Quelles solutions pour investir dans l’immobilier malgré la hausse des taux ?

C’est la fin (provisoire ?) des taux d’emprunt bas que l’on connaît depuis 10 ans. Pour faire face à l’inflation galopante, la BCE a dû remonter ses taux directeurs. Et dans son sillage, les banques ont augmenté les taux immobiliers. 

Il reste toutefois intéressant d’investir dans l’immobilier, pour profiter de l’effet de levier du crédit et combattre l’inflation. Le recours à un courtier en prêt immobilier reste la meilleure solution pour négocier son taux à la baisse !

Pourquoi les taux immobiliers augmentent ?

 5.9 % : c’est le taux de l’inflation en décembre 2022. Ce qui n’est pas sans conséquence sur le pouvoir d’achat des ménages français ! Prenons un exemple. Votre plein de courses avec 100 euros vous coûte aujourd’hui 105.90 euros.

Cette inflation est liée à la difficulté d’approvisionnement en matières premières et l’augmentation générale des coûts, elles-mêmes causées par la hausse des prix de l’énergie, la reprise soudaine de la consommation en période post-covid et la guerre en Ukraine.

Pour limiter l’inflation, la Banque Centrale Européenne doit ajuster sa politique monétaire, et notamment augmenter ses taux directeurs. Le but ? Rendre l’accès au crédit à la consommation et à l’investissement plus difficile, pour les entreprises comme pour les particuliers. La croissance économique ralentit, et dans son sillage, celle des prix.

Les taux directeurs sont aussi les taux auxquels les banques empruntent de l’argent à la BCE, pour leurs opérations de refinancement. Comme elles se voient appliquer un taux plus élevé, et dans l’objectif de conserver leur marge, les banques augmentent à leur tour leurs taux de crédit, immobilier et la consommation.

Pourquoi investir malgré la hausse des taux ?

Le marché immobilier est résilient et constitue une valeur refuge et un rempart efficace contre l’inflation.

L’investissement immobilier est encore rentable malgré l’inflation

La rentabilité d’un investissement immobilier n’est pas forcément impactée par la hausse des taux. Un calcul simple et simpliste consiste à prendre en compte le taux de rendement du logement et à considérer que s’il est égal au taux de l’emprunt, il ne rapporte rien. Par exemple, si vous percevez un rendement de 4 % alors que le taux immobilier est à 4 %, vous ne gagnez pas d’argent. C’est faux !

Pourquoi ? Parce que d’une part, le bien immobilier se valorise avec le temps, ce qui laisse espérer une plus-value. Ensuite, parce que le fonctionnement du prêt immobilier amortissable prévoit la dégressivité des intérêts. Vous payez de moins en moins d’intérêts d’emprunt, ce qui a bien entendu une influence sur le rendement de votre investissement locatif.

Les taux immobiliers restent sous le taux de l’inflation

Selon l’Observatoire Crédit Logement / CSA, le taux moyen du crédit en décembre 2022 s’élève à 2.34 % (contre 2.26 % en novembre). Les prêts sont conclus sur une moyenne de 248 mois, soit un peu plus de 20 ans.  

Mi-janvier 2023, le taux moyen provisoire du prêt immobilier s’établit à 2.52 %. À la question les taux vont-ils augmenter encore ? La réponse semble être oui, comme l'indiquent l’observatoire et les projections de la BCE. Le taux devrait passer à 2.85 % en moyenne sur 2023 et aller jusqu'à 3 % au cours du dernier trimestre.

Toutefois, vous pouvez constater que les taux immobiliers restent largement en dessous de celui de l’inflation. Vous avez donc plutôt intérêt à investir qu’à laisser dormir votre épargne !

Les taux des prêts immobiliers vont-ils baisser ensuite ? Oui, toujours selon les projections de la BCE. En même temps que l’inflation, à l’horizon 2024. C’est loin !

Comparaison des taux entre 2019 et 2022 : source Observatoire Crédit Logement

Prêts à taux fixe	Taux moyens (en %)	Sur 15 ans	Sur 20 ans	Sur 25 ans
décembre 2019	1,11	0,88	1,05	1,31
décembre 2020	1,17	0,97	1,1	1,35
décembre 2021	1,06	0,86	0,99	1,13
décembre 2022	2,34	2,14	2,3	2,42

Augmentation des taux de crédit immobilier : quel impact sur les conditions d’octroi du prêt ?

 L’augmentation des taux de crédit immobilier a pour conséquence de rendre plus difficile l’accès au crédit. Elle se traduit notamment par un budget moins important à allouer à son achat immobilier.

Le taux d’usure freine l’accès au crédit

L’explosion du nombre de crédits refusés est en lien direct avec le taux d’usure. Le taux d’usure désigne le taux effectif global annuel (TAEG) auquel les banques ont interdiction de prêter de l’argent. Le TAEG comprend le taux d’assurance, les frais de dossier et les frais de garantie.

Lorsque le taux nominal du crédit augmente, comme c’est le cas actuellement, il tend à se rapprocher du taux d’usure… C’est le fameux effet de ciseau du taux d’usure, qui empêche l’accès au crédit. Il entraîne ainsi la chute de la production de crédits, à son niveau le plus bas depuis 2008.

Moins de capacité d’emprunt du fait de la hausse des taux

La hausse des taux, qui implique un coût supplémentaire pour votre crédit, diminue donc votre capacité d’emprunt (le capital maximum que vous pouvez emprunter). Selon Crédit Logement, cela se traduit par une diminution de 4.5m2 achetables en 2022 !

Hausse des taux : pourquoi c’est une opportunité pour les investisseurs ?

 La hausse des taux immobiliers s’avère aussi être une belle opportunité pour investir dans l’immobilier.

L’effet de levier du crédit fonctionne toujours

L’effet de levier du crédit consiste à fournir un faible effort d’épargne pour se constituer un patrimoine d’un montant bien plus élevé. L’effort d’épargne, en l’occurrence le versement des mensualités d’emprunt, est compensé partiellement ou intégralement par les loyers que vous percevez.

Les prix baissent sur le marché de l’ancien dans certaines villes

-1.2 % à Paris, - 1% à Lyon, -1.9 % à Bordeaux. - 1.8 % à Toulouse, -3.4 % en Corse du Sud et même – 11.8 % en Guadeloupe. C’est la baisse du prix au mètre carré dans l’ancien constatée par les notaires de France. Une tendance liée à un marché immobilier en berne, compte tenu de la morosité et de l’attentisme des acheteurs. Elle compense la baisse du budget d’achat !

Vous pouvez déduire plus d’intérêts d’emprunt

 À condition d’être assujetti au régime du réel, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus locatifs : 

• En location nue, pour créer un déficit foncier ;
• En location meublée sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), pour effacer vos recettes locatives ;
• En loueur en meublé professionnel (LMP), pour imputer le déficit sur votre revenu global.

Cette fiscalité fait que mécaniquement, si le taux immobilier augmente, vous avez plus d’intérêts à déduire. Une bonne nouvelle pour les investisseurs fortement fiscalisés !

La hausse des loyers indexés se poursuit

À condition d’avoir prévu la revalorisation des loyers dans le bail, vous pouvez augmenter chaque année le montant du loyer. Cette année, la hausse indexée sur l’indice de l’INSEE est limitée à 3.6 %. Mais cette augmentation a lieu chaque année et diminue d’autant votre effort d’épargne mensuel !

Nos solutions pour investir dans l’immobilier malgré la hausse des taux

Voici nos astuces pour investir dans l’immobilier malgré l’augmentation des taux.

Le courtier immobilier : la meilleure solution pour investir malgré la hausse des taux

 Le rôle du courtier en prêts immobiliers est de négocier pour vous le taux de votre emprunt. Pour y parvenir, il travaille avec de nombreux établissements financiers. Ceux-ci se montrent enclins à proposer des taux plus faibles qu’aux particuliers qui agissent en direct, car le courtier leur apporte un important volume d’affaires.

Le courtier en financement peut aussi vous conseiller de choisir un prêt à taux variable, avec un taux capé, pour limiter l’évolution chaque année.

 En outre, le courtier peut vous aider à négocier d’autres facteurs qui influencent le TAEG dont :

• Le taux d’assurance : il vous conseillera par exemple de souscrire une assurance en délégation, ce que vous pouvez faire à n’importe quel moment depuis la loi Lemoine ;
• Les frais de dossier : ils sont perçus par la banque, pour le montage de l’offre de prêt.

Augmenter son apport personnel : une solution pour emprunter malgré la hausse des taux

Pour contourner le taux d’usure et négocier un meilleur taux, vous pouvez apporter plus d’épargne dans votre projet immobilier. Augmenter votre apport vous permet ainsi d**’emprunter moins ou sur une durée moins longue**. On vous rappelle que le taux immobilier augmente avec la durée d’emprunt, donc autant privilégier une durée courte !

À savoir : si votre investissement concerne la résidence principale, vous pouvez débloquer par anticipation votre épargne salariale et de retraite.

Une solution pour investir malgré la hausse des taux : les parts de SCPI

 Vous pouvez également investir dans l’immobilier de manière indirecte, grâce à l’achat de parts de SCPI. Il existe trois catégories de sociétés civiles de placement immobilier ;

• Les SCPI de rendement : vous obtenez un pourcentage des loyers perçus en contrepartie de votre achat de parts sociales. Le rendement annuel s’établit autour de 4 % ;
• Les SCPI fiscales : elles permettent de réduire votre impôt sur le revenu ;
• La SCPI d’achat revente : elle vous procure une plus-value.

Vous pouvez souscrire des parts de SCPI à crédit ou en cash. Cette option pour investir dans l’immobilier malgré la hausse des taux s’avère idéal pour diversifier son patrimoine immobilier !