L'indemnité d'immobilisation est-elle obligatoire ?

Vous avez trouvé le bien immobilier, fait une offre d’achat acceptée, vous en êtes à présent au stade de l’avant-contrat. Selon si vous signez un compromis de vente ou une promesse de vente, vous pouvez être contraint de verser une indemnité d’immobilisation. Obligatoire seulement dans un cas, elle est prévue au bénéfice du vendeur.

Qu’est-ce qu’une indemnité d’immobilisation : définition ?

L’accord sur la transaction immobilière est formalisé dans un avant-contrat. Celui-ci peut prendre deux formes :

• Un compromis de vente : il s’agit d’un contrat synallagmatique, autrement dit, réciproque. En le signant, le vendeur s’engage à vendre, l’acheteur, à acheter. Les rapports sont alors équilibrés ;
• Une promesse de vente : on parle aussi de promesse unilatérale de vente, car seul le vendeur prend l’engagement de vendre, à un prix déterminé. Ce document accorde un droit d’option à l’acquéreur (appelé bénéficiaire) d’une durée déterminée. Généralement, cette durée est de 2 à 3 mois. Pendant toute cette période, le vendeur réserve le bien immobilier (appartement ou maison) à l’acquéreur, qui peut ensuite décider de lever l’option (c’est-à-dire d’acheter) ou non. Dans cette hypothèse, le rapport est déséquilibré.

Pour protéger le vendeur et rééquilibrer les rapports avec l’acquéreur, il est possible de prévoir une indemnité d’occupation dans la promesse de vente.

Elle prend la forme d’une somme d’argent représentant un pourcentage du montant de la vente immobilière. On parle aussi de prix de l’exclusivité.

À quoi sert l’indemnité d'immobilisation du compromis de vente ?

L’indemnité d’immobilisation sert à indemniser le vendeur au cas où l’acheteur décide de renoncer à la vente, dans un cas non prévu dans les conditions suspensives de vente. Autrement dit, si le vendeur ne lève pas l’option.

Plaçons-nous du côté du vendeur. Si au terme du délai de levée d’option, l’acheteur décide de ne pas procéder à l’achat immobilier**, le vendeur aura réservé son bien pour rien**. Il devra recommencer tout le processus de vente depuis le début : rédaction et publication d’une annonce immobilière, visites, réception des offres d’achat, sélection du candidat, signature de l’avant-contrat…

C’est ainsi que l’indemnité d’immobilier lui reste acquise si l’acheteur ne va pas au bout de la vente, en dehors des cas prévus par la promesse de vente. Il existe en effet des conditions suspensives, qui prévoient des situations dans lesquelles l’acheteur qui ne peut pas passer la vente, indépendamment de sa volonté, ne sera pas sanctionné financièrement.

C’est le cas de la clause suspensive d’obtention d’un prêt immobilier. Elle prévoit que la vente tombe d’elle-même si l’acquéreur n’obtient pas son crédit immobilier aux conditions qu’il souhaite, en matière notamment de taux d’emprunt et de durée de remboursement. Dans cette hypothèse, le vendeur devra restituer l’indemnité d’immobilisation.

L’indemnité d'immobilisation est-elle obligatoire ou pas ?

Légalement, l’indemnité d’immobilisation n’est obligatoire que dans un seul cas : lorsque la promesse de vente prévoit un délai d’immobilisation de plus de 18 mois, dès lors que le vendeur est une personne physique. En d’autres termes, si l’acheteur achète le bien auprès d’un promoteur, d’un constructeur ou d’une société, et que le délai de levée d’option est inférieur à 18 mois, alors l’indemnité d’immobilisation n’est pas obligatoire.

En revanche, si l’indemnité d’immobilisation est demandée, celle-ci doit obligatoirement être mentionnée dans l’avant-contrat. La promesse de vente devra alors comporter différentes clauses :

• Les conditions suspensives qui permettent à l’acquéreur de se dédire de la vente sans perdre l’indemnité ;
• Les conditions dans lesquelles sera passée la vente (prix de vente, modalités du paiement du prix - comptant ou avec un prêt immobilier -) ;
• La durée de la période de l’exclusivité ;
• Le montant de l’indemnité d’immobilisation.

Quel est le montant de l’indemnité d’immobilisation en promesse de vente ?

Il faut distinguer deux situations :

• L’indemnité d’immobilisation n’est pas obligatoire, parce que le délai d’immobilisation est inférieur à 18 mois et le vendeur n’est pas un professionnel : il n’existe pas de montant légal. Les deux parties restent donc libres de le fixer. Il est d’usage de le fixer à 10 % du prix de vente. Toutefois, il est possible de le négocier autour de 5 %, sur certains secteurs ou pour certains biens ;
• L’indemnité d’immobilisation est obligatoire : dans ce cas, l’article L.290-2 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que son montant est au minimum de 5 % du prix de vente. Si le montant est inférieur à ce pourcentage, alors la promesse de vente est considérée comme nulle.

À qui doit-on verser l’indemnité d’immobilisation ?

Vous ne devez pas verser l’indemnité d’immobilisation directement au vendeur. Les particuliers ne sont en effet pas autorisés à séquestrer de sommes d’argent relatives à la vente immobilière.

L’indemnité d’immobilisation doit être versée à un professionnel de l’immobilier, qui dispose d’une garantie financière. Il peut donc s'agir d’un agent immobilier titulaire d’une carte professionnelle ou d’un notaire.

Les professionnels doivent obligatoirement posséder une garantie financière pour être autorisés à faire du séquestre des fonds. Il s’agit en fait d’une assurance grâce à laquelle l’acheteur est certain que la somme d’argent lui sera restituée.

À quel moment faut-il verser l’indemnité d’immobilisation ?

Le moment du dépôt de l’indemnité d’immobilisation varie selon si l’acheteur se positionne sur le secteur de l’ancien ou sur le secteur du neuf : 

• Si l’acquéreur achète sur le marché de l’ancien, alors il est d’usage de verser l’indemnité d’immobilisation au moment de la signature de la promesse de vente. Sinon, au plus tard, le versement intervient après l’expiration du délai de rétractation de 10 jours ;
• Si l’acquéreur achète sur le marché du neuf (par exemple en vente en l’état futur d’achèvement, VEFA), le versement de l’indemnité d’immobilisation s’effectue à la date d’obtention du permis de construire.

Comment récupérer l’indemnité d’immobilisation chez le notaire ?

Pour avoir la possibilité de récupérer l’indemnité d’immobilisation, il faut que l’acheteur renonce à la vente en exerçant son droit de rétractation ou que l’une des conditions suspensives se réalise.

Dans ce second cas, l’acheteur doit démontrer qu’il a engagé toutes les démarches nécessaires pour réaliser la condition. Par exemple, dans le cadre de la condition suspensive d’obtention du prêt, il doit prouver entre 2 et 3 refus de financement de la part des banques.

Il est possible que l’indemnité d’immobilisation ne soit pas due dans le cadre d’autres conditions suspensives comme l’obtention du permis de construire, la purge du droit de préemption de la mairie, l’absence de servitude ou d’une hypothèque…

Sinon, l**’indemnité d’immobilisation sera restituée, immédiatement et intégralement**, comme le prévoit l’article L.313-42 du Code de la consommation.

Quelle est la différence entre l’indemnité d’immobilisation et le séquestre ?

Aussi appelé acompte, le séquestre consiste en une somme d’argent versée au vendeur pour lui prouver qu’on a l’intention d’aller au bout de la vente. Il forme donc une avance sur le montant de la vente et viendra en déduction du prix. Son montant varie entre 5 et 10 % du prix d’achat. Il est conservé par le notaire ou l’agent immobilier.

 Si l’acheteur signe un compromis de vente à la place de la promesse de vente, alors le contrat peut comporter ce que l’on appelle une clause pénale. Elle peut être assimilée à l’indemnité d’immobilisation. En effet, elle prévoit que l’acheteur qui ne va pas au bout de la vente en dehors de la non-réalisation des conditions suspensives devra abandonner la clause pénale au profit du vendeur.

Il n’existe pas de montant légal pour la clause pénale, mais le juge peut la réviser à la hausse ou à la baisse.

Enfin, il existe la clause de dédit, que les deux parties à la vente peuvent insérer dans le compromis de vente. Rappelons que ce contrat oblige les parties à aller jusqu’à la vente définitive. L’une des deux peut donc exiger la vente forcée ou l’achat forcée. 

Pour éviter d’en arriver à cette situation radicale, les parties peuvent rédiger une clause de dédit. Elle autorise l’une ou l’autre à renoncer à la possibilité d’une vente ou d’un achat forcé, en contrepartie du versement d’une somme forfaitaire. À l’inverse des autres clauses et pénalités financières, elle ne peut pas être révisée par un juge.