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Pour maîtriser votre prêt de A à Z
Pour aller plus loinQuelles perspectives pour l’évolution des taux immobiliers en 2024 ?
Sans surprise, la tendance des taux immobiliers en 2023 était à la hausse. Une situation qui s’expliquait par le coût toujours plus élevé de l’argent, du fait de l’inflation et des taux directeurs de la BCE. Il en résultait une hausse du coût du prêt immobilier. Toutefois, depuis mars 2024, une inversion de la dynamique des taux s’est dessinée avec une première baisse des taux constatée après 1 an et demi d’augmentation. Quelles évolutions des taux immobiliers faut-il prévoir pour la fin de l’année 2024 et début 2025 ?
Notre analyse de l’évolution actuelle des taux immobiliers
Le taux moyen d’un prêt immobilier s’établit à 3,6 % en moyenne au troisième trimestre 2024. Ce taux est en baisse de 25 points de base par rapport au deuxième trimestre de la même année.
Historique de l’évolution des taux immobiliers de 2022 à 2025
Le taux moyen d’un prêt immobilier s’établissait à 2.22 % au quatrième trimestre 2022. Un record depuis près de 10 ans ! Cette hausse s’est poursuivie durant toute l’année 2023 jusqu’à atteindre 4,22 % en décembre 2023 , avant que la courbe ne s’inverse début 2024 avec le franchissement symbolique à la baisse du seuil des 4 % pour les prêts immobiliers d’une durée inférieure à 15 ans.
La tendance de baisse des taux s’est confirmée en mars 2024 avec un taux immobilier sur 25 ans désormais en dessous de la barre des 4 %. Pour les taux immobiliers sur 20 ans, il est désormais possible d’obtenir un taux inférieur à 3,95 %.
| Période / Durée | Moyenne des taux immobiliers | Taux sur 15 ans | Taux sur 20 ans | Taux sur 25 ans |
| septembre 2024 | 3.62 % | 3.51 % | 3.54 % | 3.63 % |
| août 2024 | 3.62 % | 3.49 % | 3.50 % | 3.60 % |
| juillet 2024 | 3.66 % | 3.51 % | 3.55 % | 3.65 % |
| juin 2024 | 3.73 % | 3.62 % | 3.66 % | 3.76 % |
| mai 2024 | 3.81 % | 3.69 % | 3.76 % | 3.84 % |
| avril 2024 | 3.90 % | 3.74 % | 3.82 % | 3.91 % |
| mars 2024 | 3.99 % | 3.79 % | 3.90 % | 3.99 % |
| février 2024 | 4.15 % | 3.89 % | 4.00 % | 4.13 % |
| janvier 2024 | 4.24 % | 4.11 % | 4.26 % | 4.35 % |
| décembre 2023 | 4.22 % | 4.12 % | 4.26 % | 4.38 % |
| novembre 2023 | 4.12 % | 3.98 % | 4.19 % | 4.30 % |
| octobre 2023 | 3.98 % | 3.81 % | 4.04 % | 4.18 % |
| septembre 2023 | 3.80 % | 3.72 % | 3.92 % | 4.08 % |
Astuce : Vous cherchez à souscrire un prêt immobilier au meilleur taux ? Vous trouverez plus de détails sur notre baromètre des taux immobiliers (avant négociation par votre courtier) en 2024 !
Notre avis : Faut-il repousser votre projet immobilier en raison de l’évolution des taux immobiliers ?
Savoir s’il faut repousser votre achat immobilier pour obtenir un meilleur taux revient à spéculer à la baisse sur les taux immobiliers. Si une baisse commence à se dessiner, il n’y a aucune garantie quant au fait qu’elle soit durable. Ainsi, votre stratégie dépend du scénario qui vous semble le plus réaliste.
Scénario n°1 : L’évolution des taux immobiliers reprend à la hausse
Théoriquement, les taux d’intérêt devraient rester à des niveaux relativement élevés (par rapport à 2022) jusqu’à ce que l’inflation soit jugulée par la Banque Centrale européenne. C’est la Banque Centrale qui donne en partie le rythme des taux d’intérêt dans une économie et donc par extension celui des taux immobiliers.
Pour envisager la probabilité du scénario d’une hausse future des taux, il faut considérer deux éléments :
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Une inflation en passe d’être maîtrisée : Aujourd’hui, l’inflation en Europe semble en passe d’être maîtrisée par rapport à la cible de 2 %. En effet, le taux d’inflation en Europe d’août 2024 s’établissait à 2,2 %, contre 2,8 % en juillet 2024. Il faut néanmoins se méfier des effets de base : il est normal que l’inflation d'août 2024 soit relativement faible puisqu'elle était beaucoup plus élevée en août 2023 (5,2 %), la base de calcul est donc plus importante.
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Une baisse des taux directeurs : Malgré une incertitude quant à l’évolution de l’inflation, la BCE a décidé de baisser ces taux directeurs en juin 2024 de 25 points de base. Satisfaite de la vitesse du reflux de l’inflation, elle a à nouveau baissé ses taux de 25 points de base en septembre 2024 pour atteindre le taux de 3,5 %.
La dynamique de baisse des taux est donc bien enclenchée. La probabilité d’une remontée des taux est donc très faible d’ici fin 2024, voire début 2025.
Pour autant :
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De nouvelles baisses de taux ne sont pas certaines. Il est probable que la BCE souhaite conserver une marge de manœuvre de baisse des taux pour lutter contre d’éventuels risques déflationnistes (l’inverse de l’inflation, qui n’est pas plus souhaitable pour des raisons de politique monétaire).
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Au niveau des taux immobiliers, il faut comprendre que les banques et les marchés avaient anticipé une baisse des taux de la Banque Centrale Européenne. Les établissements de crédit ont donc pu proposer des taux immobiliers plus bas que les taux directeurs par anticipation. Par chance, les anticipations étaient correctes, mais qu’en est-il désormais ? Difficile de la savoir. Par exemple, les taux moyens de septembre 2024 sont légèrement supérieurs sur 25 ans que ceux d'août 2024 (3,63 % contre 3,60 %), mais cette très légère hausse peut s’expliquer par bien d’autres raisons (panel d’emprunteur à risque plus élevé).
Autrement dit, plus vous attendez, plus vous prenez le risque :
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De souscrire un prêt immobilier potentiellement plus coûteux ou au même taux.
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Alors que, la baisse du marché immobilier semble ralentir voire dans certaines villes augmenter à nouveau (+0,4 % à Paris en août 2024), après une baisse de 10 % sur les deux dernières années.
Dès lors, en reportant votre projet immobilier, vous prenez le risque de perdre en pouvoir d’achat immobilier à mesure que le temps passe soit par l’effet d’une augmentation des taux, soit en raison de l’augmentation des prix immobiliers. Franchir le cap de l’acquisition immobilière dès maintenant est une bonne stratégie pour écarter le risque d’emprunter à un taux trop élevé dans le futur et profiter des prix immobiliers relativement bas (par rapport au pic de 2022).
Astuce : Si les taux continuent de baisser après la souscription de votre emprunt, vous aurez toujours la possibilité de faire un rachat de crédit pour bénéficier de taux plus avantageux. Nos courtiers immobiliers se tiennent prêts pour vous accompagner dans ce type d’opération !
Scénario n°2 : L’évolution à la baisse des taux immobiliers se confirme
Si vous anticipez une baisse des taux continue sur l’année 2024 et 2025, il pourrait être intéressant à première vue de repousser votre achat immobilier pour obtenir de meilleures conditions de financement.
Mais comme nous l’avons dit, cette baisse est loin d’être garantie. Elle repose pour le moment sur de pures anticipations de marché où les acteurs économiques estiment notamment que l’inflation a été maîtrisée et que les taux directeurs des banques centrales n’ont plus vocation à se maintenir au niveau actuel. Cette analyse est loin de faire consensus chez les économistes et encore moins chez les gouverneurs des banques centrales.
Par ailleurs, l’attitude attentiste sur la baisse des taux peut poser d’autres problèmes pour votre achat immobilier et vous faire manquer des opportunités :
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Une baisse des taux immobiliers pourrait faire repartir à la hausse les prix de l’immobilier de sorte que les intérêts économisés seraient perdus dans l’augmentation du prix de vente.
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Si les autres potentiels acheteurs adoptent une attitude attentiste, vous serez moins concurrencé à l’achat. Une occasion idéale pour négocier les prix vers le bas, surtout lorsqu’il s’agit d’une vente contrainte (lorsque le vendeur doit vendre absolument pour payer par exemple des droits de succession ou suite à une séparation) ;
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Le bien de vos rêves peut se présenter, ce serait dommage de manquer cette occasion pour spéculer sur quelques points de base d’intérêt.
Les taux d’intérêt en 2024 : quelles sont les causes des évolutions ?
Actuellement, le meilleur taux proposé par Helloprêt s’élève à 3,54 % sur 20 ans. Le temps où vous pouviez obtenir un taux inférieur à 1 % est (pour l’instant) révolu !
Mais, il reste inférieur au taux de décembre 2023 qui s’établissait en moyenne à 4,22 % sur 20 ans soit une baisse de 68 points de base !
L’évolution des taux immobiliers à la hausse s’explique par trois facteurs intimement liés : les taux directeurs, l’inflation et les anticipations.
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L’augmentation des taux immobiliers initiée fin 2022 s’explique par un retour de l’inflation en Europe, obligeant la BCE à la juguler en restreignant l’accès au financement via une augmentation des taux directeurs.
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La baisse des taux début 2024 s’explique principalement par les anticipations à la baisse des taux longs sur les marchés obligataires en raison de l'anticipation de l’assouplissement de la politique monétaire de la BCE. Les investisseurs se ruaient sur les obligations en raison de leur rendement attractif (par rapport aux 10 dernières années) dans l’optique de verrouiller leurs rendements sur une longue période (10 ans par exemple) car ils anticipaient une baisse des taux à moyen terme. Par l’effet de l’offre et de la demande, ce phénomène entraîne une baisse des taux de référence sur le long terme. Cette anticipation s’est confirmée avec la baisse des taux directeurs de la BCE initiée en juin et en septembre.
À savoir : Le taux moyen correspond à un taux nominal. Il faut ajouter le taux d’assurance, les frais bancaires et les frais de garantie pour connaître le taux annuel effectif global (TAEG), et donc, le vrai coût du crédit immobilier.
Pourquoi le taux de refinancement de la BCE et l’inflation ont un impact direct sur les taux d’emprunt immobilier ?
Les banques qui vous prêtent de l’argent doivent emprunter auprès de la BCE pour leurs opérations de refinancement (ou sur le marché interbancaire). Pour simplifier au maximum le processus, la banque vous prête de l’argent qu’elle emprunte ensuite à la BCE. Pour réaliser une marge et tenir compte du risque de défaut de remboursement, elle doit donc pratiquer des intérêts plus élevés que ceux de la BCE. C’est donc la BCE qui dicte, à travers son taux de refinancement, les taux de référence à court terme de l’économie européenne.
Or, la BCE a plusieurs fois augmenté ses taux directeurs depuis 2022 jusqu’à une stabilisation fin 2023 pour lutter contre l’inflation. Pour rappel, la lutte contre l’inflation (c’est-à-dire la stabilité des prix) est le mandat n°1 de la BCE consacré par les traités européens. Bien qu’elle soit indépendante, elle ne peut pas s’affranchir de cette exigence, même si cela ne plaît pas aux emprunteurs immobiliers ou fait peser un risque de récession sur l’économie européenne.
La logique économique de la BCE est la suivante : pour lutter contre l’inflation, il faut mettre en place une politique monétaire qui décourage le recours au crédit. De facto, l’activité économique ralentit, ce qui fait baisser l’inflation.
Comprendre l’évolution des taux de la BCE entre 2022 et 2024
À la mi-décembre 2022, le Conseil des gouverneurs de la BCE a décidé d’augmenter encore les taux directeurs de 50 points de base, après deux hausses de 75 points de base. Le taux de refinancement en janvier 2023 s’établissait ainsi à 2.5 %. Cette hausse s’est poursuivie de 50 points de base jusqu’au 16 mars 2023 pour atteindre 3,5 %. La hausse a continué jusqu’au 21 juin 2023 chaque mois au rythme de 25 points de base pour s’établir à 4,25 % au 27 juillet 2023.
Au 1er janvier 2024, le taux de refinancement de la BCE s’est stabilisé à 4,5 %. Après deux baisses successives de 25 et 50 pts de base, il est désormais de 3,65 depuis le 18 septembre 2024.
Comme obtenir de l’argent coûte plus cher, les établissements prêteurs répercutent cette hausse sur leurs propres crédits immobiliers.
| Date de valeur1 | Opérations principales de refinancement (taux directeur) | Dépôt au jour le jour | Prêt marginal au jour le jour |
| 18 septembre 2024 | 3,65 | 3,5 | 3,9 |
| 12 juin 2024 | 4.25 | 3.75 | 4.50 |
| 20 septembre 2023 | 4.50 | 4.00 | 4.75 |
| 2 août 2023 | 4.25 | 3.75 | 4.50 |
| 21 juin 2023 | 4.00 | 3.50 | 4.25 |
| 10 mai 2023 | 3.75 | 3.25 | 4.00 |
| 22 mars 2023 | 3.50 | 3.00 | 3.75 |
| 8 février 2023 | 3.00 | 2.50 | 3.25 |
| 21 décembre 2022 | 2.50 | 2.00 | 2.75 |
| 2 novembre 2022 | 2.00 | 1.50 | 2.25 |
| 14 septembre 2022 | 1.25 | 0.75 | 1.50 |
| 27 juillet 2022 | 0.50 | 0.00 | 0.75 |
Source : Banque de France
Comprendre l’évolution de l’inflation entre 2022 et 2024
Liée à la reprise de l’activité économique post-covid, à la hausse du taux de l’énergie et à la guerre en Ukraine, l’inflation a entraîné dans son sillage la réduction du pouvoir d’achat des ménages. Elle s’établissait à 5,5 % en zone euro à la mi-juin 2023, pour redescendre à 2,9 % en décembre 2023 (d’où l’euphorie des marchés quant au fait que l’inflation serait en passe d’être maîtrisée).
Selon les projections des experts d’Eurosystème, elle devait progressivement ralentir en 2024 en s’installant à 2,7 % (revu actuellement à 2,5 %), pour atteindre 2,1 % en 2025 et 1,9 % en 2026. Dès lors, on pouvait s’attendre à une baisse des taux directeurs à la fin de l’année 2024 si les différents signaux scrutés par la BCE sont au vert. C’est exactement ce qui s’est passé !
Certaines banques ont anticipé cette baisse en proposant des taux d’emprunt immobilier inférieurs au taux directeur de la BCE ! C’est notamment la raison pour laquelle il était possible d’emprunter à moins de 4 % avant l’annonce officielle de la baisse des taux en juin 2024.
Le taux d’usure en 2024 : encore d’actualité ?
Vous n’avez pas pu échapper à cette notion fondamentale du crédit immobilier. Le taux d’usure désigne le TAEG maximum au-delà duquel les organismes de crédit ont interdiction de prêter de l’argent aux particuliers.
Aujourd’hui le taux d’usure n’est plus un frein pour l’emprunt immobilier en raison de la baisse des taux immobiliers.
Le taux d’usure pose-t-il des difficultés pour emprunter en 2024 ?
Dans la mesure où les taux immobiliers esquissent une baisse, le taux d’usure n’est plus un problème pour emprunter en 2024 (sauf cas exceptionnels).
Actuellement, 3e trimestre 2024, le taux usuraire des prêts immobiliers est porté à :
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4,60 % pour les prêts d’une durée inférieure à 10 ans ;
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6,13 % pour les emprunts entre 10 et 20 ans ;
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6,16 % pour les prêts de 20 ans et plus.
L’impact de l’augmentation des taux immobiliers sur le coût du crédit
Le crédit se rémunère via les intérêts d’emprunt. En prêt amortissable, ils représentent une part importante des mensualités d’emprunt en début de remboursement, avant que la situation ne s’inverse.
Mécaniquement, avec un taux immobilier plus élevé, vous payez plus d’intérêts.
Mais la hausse des taux d’intérêt a un autre effet pervers. En moyenne, il a fait baisser le budget d’achat de 4.5 m2 de surface achetable. C’est ainsi que pour obtenir le capital souhaité, tout en restant sous le seuil des 35 % d’endettement, nombre d’emprunteurs doivent emprunter sur une durée plus longue.
Et qui dit une durée plus longue dit taux d’intérêt encore plus élevé, et donc, un coût global du crédit qui explose.
Comment obtenir les meilleurs taux d’emprunt en 2024 ?
Avant de vous accorder un taux immobilier et un emprunt, les banques étudient votre profil d’emprunteur. Revenus, apport personnel, comportement de gestionnaire : elles passent tout au crible pour déterminer si vous leur faites courir un risque ou non.
Si le niveau de revenus reste essentiel pour obtenir un meilleur taux immobilier, il existe d’autres pistes à explorer pour la négociation.
Augmenter son apport personnel
L’apport personnel sert à financer les frais annexes au crédit (frais de garantie, frais de notaire, frais de dossier…). Il est d’usage d’apporter au moins 10 % du capital emprunté. Disposer d’un apport plus élevé vous permet de négocier à la baisse votre taux immobilier.
Si votre achat immobilier concerne la résidence principale, vous pouvez débloquer par anticipation votre épargne retraite et salariale pour constituer votre apport.
Avoir de l’épargne pour négocier un bon taux
Et plus généralement, vous devez vous montrer exemplaire dans la gestion de vos comptes bancaires. Si vous avez été à découvert durant les 3 derniers mois, retardez d’autant votre demande de prêt !
En revanche, si vous avez de l’épargne et que vous mettez de l’argent de côté régulièrement, vous pourrez négocier votre taux immobilier.
Négocier le taux d’assurance de prêt
Depuis la loi Lemoine de 2022, vous pouvez changer d’assurance emprunteur à tout moment. Au jour où vous signez votre offre de prêt immobilier, vous n’êtes pas forcément en mesure de refuser le contrat groupe de votre banquier. Vous pouvez utiliser cette loi pour ensuite résilier et trouver un contrat moins cher, en délégation d’assurance.
Il est aussi possible de faire cette recherche du taux d’assurance le plus bas en même temps que votre recherche de financement !
Avoir recours aux prêts aidés
Si vous êtes primo-accédant en quête d’une résidence principale, de nombreux dispositifs peuvent vous aider à réduire le coût global de votre prêt :
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le PTZ (prêt à taux zéro) permettant d’alléger votre taux d’endettement et surtout de réduire drastiquement le TAEG de votre prêt immobilier ;
-
le PAS (prêt d’accession sociale) offrant un taux préférentiel sur votre prêt immobilier ;
-
l’éco PTZ pour réduire le coût de financement de vos travaux de rénovation énergétique ;
-
le prêt épargne logement (si vous êtes titulaire d’un PEL) pour bénéficier d’un taux d’emprunt réduit.
Découvrez les différents prêts aidés auxquels vous pouvez prétendre !
Faire appel à un courtier immobilier
Les banques n’optent pas toutes la même politique en matière d’accès au crédit. Certaines privilégient l’emprunt à deux, par exemple, ou ne prêtent qu’aux emprunteurs en CDI.
Spécialiste du financement immobilier, le courtier immobilier connaît les pratiques des banques et orientera votre dossier vers celles qu’il peut intéresser. Il mettra en valeur les forces de votre profil afin de négocier pour vous le meilleur taux immobilier.
À noter que le courtier Helloprêt peut aussi vous aider à négocier votre taux d’assurance. On vous rappelle qu’un taux d’assurance qui baisse, c’est un coût global du crédit qui diminue !
Pour gagner du temps, de l’argent et en efficacité, privilégiez un courtier immobilier en ligne comme Helloprêt ! Vous bénéficiez d’une meilleure qualité de service sans perte de temps pour vous focaliser sur les autres aspects de votre projet immobilier (recherche du bien, travaux, etc.). De notre côté, nous nous occupons de votre financement !
Lire aussi : Pourquoi faire appel à un courtier immobilier ?
Je recommande vivement Alban Sabiani ! Il a été à l'écoute tout au long du processus, toujours disponible et très réactif pour répondre à mes questions. Grâce à lui, j'ai pu obtenir d'excellentes conditions de prêt. Son accompagnement a été impeccable du début à la fin, et je suis ravie du service fourni. Merci encore Alban !
Nous sommes satisfaits de notre courtier, Arnaud, qui nous a obtenu un taux très intéressant. Disponible et agréable, il nous a accompagnés pas à pas dans notre projet, sans qu'on ait à se soucier des négociations !
Omid nous a grandement aidé à obtenir un prêt le plus avantageux possible pour notre projet immobilier. Encore merci !
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