Faut-il mettre tout son apport dans un achat immobilier ?

Achat de la résidence principale, secondaire ou investissement locatif : vous avez besoin d’un prêt immobilier pour financer votre acquisition. La loi n’impose pas d’apport personnel pour obtenir un emprunt, vous vous demandez donc si vous avez besoin d’en injecter un et à quelle hauteur. La réponse dépend d’un certain nombre de facteurs comme la nature de votre projet immobilier et la rémunération que vous pouvez attendre de votre épargne. Alors, faut-il mettre tout son apport dans un achat immobilier ? On fait le point avec HelloPrêt !

Qu’est-ce que l’apport personnel ?

Sauf à pouvoir concrétiser l’achat immobilier en cash, ce qui suppose un budget conséquent et de se priver de l’effet de levier du crédit, vous allez financer votre acquisition grâce à un emprunt.

Même s'il est possible d’emprunter sans apport dans certains cas, les banques exigent généralement que vous financiez votre acquisition avec un peu d’épargne personnelle.
Cette épargne peut être constituée grâce au capital que vous avez amassé sur des livrets réglementés, une assurance vie ou d’autres supports de placement. Il est aussi possible de débloquer les fonds déposés sur un plan d’épargne retraite (PER) ou sur un plan d’épargne entreprise (PEE) si vous achetez votre résidence principale.

Certaines banques acceptent enfin de considérer le prêt à taux zéro (PTZ) et les prêts aidés ou réglementés (prêt action logement, prêt épargne logement…) comme de l’apport personnel.

Lire aussi : Êtes-vous éligible au PTZ ?

À quoi sert l’apport pour un crédit ?

Pour répondre à la question faut-il mettre toute son épargne dans son achat immobilier, reste encore à prendre en compte le rôle de l’apport.

L’apport personnel, pour financer les frais annexes au crédit

L’apport personnel sert avant tout à financer les frais annexes au crédit comme les frais de notaire, frais de dossier bancaires, frais de garantie, lesquels peuvent aller de 1 à 2 % selon la garantie choisie, hypothèque, cautionnement ou inscription en privilège de prêteur de deniers. Ces frais ne sont pas inclus dans le prix de vente, et viennent en supplément du capital emprunté.

Si vous ne parvenez plus à rembourser votre crédit immobilier, la banque qui devrait par exemple saisir et revendre le bien, ne récupérerait pas le montant relatif à ces frais annexes, puisqu’ils ne sont pas inclus dans le prix de vente du bien. C’est pour cela qu’elle se montre réticente à accepter un prêt sans apport, aussi appelé prêt à 110 %.

L’apport personnel, pour prouver votre capacité à épargner

Pour rassembler l’apport personnel, vous avez mis de l’argent de côté régulièrement, ce qui démontre votre capacité à faire face à une échéance tout aussi régulière que constitue une mensualité de crédit. Et ça, les établissements prêteurs aiment bien, car ça les rassure.

L’apport personnel, pour obtenir des meilleures conditions de financement

Pour déterminer le risque qu’il prend à vous prêter de l’argent, un organisme de crédit s’attache à votre solvabilité, laquelle dépend de vos revenus, charges, calcul du taux d’endettement, stabilité de votre profession, mais aussi de l’apport personnel.

En apportant de l’épargne dans votre achat, vous lui démontrez que vous êtes un candidat sérieux. Vous pouvez ainsi négocier les conditions de l’offre de prêt, comme un meilleur taux d’intérêt, la suppression des pénalités de remboursement anticipé ou l’insertion d’une clause de modulation des échéances.

Combien emprunter avec un apport ?

Le montant de l’apport personnel demandé dépend essentiellement des pratiques commerciales de la banque, mais généralement, il représente au moins 10 % du capital emprunté

Exemple de calcul de l’apport personnel

Par exemple, avec un apport personnel de 50 000 euros, vous pouvez en théorie emprunter 500 000 euros. À condition que vos revenus vous permettent de faire face aux mensualités, tout en restant à la limite de 35 % d’endettement.

Si la banque exige un apport de 20 %, alors votre capacité d’emprunt (montant maximal auquel vous pouvez prétendre) avec une épargne de 50 000 euros sera seulement de 250 000 euros.

Le montant de l’apport personnel pour l’achat de la résidence principale

Le montant de l’apport dépend aussi de la nature de l’achat immobilier : résidence principale ou investissement locatif.

La résidence principale ne constitue pas un actif : elle ne produira aucun revenu. Ainsi, le coût de son acquisition doit être réduit au maximum, ce qui implique d’augmenter l’apport personnel.

Le montant de l’apport personnel pour un investissement locatif

À l’inverse, avec un investissement locatif, il peut être judicieux de réduire au maximum son apport personnel. Pourquoi ? Pour bénéficier au maximum de l’effet de levier bancaire, c’est-à-dire de la possibilité d’acheter un bien d’une valeur élevée grâce à un faible apport et à un faible effort d’épargne mensuel (les mensualités).

D’autant plus que le calcul de la capacité d’emprunt et la fiscalité diffèrent dans le cadre d’un investissement locatif. La banque accepte de prendre en compte 70 % des loyers à venir dans le calcul de vos revenus, ce qui vous permet d’emprunter plus, avec un apport équivalent, que dans le cadre de la résidence principale.

En outre, si vous choisissez le régime fiscal du réel, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt de votre revenu imposable, ce qui n’est pas possible avec la résidence principale.

En somme, même si vous gardez votre épargne et obtenez un moins bon taux, vous vous en fichez, puisque les intérêts ne vous coûtent rien (à condition que vous soyez fiscalisé). D’où l’intérêt de mettre le moins d’apport possible dans son achat immobilier, que vous choisissiez un prêt amortissable ou un prêt in fine.

Faut-il emprunter ou utiliser son épargne pour acheter un bien ?

Alors, faut-il utiliser tout son apport dans un achat immobilier ? Pour vous spoiler la suite, la réponse est non. Il n’y a pas que l’immobilier dans la vie, vous devez donc conserver une épargne de précaution et prendre en compte vos futurs projets. En outre, un apport personnel est déterminant pour votre capacité d’emprunt et le cash-flow d’un investissement locatif.

Non, car il faut conserver l’épargne de précaution

Comme son nom l’indique, l’épargne de précaution est une somme d’argent à laquelle vous ne touchez pas. Vous puiserez dans ce pécule en cas d’imprévus ou de coup dur (l’appareil dentaire du petit dernier, le chauffe-eau qui vous lâche…).

Quel montant faut-il prévoir en épargne de précaution ? Tout dépend de votre train de vie, de vos besoins personnels, mais elle doit se compter en mois de salaire. Si vous avez peu de dépenses, trois mois peuvent suffire, si vous êtes du genre à vous faire plaisir, un an sera l’idéal.

Du coup, l’épargne de précaution viendra en déduction de votre apport personnel.

Non, car vous aurez des besoins financiers à moyen et long terme

À l’issue du Covid, vous avez envie de vous offrir un tour du monde ? Votre aîné envisage de longues études ? Tout au long de votre vie, vous devez financer des projets... À condition d’avoir de l’argent de côté, AKA de ne pas mettre tout votre apport dans votre achat immobilier !

Non, car vous devez conserver de la capacité d’emprunt

La capacité d’emprunt est étroitement liée à l’apport personnel. Plus vous en avez, plus vous pouvez emprunter, et si votre dossier d’emprunteur est un peu juste, l'apport vous aidera à le faire passer.

On vous rappelle également que l’apport peut vous permettre de décrocher un meilleur taux d’emprunt, ce qui n’est pas sans incidence sur le coût total du crédit. Moins le taux est élevé, moins vous payez d’intérêts d’emprunt, CQFD.

En outre, si vous investissez tout votre apport dans un achat immobilier, vous allez pousser à fond le curseur de l’endettement. Vous n’aurez plus de liquidités pour concrétiser, par exemple, un autre investissement immobilier. D’où l’intérêt de conserver de l’épargne et de ne pas l’utiliser intégralement comme apport de l’achat.

Non, car vous optimisez ainsi le cash-flow d’un investissement locatif

On n’a pas dit de ne mettre aucun apport dans votre investissement locatif, mais l’apport le plus faible possible pour optimiser votre cash-flow. Le cash-flow, kezako ? C’est un indicateur de la rentabilité de votre investissement. S’il est neutre, votre investissement s’autofinance, s’il est positif, vous dégagez des liquidités supplémentaires une fois vos mensualités et vos impôts payés.

Il faut donc que le montant des mensualités de votre emprunt soit adapté par rapport au loyer demandé et à votre fiscalisation. Ce qui n’est possible qu’en contrepartie d’un apport personnel bien calibré. Par exemple, pour atteindre le cash-flow positif, il vous faut emprunter sur 25 ans et non sur 20 ans. Et comment la banque accepte-t-elle de vous prêter de l’argent sur 25 ans ? Bingo, grâce à l’apport.

Non, parce que l’épargne placée génère des intérêts

Enfin, pour répondre à la question faut-il mettre tout son apport dans un achat immobilier, il faut prendre en compte la rémunération de votre épargne.

Lorsqu’elle est placée sur une assurance vie, un plan d’épargne en actions ou tout autre support, l’épargne produit des intérêts. Il faut mettre en balance ces intérêts avec ceux que produise votre achat immobilier. Il s’agit de la résidence principale ? Celle-ci ne génère aucun revenu, vous avez donc intérêt à placer une partie de votre épargne sur des supports rémunérateurs, et pas uniquement dans l’acquisition immobilière.

Il s’agit d’un investissement locatif ? Prenez en compte son rendement annuel net pour déterminer s’il ne vaut pas mieux investir une fraction de l’épargne sur des produits financiers.