dans les statuts à 1 euro). Il est donc beaucoup plus facile de transmettre un bien immobilier via une SCI familiale qu’en détention propre.

Et la loi faisant bien les choses, les donations aux descendants bénéficient d’un abattement de 100 000 €, qui se recharge tous les 15 ans. En clair, votre père et votre mère peuvent vous donner chacun 100 000 € de parts sociales, gratos, tous les 15 ans. Soit 200 000 € net d’impôts, pas mal non ? En plus, la donation de parts sociales s’avère fiscalement moins coûteuse que la donation directe d’un bien. Tout bénéf !

Lire aussi : Avez-vous pensé à l’achat en SCI ? Les avantages d’acheter en SCI

Emprunter en SCI familiale pour contourner le taux d’usure

Calculé chaque trimestre pour chaque type de prêt, le taux d’usure est le taux d’intérêt maximum qu’une banque peut pratiquer lors d’une opération de crédit à destination des consommateurs. Lors d’une montée de taux brutale (comme cela a été le cas en 2023), les banques peuvent être prises dans un étaux temporaire où les taux praticables sont nécessairement supérieurs au taux d’usure en vigueur. Elles ne peuvent donc pas légalement accorder de prêt immobilier aux particuliers.

Or, le taux d’usure ne s’applique pas aux SCI car elle n’est pas considérée comme un consommateur (Cour de cassation du 8 janvier 2021, n° 20-18.642). Ainsi, il est possible de contourner le taux d’usure applicable au particulier en empruntant avec une SCI familiale !

Lire aussi : Taux d’usure : comment le contourner pour obtenir un prêt immobilier en 2023 ?

L’emprunt en SCI familiale, comment ça marche ?

Inutile de prendre rendez-vous avec votre banquier pour obtenir un prêt spécifique pour société civile immobilière familiale : il n’en existe pas ! Le crédit bancaire en SCI familiale est le même que pour les particuliers, ce qui signifie qu’il peut être amortissable ou in fine, à taux fixe ou variable…

Les caractéristiques d’un emprunt en SCI

L’emprunt pour une SCI familiale bénéficie aussi des mêmes protections qu’un prêt classique, lesquelles sont prévues aux articles L. 313-1 et suivants du Code de consommation. Vous pouvez donc prévoir une condition suspensive d’obtention de prêt dans le compromis de vente. Si vous ne trouvez pas de financement pour votre projet d’acquisition, le compromis tombe et vous n’avez pas de pénalités à payer. Idem, vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours une fois l’offre d’emprunt de SCI familiale émise par votre banquier.

L’emprunt en SCI familiale, idéal pour un investissement locatif

En revanche, la SCI étant une personne morale et non une personne physique, elle ne peut pas se voir proposer des prêts aidés destinés aux particuliers à l’achat de leur résidence principale, comme le PTZ (prêt à taux zéro) ou le prêt Action Logement. 

Si vous envisagez de créer une SCI familiale pour acquérir une résidence principale, vous devez donc y réfléchir à deux fois ! En effet, en l’absence de ces prêts aidés, l’opération d’acquisition pourrait au final vous revenir comparativement plus cher.

L’emprunt en SCI familiale est donc à privilégier pour de l’investissement locatif ou l’achat d’une résidence secondaire, chalet à Courch’ ou villa à Saint-Trop’, c’est vous qui voyez.

Lire aussi : le prêt Action Logement ou prêt employeur

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Nos 5 conseils pour emprunter via une SCI familiale

1. Capacité d’emprunt : combien peut-on emprunter pour acheter en SCI ?

En procédant à une simulation de prêt immobilier en SCI, vous verrez que la banque se réfère à la capacité d’emprunt de chacun des associés. Celle-ci dépend des revenus que vous percevez, de votre taux d’endettement (oui, il est possible de dépasser les 35 %), votre reste à vivre, etc. En principe, plus vous êtes nombreux, plus la capacité d’emprunt de la SCI familiale peut être important.

En effet, l’avantage de la SCI réside notamment dans l’agrégation des capacités d’emprunt de chacun des associés. Contrairement aux sociétés commerciales, la société civile immobilière n’offre pas de responsabilité limitée aux associés de sorte que la banque dispose d’une garantie en cas d’impayés sur chaque associé !

Selon la qualité des associés et leur taux d’endettement respectif, l**’emprunt via une SCI renforce donc la garantie des banques** ce qui peut rendre votre banquier moins frileux à l’idée d’octroyer un prêt immobilier à votre SCI !

Bien entendu, les associés mineurs ne peuvent pas souscrire un emprunt, donc l’argent de poche du petit dernier n’entrera pas en ligne de compte pour calculer le montant !

2. À quel taux emprunter avec votre SCI ?

Comme vous lisez attentivement cet article, vous avez compris que l’emprunt en SCI familiale se conclue selon les mêmes conditions qu’un prêt personnel. Il n’existe donc pas de taux plus ou moins avantageux, celui-ci va notamment dépendre de la durée du prêt et du profil emprunteur des associés.

En effet, plus il est long, plus il fait courir de risques à la banque. Et comme la philanthropie n’est pas le moteur premier des établissements prêteurs, ils ne se privent pas de vous facturer ce risque à travers un taux d’emprunt plus élevé.

Sachez néanmoins que les taux immobiliers sont sensiblement plus élevés lorsque le prêt est contracté pour de l’investissement locatif que ce soit via une SCI ou en nom propre.

Vous pouvez d’ores et déjà consulter les meilleurs taux immobilier en vigueur actuellement grâce à notre simulateur !

3. Quelle durée d’emprunt pour votre SCI ?

Même réponse, la durée de l’emprunt en SCI familiale va être la même que dans un prêt classique. Elle peut donc s’étendre de 5 à 20 ans, sachant que plus elle est longue, plus le crédit revient cher. Encore que, dans le cadre d’un investissement locatif, cette affirmation est nuancée par la possibilité de déduire fiscalement les intérêts d’emprunt (on vous en parle plus bas). La durée dépend de facteurs comme le taux d’endettement, la capacité de remboursement, etc…

En tout état de cause, la durée d’emprunt joue un rôle prépondérant sur le taux d’endettement de la SCI et sa capacité d’emprunt. Plus vous étalez le prêt immobilier sur une longue durée, plus vous réduisez le montant des mensualités permettant ainsi de maximiser l’effet levier bancaire. Reste à voir l’horizon fixé pour votre investissement locatif et les conditions proposées par la banque…

4. Faut-il nécessairement un apport pour un prêt immobilier pour SCI ?

La réponse est non, Jean-Pierre. Un apport est toujours une bonne chose, car il permet d’attester de votre capacité à mettre de l’argent de côté et les banques aiment les écureuils qui épargnent. Cependant, une SCI a pour but de créer et de gérer un patrimoine immobilier en commun, et le plus souvent, de le mettre en location. Les loyers perçus permettent ainsi de financer tout ou partie de l’emprunt de la SCI familiale (immobilier autofinancé), ce qui fait que la banque accepte plus facilement de prêter sans apport dans cette hypothèse.

Ceci dit, dans les faits, il est particulièrement difficile de réaliser un investissement locatif autofinancé sans apport en SCI (où les revenus locatifs permettent de compenser les mensualités d’emprunt et les charges diverses).

En d’autres termes, votre SCI sans apport risque d’éprouver quelques difficultés en termes de gestion du cashflow jusqu’à se retrouver sans liquidités pour payer les charges afférentes au bien immobilier.

De plus, les recommandations du HCSF en matière de prêt immobilier visent à réduire drastiquement la part des prêts immobiliers accordés sans apports, cela vaut aussi pour les SCI.

Il faudra donc lors de la constitution de la SCI prévoir un apport pour obtenir et le prêt et acheter le bien immobilier et conserver une partie de l’apport pour faire face aux charges futures.

Lire aussi : Comment épargner pour acheter son futur logement ?

5. Quelles charges peut-on déduire fiscalement de l’emprunt immobilier en SCI ?

Une SCI familiale est normalement soumise à l’IR (impôt sur le revenu), c’est-à-dire que ses résultats seront imposés entre les mains des différents associés, dans leur tranche marginale d’imposition. Sur option, ou si vous mettez en location des biens meublés dont les loyers excèdent 10 % des revenus de la société, elle peut être soumise à l’IS (impôt sur les sociétés) et donc supporter elle-même l’impôt.

Mais, vous perdez les avantages fiscaux de la location meublée (régimes LMP et LMNP). Si vous souhaitez faire de la location meublée et bénéficier des avantages fiscaux, nous vous recommandons de créer une SARL familiale.

À l’IR, bonne nouvelle, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt de la SCI familiale de vos revenus fonciers, et donc diminuer vos impôts sur vos revenus locatifs.

Outre les intérêts du prêt, vous pouvez également déduire :

• Les charges courantes relatives aux biens (par exemple, les frais d’agence) ;
• Certaines dépenses de travaux.

Ce système peut même vous permettre de descendre vos revenus fonciers en dessous de zéro : c’est ce que l’on appelle le déficit foncier. Mais attention, les intérêts ne peuvent pas générer de déficit foncier fiscalement imputable. Il faut que vos autres charges portent vos revenus fonciers en dessous de zéro. 

en SCI familiale à  l’IS, vous pouvez également déduire les intérêts de l’emprunt de la SCI familiale (pas le capital, il ne faut pas pousser non plus), ainsi que :

• Les amortissements pratiqués sur l’immeuble ;
• Les frais d’acquisition des biens ;
• La rémunération du gérant.

Quelles sont les garanties demandées pour un emprunt immobilier en SCI ?

Avant de dire banco à l’emprunt immobilier en SCI familiale, la banque va vous demander des garanties. Et oui, elle n’aime pas le risque et va chercher à se prémunir contre toutes les situations dans lesquelles vous pouvez vous retrouver dans l’impossibilité de rembourser le prêt. Dès lors, elle va exiger au minimum l’assurance emprunteur et une sûreté réelle ou personnelle.

1. Une assurance emprunteur pour la SCI familiale

Dans la loi, rien n’impose la souscription à une assurance de prêt immobilier. Dans les faits, aucune banque n’acceptera de vous prêter de l’argent sans ce précieux sésame. Lequel peut représenter un tiers du montant de l’opération finale… A minima, vous devrez être assuré contre le décès et la perte totale et irréversible de l’autonomie (PTIA).

Pour l’assurance emprunteur d’un prêt contracté par la SCI, vous avez deux possibilités :

• prendre une assurance au niveau de la SCI et répartir la charge financière entre les différents associés ;
• chaque associé s’assure personnellement au lieu d’envisager une assurance emprunteur au niveau de la SCI familiale. Cette option peut s’avérer plus coûteuse notamment pour les associés âgés, mais offre souvent de meilleures garanties.

2. Une sûreté réelle consentie par les associés de la SCI

Une sûreté réelle est une garantie que la banque prend sur les biens et qui lui permet de se payer si vous ne pouvez plus la rembourser. Il peut s’agir d’une hypothèque ou du privilège de prêteurs de deniers (elle sera la première payée si le bien est revendu pour éponger vos dettes). Inconvénient, c’est cher (pour vous) et pas facile à mettre en œuvre (pour elle).

3. Une sûreté personnelle consentie par les associés de la SCI

À l’inverse et comme son nom l’indique, une sûreté personnelle n’est pas attachée au bien, mais à la personne de l’emprunteur, c’est-à-dire vous-même. Le plus souvent, elle prend la forme d’un cautionnement par un organisme spécialisé. Pour info, le plus connu est le Crédit Logement. Si vous êtes défaillant, il lui appartient de rembourser l’établissement prêteur à votre place.

À votre avis, quelle sûreté préfèrent les banques ? La personnelle, oui, parce qu’elle est plus facile à activer. Petit plus pour vous, elle coûte moins cher.

Faut-il préférer un emprunt pour la SCI familiale ou un prêt personnel des associés ?

Pour acheter des biens en SCI familiale, deux possibilités s’offrent à vous : l’emprunt accordé directement à la société (emprunt au nom de la SCI) ou celui octroyé aux associés, mais qui sera injecté à la SCI.

1. L’emprunt au nom de la SCI familiale

Si vous optez pour un emprunt immobilier à la SCI directement, l’argent sera débloqué puis versé sur son compte courant. Vous pourrez ensuite procéder à l’acquisition du patrimoine. Le remboursement se fait ensuite sur les fonds propres de l’entreprise.

Deux hypothèses :

1. Vous mettez les biens en location et les loyers permettent de rembourser intégralement les mensualités du prêt. C’est l’idéal, et tout le mal que l’on vous souhaite (c’est rare en pratique) ;
2. Les loyers ne sont pas suffisants, vous ne trouvez pas de locataire pendant un certain temps, en bref, la SCI n’a pas assez d’argent dans ses caisses pour assumer seule le remboursement : vous allez devoir mettre la main à la poche. Il vous faudra payer les mensualités grâce à un compte courant d’associés. Pas d’inquiétude, vous pourrez ensuite récupérer les sommes versées ainsi que des intérêts une fois que la trésorerie sera en meilleure forme (lors de la revente du bien immobilier par exemple ou lorsque le prêt immobilier de la SCI sera entièrement amorti).

Lire aussi : L’investissement locatif, comment ça marche ?

2. Prêt personnel des associés comme apport à la SCI

Vous pouvez tout à fait choisir de contracter un emprunt pour la SCI familiale, mais à titre personnel. Chacun des associés va donc devoir démarcher les banques pour obtenir un financement au meilleur taux. Les courtiers HelloPrêt se tiennent à dispo pour vous aider à mener à bien cette étape ! À nouveau, deux hypothèses :

1. Vous affectez l’emprunt au capital social de la SCI. En échange, vous obtiendrez des parts sociales en proportion du montant apporté. Comme pour un prêt classique, vous remboursez vous-même la mensualité ;
2. Vous apportez l’argent au compte courant qui servira à rembourser l’emprunt. Une fois que la SCI dispose d’une tréso suffisante, vous pourrez récupérer les sommes versées.

Alors, comment choisir entre les deux ? En fonction des modalités de remboursement, de la capacité d’emprunt, de la volonté ou non de chacun des associés de souscrire un prêt, de mettre le bien en location…

Ceci étant, dans la majorité des cas, il est préférable d’emprunter via la SCI notamment pour faire baisser la valeur des parts sociales (comme nous l’avons vu). Emprunter au nom d’une SCI permet aussi aux associés qui n’auraient pas pu emprunter seuls (associé mineur par exemple) de détenir une partie du bien immobilier et d’en tirer des revenus.

Bref, si vous comptez créer une SCI familiale à des fins patrimoniales (ce qui est souvent le cas), l’emprunt au nom de la SCI est souvent la meilleure option !

À quoi faut-il faire attention avant de souscrire un crédit immobilier en SCI ?

Vous le savez : « un prêt immobilier vous engage et doit être remboursé ». Or, la SCI, qu’elle soit familiale ou non d’ailleurs, présente une spécificité. En tant qu’associé, vous êtes responsable indéfiniment de ses dettes. En clair, si l’emprunt de la SCI familiale n’est pas remboursé, vous serez obligé de le rembourser sur votre patrimoine personnel. Du moins à la hauteur de votre participation dans le capital. Rassurez-vous, avant d’en arriver là, l’article 1858 du Code civil impose que les créanciers poursuivent d’abord la SCI avant de vous demander des comptes.

À part cela, l’emprunt pour la SCI familiale constitue une idée judicieuse pour obtenir un financement important. À la clé, un patrimoine immobilier plus étendu, que vous pourrez transmettre à vos héritiers dans des conditions avantageuses.

Vous avez des questions sur la SCI familiale et l’emprunt ? Contactez un expert Helloprêt!