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Pour maîtriser votre prêt de A à Z
Pour aller plus loinFaut-il mettre tout son apport dans un achat immobilier ?
Achat de la résidence principale, secondaire ou investissement locatif : vous avez besoin d’un prêt immobilier pour financer votre acquisition. La loi n’impose pas d’apport personnel pour obtenir un emprunt, vous vous demandez donc si vous avez besoin d’en injecter un et à quelle hauteur. La réponse dépend d’un certain nombre de facteurs comme la nature de votre projet immobilier et la rémunération que vous pouvez attendre de votre épargne. Alors, faut-il mettre tout son apport dans un achat immobilier ? On fait le point avec Helloprêt !
Qu’est-ce que l’apport personnel ?
Sauf à pouvoir concrétiser l’achat immobilier en cash, ce qui suppose un budget conséquent et de se priver de l’effet de levier du crédit, vous allez financer votre acquisition grâce à un emprunt.
Même s'il est possible d’emprunter sans apport dans certains cas, les banques exigent généralement que vous financiez votre acquisition avec un peu d’épargne personnelle.
Cette épargne peut être constituée grâce au capital que vous avez amassé sur des livrets réglementés, une assurance-vie ou d’autres solutions de placement. Il est aussi possible de débloquer les fonds déposés sur un plan d’épargne retraite (PER) ou sur un plan d’épargne entreprise (PEE) si vous achetez votre résidence principale.
Certaines banques acceptent enfin de considérer le prêt à taux zéro (PTZ) et les prêts aidés ou réglementés (prêt action logement, prêt épargne logement…) comme de l’apport personnel.
Lire aussi : Êtes-vous éligible au PTZ ?
À quoi sert l’apport pour un crédit immobilier ?
Pour répondre à la question faut-il mettre toute son épargne dans son achat immobilier, reste encore à prendre en compte le rôle de l’apport.
L’apport personnel, pour financer les frais annexes au crédit
L’apport personnel sert avant tout à financer les frais annexes au crédit comme les frais de notaire, frais de dossier bancaires, frais de garantie, lesquels peuvent aller de 1 à 2 % selon la garantie choisie, hypothèque, cautionnement ou inscription en privilège de prêteur de deniers. Ces frais ne sont pas inclus dans le prix de vente, et viennent en supplément du capital emprunté.
Si vous ne parvenez plus à rembourser votre crédit immobilier, la banque qui devrait par exemple saisir et revendre le bien, ne récupérerait pas le montant relatif à ces frais annexes, puisqu’ils ne sont pas inclus dans le prix de vente du bien. C’est pour cela qu’elle se montre réticente à accepter un prêt sans apport, aussi appelé prêt à 110 %.
Lire aussi : Quelle garantie de prêt immobilier choisir ?
L’apport personnel, pour prouver votre capacité à épargner
Pour rassembler l’apport personnel, vous avez mis de l’argent de côté régulièrement, ce qui démontre votre capacité à faire face à une échéance tout aussi régulière que constitue une mensualité de crédit. Et ça, les établissements prêteurs aiment bien, car ça les rassure.
L’apport personnel, pour obtenir des meilleures conditions de financement
Pour déterminer le risque qu’il prend à vous prêter de l’argent, un organisme de crédit s’attache à votre solvabilité, laquelle dépend de vos revenus, charges, calcul du taux d’endettement, stabilité de votre profession, mais aussi de l’apport personnel.
En apportant de l’épargne dans votre achat, vous lui démontrez que vous êtes un candidat sérieux. Vous pouvez ainsi négocier les conditions de l’offre de prêt, comme un meilleur taux d’intérêt, la suppression des pénalités de remboursement anticipé ou l’insertion d’une clause de modulation des échéances.
L'apport personnel, pour moduler votre cashflow ou optimiser votre taux d’endettement
Cela va de soi : plus votre apport est important, moins le montant emprunté sera élevé. Selon votre projet immobilier, cela se traduit par :
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Achat d’une résidence principale : La possibilité de rentrer dans les clous du taux d’endettement de 35 %. En effet, en réduisant le montant emprunté, vous baissez mécaniquement le montant des mensualités de remboursement.
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Investissement locatif : Vous pouvez moduler le montant de l’apport pour atteindre un cashflow positif c'est-à-dire des loyers supérieurs aux mensualités du crédit. Cette méthode peut être intéressante pour ceux qui souhaitent conserver leur capacité d’endettement pour réaliser d’autres projets et/ou générer des revenus complémentaires dès le premier jour de mise en location tout en capitalisant progressivement sur le bien immobilier (à mesure que le prêt est remboursé par les loyers).
Quel est le montant d’apport minimum pour un emprunt immobilier ?
Le montant de l’apport personnel demandé dépend essentiellement des pratiques commerciales de la banque, mais généralement, il représente au moins 10 % du capital emprunté.
Toutefois, le montant de l’apport dépend aussi de la nature de l’achat immobilier : résidence principale ou investissement locatif.
Le montant de l’apport personnel pour l’achat de la résidence principale
Pour l’achat d’une résidence principale, la règle est relativement simple : les banques exigent généralement un minimum de 10 % du montant du crédit, notamment pour couvrir les frais d’acquisition (environ 8 % pour un achat dans l’ancien).
Par exemple, avec un apport personnel de 50 000 euros, vous pouvez en théorie emprunter 500 000 euros. À condition que vos revenus vous permettent de faire face aux mensualités, tout en restant à la limite de 35 % d’endettement.
Si la banque exige un apport de 20 %, alors votre capacité d’emprunt (montant maximal auquel vous pouvez prétendre) avec une épargne de 50 000 euros sera seulement de 250 000 euros.
Le montant de l’apport personnel pour un investissement locatif
À l’inverse, avec un investissement locatif, il peut être judicieux de réduire au maximum son apport personnel. Pourquoi ? Pour bénéficier au maximum de l’effet de levier bancaire, c’est-à-dire de la possibilité d’acheter un bien d’une valeur élevée grâce à un faible apport et à un faible effort d’épargne mensuel (les mensualités).
D’autant plus que le calcul de la capacité d’emprunt et la fiscalité diffèrent dans le cadre d’un investissement locatif. La banque accepte de prendre en compte 70 % des loyers à venir dans le calcul de vos revenus, ce qui vous permet d’emprunter plus, avec un apport équivalent, que dans le cadre de la résidence principale.
En outre, si vous choisissez le régime fiscal du réel, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt de votre revenu imposable, ce qui n’est pas possible avec la résidence principale.
Toutefois, dans la pratique, c’est loin d’être aussi simple que cela :
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Exigence d’un cashflow positif : Les banques demandent de plus en plus souvent que l’opération présente un cashflow positif c'est-à-dire que les loyers soient supérieurs aux mensualités.
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Coût du crédit élevé : Avec la remontée du coût du crédit, il est aujourd’hui très difficile de faire un investissement locatif autofinancé sans apport. Pour ce faire, il vous faudrait un rendement locatif supérieur à 8,5 % (difficile à trouver sans prendre des risques importants) en supposant que le bien soit loué en continu pendant 20 ans.
Pour atteindre un cashflow positif avec un rendement locatif brut de 5 % (ce qui est généralement la norme de marché) avec un emprunt au taux de 3,49 % sur 20 ans, il faudra un apport d’environ 30 % du montant de l’opération pour atteindre l’autofinancement.
Vaut-il mieux emprunter ou utiliser son épargne pour un achat immobilier ?
Alors, faut-il utiliser tout son apport dans un achat immobilier ? Pour vous spoiler la suite, la réponse est non. En effet, même avec un taux du crédit comparativement élevé à ceux d’avant Covid, le prêt immobilier est un excellent vecteur de croissance de votre patrimoine.
Emprunter pour faire croître votre patrimoine
Le fait que s’endetter est source d’enrichissement est un petit contre intuitif de prime abord. Mais c’est pourtant une réalité. Cela tient à deux phénomènes :
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L’effet levier : Le crédit vous permet d’acheter des actifs d'une valeur supérieure que votre épargne le permet. Ils vous permettent de générer des revenus (pour un investissement locatif) ou d’économiser des coûts (les loyers pour l’achat de votre résidence principale). Ces gains sont calculés à partir de la valeur du bien, et non de votre apport initial. Ainsi, si vous mettez 10 000 euros pour acheter un bien à 100 000 euros qui vous rapporte 5 000 euros, votre taux de rentabilité est de 5 % / an, mais le taux de rentabilité de votre apport est de 5 000 / 10 000 = 50 % / an !
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Le rendement de l’épargne : L’épargne, dès lors qu’elle est intelligemment placée, rapporte de l’argent. Sur des placements à long terme, l'épargne que vous n’avez pas utilisée en apport peut facilement vous rapporter 4 à 5 % par an, sans que la prise de risque soit excessive.
Pour résumer, avec l’emprunt immobilier, vous gagnez sur les deux tableaux. Vous optimisez l’efficacité financière de votre apport grâce à l’effet levier et vous valorisez l’épargne non utilisée sur des placements à long terme. Si tout se passe bien, votre patrimoine va croître inévitablement à mesure que votre épargne fructifie et que votre prêt immobilier se rembourse.
Exemple :
Pour mieux comprendre ce point essentiel, prenons un exemple. Imaginons que vous disposez de 200 000 euros d’épargne et que vous souhaitez acheter un bien immobilier à 200 000 euros. Le taux d’intérêt actuel est de 3,49 % sur 20 ans et l’épargne à moyen long terme est rémunérée 4 % par an. Faut-il acheter le bien immobilier au comptant ou emprunter ?
Pour atteindre l’autofinancement (loyer perçu = mensualité du crédit) ou le saut de charge idéal (ancien loyer = mensualité de crédit), vous décidez d’apporter 50 000 euros. Voici à quoi va ressembler votre patrimoine au fil des années (nous supposons les prix de l'immobilier constant).
Comparons maintenant avec la situation où vous achetez au comptant (en utilisant la totalité de vos 200 000 euros d’épargne).
En supposant l’immobilier constant :
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Avec un achat au comptant à 200 000 euros, votre patrimoine net est le même au bout de 20 ans (200 000 euros).
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Avec un emprunt de 150 000 euros et 150 000 euros d’épargne placés pendant 20 ans, votre patrimoine net est de 525 400 euros au bout de 20 ans. Vous avez donc quasiment triplé votre patrimoine grâce à l’effet levier bancaire…
Les limites de l’effet levier : le coût du crédit
Dans l’exemple précédent, nous avons considéré que le coût du crédit était absorbé par les revenus locatifs ou le saut de charge (le loyer que vous auriez dû payer en tant que locataire converti en mensualité de prêt). Mais il faut reconnaître que plus le coût du crédit est élevé, plus le patrimoine est affecté puisque vous devrez en principe ponctionner votre capital ou vos revenus pour payer les intérêts.
Reprenons l’exemple précédent (50 000 euros d’apport et coût du crédit à 3,49 % sur 20 ans), et considérons que le coût du crédit vient s’imputer directement sur la valeur de votre patrimoine.
On constate que l’opération est rentable dès la première année. La raison est simple : le taux de rendement de l’épargne (4% de 150 000 euros) est inférieur au coût du crédit (3,49 % de 150 000 euros).
Regardons maintenant ce que ça donne avec un taux d’intérêt de 10 %.
Le coût du crédit affecte dès le début la valeur du patrimoine. Grâce au remboursement progressif du crédit et à la valorisation de l’épargne, la valeur nette du patrimoine est à nouveau positive (>200 000 euros) à partir de la 15e année. Ce phénomène tient au différentiel négatif de taux entre l’épargne et le crédit.
Prenons maintenant le même exemple, mais avec un taux d’épargne à 0 % pour simuler le scénario où vous laissez vos 150 000 euros sur un compte courant non rémunéré. L’écart de taux est donc de 10 %.
Dans ce cas, il est donc plus intéressant d’apporter la totalité de votre épargne pour un achat immobilier au comptant puisque votre patrimoine net se retrouve en deçà de sa valeur initiale à cause du coût du crédit.
Conclusions :
Il est possible de tirer plusieurs conclusions de ces exemples :
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Si le taux du crédit est supérieur au taux d’épargne, l’enrichissement n’est pas immédiat et nécessite un nombre d'années en fonction de l’écart de taux. Plus l’écart est important, plus il faudra attendre pour voir votre patrimoine net augmenter.
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Ne pas utiliser toute son épargne comme apport n’est viable qu’à partir du moment où vous placez votre argent intelligemment. Si vous ne le faites pas, il est possible que vous perdiez de l’argent !
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Si l’écart de taux est trop important, vous perdez inévitablement de l’argent à emprunter. À partir de 8 % d’écart, il faudra donc chercher à minimiser l’emprunt au maximum. Toutefois, il faut comprendre que le taux de rendement de l’épargne et le taux du crédit sont liés par les mêmes règles macroéconomiques, il est donc peu probable d’observer un tel écart sauf en cas de dysfonctionnement majeur de l’économie.
Ainsi, sur le plan financier, il est plus intéressant d’emprunter plutôt que d’apporter toute votre épargne à condition de placer votre épargne (et qu’elle rapporte suffisamment). Si le taux d’intérêt du crédit est supérieur au taux de rendement de l’épargne, vous devrez vous projeter sur du long terme pour voir la valeur nette de votre patrimoine augmenter ou alors tenter de minimiser la part d’emprunt.
Vous souhaitez savoir avec précision s’il vaut mieux emprunter ou utiliser son épargne pour votre achat immobilier ? Discutez-en avec nos courtiers immobiliers, c’est gratuit et sans engagement !
Les autres raisons pour emprunter plutôt qu’utiliser votre épargne pour un achat immobilier
Au-delà des critères financiers, il n'y a pas que l’immobilier dans la vie, vous devez donc conserver une épargne de précaution et prendre en compte vos futurs projets. En outre, un apport personnel est déterminant pour votre capacité d’emprunt et le cash-flow d’un investissement locatif.
Conserver une épargne de précaution
Comme son nom l’indique, l’épargne de précaution est une somme d’argent à laquelle vous ne touchez pas. Vous puiserez dans ce pécule en cas d’imprévus ou de coup dur (l’appareil dentaire du petit dernier, le chauffe-eau qui vous lâche…).
Quel montant faut-il prévoir en épargne de précaution ? Tout dépend de votre train de vie, de vos besoins personnels, mais elle doit se compter en mois de salaire. Si vous avez peu de dépenses, trois mois peuvent suffire, si vous êtes du genre à vous faire plaisir, un an sera l’idéal.
Du coup, l’épargne de précaution viendra en déduction de votre apport personnel.
Préparer d’autres projets de vie
Vous avez envie de vous offrir un tour du monde ? Votre aîné envisage de longues études ? Tout au long de votre vie, vous devez financer des projets... À condition d’avoir de l’argent de côté, AKA de ne pas mettre tout votre apport dans votre achat immobilier !
Conserver de la capacité d’emprunt
La capacité d’emprunt est étroitement liée à l’apport personnel. Plus vous en avez, plus vous pouvez emprunter, et si votre dossier d’emprunteur est un peu juste, l'apport vous aidera à le faire passer.
On vous rappelle également que l’apport peut vous permettre de décrocher un meilleur taux d’emprunt, ce qui n’est pas sans incidence sur le coût total du crédit. Moins le taux est élevé, moins vous payez d’intérêts d’emprunt, CQFD.
En outre, si vous investissez tout votre apport dans un achat immobilier, vous allez pousser à fond le curseur de l’endettement. Vous n’aurez plus de liquidités pour concrétiser, par exemple, un autre investissement immobilier. D’où l’intérêt de conserver de l’épargne et de ne pas l’utiliser intégralement comme apport de l’achat.
Ludovic François m'a accompagné et rassuré tout au long du process d'emprunt. Je recommande ses services, aussi bien pour sa bienveillance que son professionnalisme.
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Sébastien nous a accompagné pour notre premier prêt immobilier. Très professionnels, nous avons toujours eu de très bons échanges avec lui tout au long du processus et il nous a obtenu le meilleur taux du marché. Merci Sébastien !
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