Quelles sont les conditions pour obtenir un prêt immobilier ?

Attention phrase choc : Les banques ne prêtent pas à n’importe qui ! Elles étudient avec minutie le profil, l’histoire et l’activité professionnelle de l’emprunteur de façon à évaluer au mieux sa solvabilité. 

Les points essentiels à retenir pour obtenir un prêt immobilier :

• Les banques étudient minutieusement le profil, l'historique et l'activité professionnelle de l'emprunteur pour évaluer sa solvabilité.
• Outre l'accord de la banque, d'autres organismes doivent accepter le dossier pour l'assurance emprunteur et la garantie du prêt.
• Le taux d'endettement ne doit pas dépasser les 35% et l'apport doit être le plus important possible pour obtenir un prêt immobilier.
• Le montant de l'apport minimum nécessaire pour obtenir un crédit immobilier est généralement de 10% du montant de l'opération totale.

Qui a le pouvoir d’accepter votre demande de prêt immobilier ?

En matière de crédit, il faut savoir que les banques n’ont pas nécessairement le dernier mot sur un dossier. Elles ont de plus en plus recours à des organismes de cautionnement disposant eux-mêmes d’un fonds mutuel de garantie. Pour les banques, ces organismes sont des assurances dans l’éventualité où l’emprunteur ne pourrait rembourser son crédit.

Il peut même arriver que la banque accepte de vous financer, mais que son fonds mutuel de garantie le refuse. Les raisons peuvent être diverses et variées.

Ainsi, sans tenir compte de l’accord de la banque pour le prêt, votre dossier devra aussi être accepté par d’autres organismes pour :

• l’assurance emprunteur ;
•  la garantie du prêt (une caution par un organisme de cautionnement généralement).

Mais, au-delà de ces sujets, pour obtenir un prêt, les établissements bancaires vont se poser une question essentielle : Cette personne sera-t-elle en mesure de rembourser son crédit ? Il faut donc la rassurer sur votre solvabilité et bien préparer son dossier avant de faire une demande de prêt.

Voici donc les 8 conditions à respecter pour obtenir un crédit immobilier à coup sûr ! 

Lire aussi : Comment est accepté un crédit immobilier 

Condition n°1 : Avoir un taux d’endettement raisonnable

Pour obtenir un prêt immobilier, vous n’échapperez pas à l’analyse de votre taux d’endettement.

Le taux d’endettement correspond à la part de revenu consacré au remboursement de votre prêt. Il est d’usage de ne pas dépasser les 35 % de taux d’endettement. Cela signifie que votre salaire doit être 3 fois supérieur à la mensualité de l’emprunt. Ce chiffre est bien entendu théorique. Il ne s’agit en aucun cas d’une obligation pour les banques, mais plutôt une règle de principe acceptée par une grande partie des établissements bancaires.

En plus du taux d’endettement, les banques analysent ce qu’on appelle le « reste à vivre » ainsi que le « quotient familial ». Il s’agit d’une étude approfondie des revenus ainsi que du patrimoine de l’emprunteur. Si ce dernier gagne très bien sa vie, la banque pourra accepter un taux d’endettement à 35 % voire plus. À l’inverse, si l’emprunteur a des revenus modestes, il peut être abaissé à 30 %.

Lire aussi : Taux d’endettement maximum : peut-on dépasser les 35% ?

Pour calculer son taux d’endettement, faites cette équation !

Taux d’endettement = mensualités de remboursement / revenus fixes nets x 100.

Ou utilisez notre simulateur de calcul de taux d’endettement.

Condition n°2 : Avoir l’apport le plus important possible

La banque veille soigneusement sur ses fonds et ne prête pas à n’importe qui. Il faut la voir comme une personne rationnelle dans le sens où elle sera plus disposée à vous prêter de l’argent en petite quantité. Le montant de votre apport est alors une condition importante pour vous accorder un prêt immobilier. Plus vous mettez vos fonds propres sur la table, moins le risque est élevé pour elle. En effet, en cas de défaut de remboursement de votre mensualité, la banque va chercher à se faire rembourser sur la vente de votre bien. Si votre apport est important, même si le marché de l’immobilier s'effondre, elle pourra se rembourser avec le prix de vente.

Si votre projet coûte 100 euros, que votre apport est de 90 € et que la banque ne doit vous prêter que 10 €, votre crédit vous sera accordé très rapidement. À l’inverse, si votre apport est de 10 € pour un projet de 100 €, votre projet pourrait rester en suspens.

À noter que l’apport minimum nécessaire pour obtenir un crédit immobilier est généralement de 10 % de montant de l’opération totale afin de couvrir notamment les frais d’acquisition immobilière (ce qu’on appelle aussi les frais de notaire).

Lire aussi : Financement immobilier : calculer les frais de notaire

Par ailleurs, l’apport est une excellente solution pour que votre projet immobilier rentre dans les clous d’un taux d’endettement de 35 %. En effet, plus votre apport est élevé, moins la part d’emprunt sera importante. Il en résulte des mensualités plus faibles rapportées à vos revenus.

Lire aussi : Le rôle de l’apport personnel pour un emprunt immobilier

Condition n°3 : La durée du prêt

Plus vous vous endettez dans la durée, plus la banque prend un risque en prêtant de l’argent.

S’endetter sur le long terme est également plus onéreux, car même si les mensualités sont moins élevées, les taux d’intérêt sont plus élevés que pour un prêt court notamment pour compenser la prise de risque.
De plus, les taux d’intérêt s’appliquent sur le capital restant dû. Or, plus la durée est longue, moins vous remboursez rapidement. Il en découle un coût total du crédit beaucoup plus élevé.

Mais, pour des raisons notamment de taux d'endettement et pour maximiser votre budget immobilier, il est préférable de s’endetter sur la durée la plus longue.

Actuellement, il est impossible d’obtenir un prêt immobilier sur une durée supérieure à 25 ans.

Lire aussi : Quelle durée choisir pour votre prêt immobilier ?

Condition n°4 : Votre situation professionnelle

Comme lorsque vous cherchez à louer un bien, les banques vont accorder plus facilement un crédit à une personne ayant un contrat en CDI plutôt qu’un CDD. Cette décision s’explique par le besoin des banques d’avoir une garantie quant au remboursement du prêt. Il faut donner confiance aux banques pour qu’elles accordent un crédit. En somme, plus vos revenus sont stables et prévisibles, plus vous avez de chance d’obtenir un prêt immobilier. Les fonctionnaires sont donc généralement les mieux lotis pour satisfaire cette condition d’obtention de crédit immobilier.

Lire aussi : Obtenir un prêt immobilier quand on est fonctionnaire

Les personnes en CDD, les indépendants ou chefs d’entreprise auront donc beaucoup plus de mal à obtenir un crédit.

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Condition n°5 : L’âge de l’emprunteur

Les banques apprécient un emprunteur qu’elles pourront revoir sur une longue période. Les jeunes sont alors tout indiqués. En effet, il vous sera plus facile d’obtenir un crédit si vous êtes un primo-accédant entre 30 et 40 ans plutôt qu’une personne entamant sa retraite. La raison ? La banque souhaite accompagner un client dans la durée. De plus, un jeune a de fortes chances de voir ses revenus évoluer à la hausse…

De plus, l’âge est un critère important pour déterminer le coût de l’assurance emprunteur. Plus votre âge est avancé, plus le coût de cette dernière peut remettre en question la viabilité économique de l’emprunt immobilier.

Lire aussi : Quel est le taux d’assurance d’un prêt immobilier en fonction de l’âge ?

Condition n°6 : L’état de santé

Comme dit précédemment, il faut rassurer les banques sur vos capacités à rembourser votre prêt. C’est cette notion qui fera que votre prêt sera accepté ou non. Votre état de santé est alors primordial. Pour obtenir un crédit, vous devez souscrire une assurance emprunteur. Cette assurance vous demandera de remplir un questionnaire de santé.

Si votre état de santé est jugé mauvais, votre assurance et votre crédit peuvent vous être refusés.

Remarque : Depuis la loi Lemoine, le questionnaire de santé n‘est plus requis pour les prêts immobiliers d’un montant inférieur à 200 000 euros et dont la date de fin intervient avant les 60 ans de l’assuré.

Plus vous êtes en bonne santé, plus les banques vous accorderont votre prêt. Achetez votre bien immobilier jeunes vous permettra donc d’obtenir plus facilement un crédit.

Lire aussi : Nos conseils pour obtenir un prêt immobilier jeune

Cependant, depuis quelques années, la convention AERAS a été mise en place pour aider les personnes en mauvaise santé à obtenir un crédit immobilier.

Condition n°7 : Le surendettement

Encore une fois, pour que les banques vous accordent votre crédit, ils doivent se sentir rassurer de vos capacités à rembourser votre emprunt. Être fiché ou avoir été fiché à la Banque de France peut vous être préjudiciable puisque vous serez vous comme étant un mauvais payeur. Les banques consultent systématiquement le fichier central des chèques et le fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP).

Votre projet immobilier peut être sérieusement remis en cause si vous êtes fichés à la Banque de France.

Dans ces circonstances, il peut être intéressant d’essayer d’emprunter à l’étranger.

Lire aussi : Emprunter à l’étranger pour acheter un bien immobilier en France

Condition n°8 : Bien choisir son moment pour emprunter

Comme pour tout projet, il convient d’être intelligent au moment de demander un crédit. Évitez d’aller voir votre banque durant votre période d’essai, ou encore si vous avez un statut précaire au sein d’une entreprise, notamment si vous êtes stagiaire, en alternance ou en free-lance.

Certaines professions sont également considérées comme à risque : les intermittents du spectacle, les auto-entrepreneurs, etc.

Un établissement bancaire estime qu’un emprunteur-chef d’entreprise ou indépendant est stabilisé au bout de 3 années d’activité. Évitez donc de venir demander un crédit la première semaine de boulot.

Condition n°9 : Avoir un projet immobilier compatible avec le prêt immobilier

Le prêt immobilier est un crédit affecté à une opération immobilière. Cela signifie que vous ne pourrez pas obtenir de crédit immobilier si votre projet ne se rapporte pas aux opérations immobilières suivantes : 

• Acheter un terrain à bâtir ;
• Construire un logement ;
• Acheter un logement ;
• Acheter un logement et y réaliser des travaux de réparation ; d'amélioration ou d'entretien ;
• Acheter des parts de sociétés immobilières (SCI par exemple).
• Lire aussi : Est-il possible d’acheter des parts de SCPI avec un prêt immobilier ?

De plus, il faut respecter un seuil minimum d’emprunt en dessous duquel il est impossible d’emprunter. Généralement, pour obtenir un prêt immobilier, votre emprunt doit être supérieur à 70 000 euros. En deçà, vous devrez vous orienter vers un crédit à la consommation ou un prêt travaux (si votre projet porte sur la réalisation de travaux).

Conclusion : 

Les garanties que vous pouvez fournir aux banques lors d’un achat immobilier sont un plus pour obtenir votre prêt. En effet, plus vous allez rassurer les banques, plus elles vous feront confiance pour vous accorder votre crédit.

En plus de l’ensemble de ces conditions, il faut veiller à :

• Avoir une bonne tenue de compte
• Être d’accord pour domicilier l’ensemble de vos revenus dans la banque qui vous accordera le votre prêt.
• Solliciter un courtier qui saura en amont faire correspondre votre profil emprunteur aux meilleurs taux du moment

Vous avez maintenant l’ensemble des clés pour faire un prêt immobilier auprès d’une banque. N’oubliez pas qu’avant de demander un crédit, il faut préparer votre dossier emprunteur afin que celui-ci soit accepté plus facilement par les débiteurs.

Pour maximiser vos chances d’obtenir votre prêt immobilier, vous pouvez aussi passer par un courtier immobilier en ligne comme Helloprêt. En plus de négocier pour vous les meilleures conditions d’emprunt, nous vous accompagnons pour construire votre dossier emprunteur et vous faire valoir sous votre meilleur jour !

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