Jusqu'à quel âge peut-on emprunter ?

On vous le dit tout net : en théorie, il n’existe pas d’âge limite pour emprunter. Il est donc, toujours en théorie, possible de concrétiser un projet immobilier à 60, 70, 80 ans, en étant encore actif ou déjà retraité. Toutefois, plus on avance en âge et plus on fait courir un risque de non-remboursement à la banque ou de décès à l’assurance, que la défaillance soit due à une diminution des revenus ou à une dégradation de l’état de santé. OK, l’assurance de prêt est justement conçue pour prendre le relais en cas de décès ou d’invalidité. Et c’est là où le bât blesse : pour pouvoir emprunter, encore faut-il être assuré… Ce qui devient de moins en moins facile au fil du temps. Alors, jusqu’à quel âge peut-on emprunter ? Des éléments de réponse !

Les points essentiels à retenir :

Les banques sont frileuses à accorder des prêts immobiliers aux seniors, bien qu'il n'y ait pas de limite d'âge légale.
Les patrimoines conséquents des seniors peuvent servir de garantie de remboursement pour les banques.
Le taux d'endettement pour un prêt immobilier est limité à 35% et les revenus prospectifs sont pris en compte pour évaluer la capacité d'emprunt.
Les prêts à paliers peuvent être intéressants pour les seniors, car ils tiennent compte de la diminution du pouvoir d'achat à la retraite.

Le prêt immobilier : jusqu’à quel âge ?

On vient de vous le dire, en théorie, il n’existe pas d’âge limite pour emprunter. On s’est farci toute la législation applicable au prêt immobilier, et aucune loi ne vient en effet fixer un âge au-delà duquel il n’est plus possible de souscrire un crédit. Mais après 50 ans, les banques se montrent frileuses pour accorder des prêts seniors, même si les évolutions de la société les ont conduites à revoir leur copie.

Prenons l’espérance de vie : il est aujourd’hui de 79.5 ans pour un homme, 85.4 ans pour les femmes selon l’INSEE. Si vous concluez un emprunt sur 20 ans, qui est la durée moyenne actuelle, il serait donc possible de signer l’offre de prêt à 60 ans !

En parallèle, les établissements bancaires se sont aperçus que les seniors et retraités n’étaient pas forcément les plus mal lotis. Certes, les revenus baissent à la retraite, mais nombre d’entre eux possèdent un patrimoine conséquent acquis au fil du temps, qu’il se compose de biens immobiliers ou mobiliers (assurance vie, actions en Bourse…). Ce patrimoine peut ainsi servir d’apport personnel pour concrétiser un achat immobilier, ou peut être donné en garantie du remboursement. Dès lors, tous les voyants sont au vert pour un emprunt sans âge limite !

Puis-je emprunter à 70 ans ?

La même question se pose en réalité à tous les âges et entraîne la même réponse sibylline : tout dépend. Et plus concrètement, tout dépend de votre capacité d’emprunt, qui est limitée par votre taux d’endettement. Calculé selon un ratio revenu disponible – charges, celui-ci ne doit pas excéder 35 % (oui, la limite a été portée de 33 à 35 % en 2021 par le HCSF).

Lire aussi : Calculer votre taux d'endettement

Quels revenus pour emprunter à 70 ans ?

La banque ne prend pas seulement en considération vos revenus actuels, mais s’intéressent de près à ce que l’on appelle les revenus prospectifs : en clair, vos revenus du futur. Ce qui est un atout pour les jeunes primo-accédants, car techniquement, leur salaire est amené à augmenter une grande partie de leur vie. À l’inverse, les +50 ans sont quasiment au plus haut des revenus auxquels ils peuvent prétendre, et une fois en retraite, ils perdront jusqu’à 50 % de pouvoir d’achat. Et ça, les établissements prêteurs n’aiment pas.

Deux options s’offrent ainsi à eux : comptabiliser une fraction d’environ 70 % de vos revenus, pour prendre en compte la diminution au moment de la retraite. Ou, et ce dispositif peut s’avérer très intéressant pour vous, vous proposer un prêt à paliers. Son fonctionnement est simple : le montant des mensualités sera amené à varier au fil du temps, pour prendre en compte votre changement de situation financière. Au début, elles sont élevées, puis elles baissent ensuite.

Quel taux pour emprunter après 70 ans ?

Le taux d’emprunt dépend de plusieurs facteurs, dont la situation professionnelle de l’emprunteur et la durée d’emprunt. On a tendance à croire que le taux immobilier augmente avec l’âge de l’emprunteur, mais c’est faux.

La situation professionnelle, par exemple. Pour un retraité, elle est considérée comme stable : la pension de retraite tombe en effet tous les mois. Ce qui peut permettre d’obtenir un meilleur taux qu’un CDD, intérim ou intermittent âgés de seulement 20 ans !

La durée d’emprunt, elle aussi, sera généralement plus faible pour un prêt senior. D’une part, parce que l’apport personnel est généralement plus conséquent que celui des primo-accédants. D’autre part, parce qu’il est difficile de trouver une assurance de prêt qui vous couvre après 70 ans. Au risque de se répéter, pas d’assurance = pas de prêt. En fonction de votre âge et de vos ressources, et si votre capacité d’emprunt vous le permet, vous devrez sans doute partir sur une durée courte. Et c’est une bonne nouvelle, car le taux d’intérêt étant plus faible, le coût total de votre crédit sera moins élevé.

Comment trouver une assurance de prêt pour emprunter à 70 ans ?

On vous le re-redit, la question à se poser n’est pas jusqu’à quel âge je peux emprunter, mais jusqu’à quel âge je peux être assuré. On ne vous l’apprend pas, mais les assureurs n’ont rien d’une organisation caritative. S’ils jugent votre profil d’emprunteur trop risqué, ils refuseront votre dossier ou vous appliqueront une surcote sur la prime ou des exclusions de garantie.

La banque vous proposera toujours son contrat groupe, qui accepte généralement de couvrir les emprunteurs jusqu’à 65 ans. Ce qui pose problème si la durée du crédit va au-delà ! En cas de décès ou de perte totale et irréversible de l’autonomie intervenant après cet âge, vous ne seriez pas indemnisé par l’assurance de prêt immobilier. Pas de panique, deux solutions existent :

La délégation d’assurance : proposée par les assureurs privés, elle offre une couverture aux emprunteurs d’un âge supérieur à 65 ans… Moyennant une prime assez élevée, certes ;
La convention AERAS : elle s’applique si aucun assureur n’accepte votre dossier du fait de votre âge ou d’un risque aggravé de santé. Votre demande sera examinée à plusieurs niveaux, et si elle est acceptée (ce qui n’est pas automatique), vous pourrez être assuré dans des conditions standards ou s’en approchant.

Comment augmenter vos chances d’obtenir un emprunt en étant sénior ?

Aidé de votre courtier Helloprêt, vous pouvez peaufiner votre dossier d’emprunteur et le faire passer même si vous êtes avancé en âge. Idéalement, il vous faudra :

Posséder un apport personnel

Celui-ci sert à couvrir les frais annexes au prêt immobilier (frais de notaire, frais de garantie, frais de dossier, frais d’agence immobilière ou de courtage…). Il est d’usage de le fixer à 10 %. Toutefois, si vous disposez d’une épargne personnelle plus importante à injecter dans votre projet, la banque vous verra d’un meilleur œil. Vous pourrez ainsi diminuer la durée du crédit immobilier ou le montant des mensualités, et dans un cas comme dans l’autre, votre banquier s’en trouvera rassuré.

Présenter une garantie

Si comme moi vous êtes juriste, vous savez qu’on parle de sûreté personnelle pour un cautionnement par un organisme de cautionnement (Crédit Logement, par exemple) et de sûreté réelle lorsque celle-ci porte sur un bien immobilier ou mobilier. Le cautionnement peut être plus compliqué à obtenir lorsqu’on l’a dépassé un certain âge. S’il n’est pas possible de le mettre en place, d’autres options s’offrent à vous comme :

L'hypothèque : elle peut être consentie sur un bien que vous possédez déjà ou sur celui que vous projetez d’acquérir. En cas de défaillance dans le remboursement de l’emprunt, la banque pourra saisir et revendre votre bien. On sait, c’est pas jojo, mais techniquement, vous partez du principe que vous pourrez rembourser votre prêt. Si cette solution vous intéresse, on vous encourage à parler du prêt hypothécaire avec votre courtier immobilier ;
L’inscription en privilège du prêteur de deniers (IPPD) : elle fonctionne sur le même principe que l’hypothèque, mais assure en plus à votre banquier d’être payé en premier si les choses tournent mal. Petit avantage par rapport à l’hypothèque : il revient moins cher ;
Le nantissement : il s’agit d’un gage sur une assurance vie, un PEA ou tout autre portefeuille d’actions mobilières. Gros avantage de ce montage, à part la rime, c’est que vous n’êtes pas obligé de souscrire en plus une assurance de prêt pour garantir votre emprunt. En outre, l’épargne que vous déposez sur ce compte continue de faire des petits, qui peuvent servir à financer partiellement vos mensualités d’emprunt.

Et bien entendu, vos trois relevés bancaires ne doivent pas relever de découvert, si vous voulez prouver que vous êtes un bon gestionnaire !

Quelques statistiques pour finir :

17 % des emprunteurs ont plus de 50 ans
L’emprunt à 55 ans se conclut en moyenne à un taux de 1.35 % sur 15 ans
Le taux d’assurance emprunteur varie entre 0.40 % et 0.60 % pour les emprunteurs de 50 ans. Il bondit entre 0.80 % et 1.20 % pour les +60 ans, et à 1.80 % à partir de 70 ans.

Vous souhaitez savoir à quel taux de crédit vous pouvez emprunter en fonction de votre âge, pour acheter une résidence principale, faire un investissement locatif ou effectuer un rachat d’un prêt ? Faites une simulation sur notre calculatrice de prêt ou contactez un courtier !

Nos conseils pour emprunter après 50 ans

Voici quelques conseils pour optimiser vos chances d’emprunter après 50 ans :

Privilégiez les sûretés réelles aux organismes de cautionnement (hypothèque sur un bien immobilier en votre possession, nantissement d’une assurance vie etc…) ;
Négocier un emprunt sans assurance emprunteur (proposer une sûreté supplémentaire à la place) ;
Réduisez la durée d’emprunt au maximum ;
Faites un apport personnel élevé.