Prêt immobilier : comment fonctionne le nantissement ?

Le nantissement fait partie de la grande catégorie des garanties (ou sûretés). Il permet en quelque sorte de renforcer la confiance de la banque pour votre emprunt immobilier. En effet, comme pour l’hypothèque, le nantissement permet à la banque de procéder à la saisie des biens nantis pour obtenir le remboursement des échéances du prêt impayées.

Toutefois, le nantissement est réservé à certaines catégories de personnes en ce qu’il porte le plus souvent sur une épargne et/ou des produits financiers. Plutôt que de craquer votre assurance vie ou votre PEA pour acheter un bien immobilier, il est dans certaines circonstances plus intéressant d’effectuer un nantissement pour effectuer un emprunt sans apport.

Pas mal non ? Alors, commençons…

En quoi consiste le nantissement ?

Pour comprendre le nantissement, il convient de faire un petit rappel sur les garanties et de comprendre le rôle de chacune dans le cadre d’un prêt immobilier.

La différence entre hypothèque, caution et nantissement

Les garanties se classent en deux grandes catégories :

• les sûretés personnelles (caution) où une personne s’engage à payer la banque en cas de défaillance de l’emprunteur. Lorsque vous effectuez un emprunt, il s’agit de la garantie obligatoire, le plus souvent souscrite via un organisme de cautionnement (tel que le crédit foncier) ou, à défaut, via une personne physique (un membre de votre famille par exemple) ;
• les sûretés réelles (hypothèque, nantissement, gage…) portant sur des biens vous appartenant.

Du coup, quelles différences entre l’hypothèque, le nantissement et le gage ?

L’hypothèque porte obligatoirement sur un bien immeuble c’est-à-dire une maison ou un appartement. Le propriétaire conserve l’usage de son bien, mais consent un droit de saisie sur celui-ci, on dit alors que cette sûreté est sans dépossession.

Le nantissement et le gage portent uniquement sur des biens meubles :

• le gage porte sur des biens matériels (une table, une machine à laver…) ;
• le nantissement concerne exclusivement les biens immatériels (assurance vie, PEA, actions d’entreprise…).

Ainsi, pour résumer, le nantissement est la garantie que vous souscrivez le plus souvent sur vos produits d'épargne et autres placements financiers. Vous l’aurez compris, le nantissement peut vous concerner si vous disposez d’une épargne conséquente capable de couvrir une partie substantielle de l’emprunt immobilier.

Mais du coup, une question doit vous tarauder l’esprit : pourquoi ne pas utiliser votre épargne en tant qu’apport personnel plutôt que de faire un emprunt immobilier ?

Sans vous divulgâcher la suite, le nantissement de l’épargne peut présenter de véritables avantages financiers à condition d’opter pour la bonne stratégie.

Quoi qu’il en soit, le nantissement présente toujours un avantage comparatif avec les autres garanties pour des raisons de coût.

Lire aussi : Frais de garantie de prêt immobilier : quelle est la garantie la moins chère ?

Les avantages et inconvénients du nantissement

Nantissement : une garantie peu coûteuse

Le nantissement est la garantie la moins chère à mettre en place et de loin !

En effet, l’hypothèque présente un coût non négligeable : 0,715% de la valeur du bien hypothéqué au titre des droits d’enregistrement (sans compter les émoluments du notaire).

De même, la caution auprès d’un organisme de caution se situe à environ 0,5% du montant emprunté.

A contrario, le nantissement présente seulement un coût d’inscription de 136 euros pour une épargne nantie d’une valeur supérieure à 41 600 euros.

Éviter l’assurance emprunteur grâce au nantissement

De plus, le nantissement peut vous permettre de ne pas souscrire une assurance emprunteur. Et là, c’est vraiment jackpot, puisque cette dernière peut représenter une part importante des mensualités de remboursement. Idéal donc pour les personnes d’un certain âge et réduire le coût global de votre crédit immobilier !

Lire aussi : Quel est le taux d’assurance d’un prêt immobilier en fonction de l’âge ?

Améliorer votre capacité d’emprunt grâce au nantissement

Autre avantage : la capacité d’emprunt. Le nantissement est certainement la meilleure garantie que vous puissiez offrir à la banque à plusieurs conditions :

• l’épargne nantie soit suffisamment liquide c’est-à-dire que les placements peuvent être facilement transformés en argent liquide (action de grandes entreprises cotées par exemple) ;
• les produits financiers de votre épargne présentent un risque modéré au global (assurance vie investie majoritairement dans un fonds euros par exemple) ;

Dans ces circonstances, vous pourriez emprunter par exemple jusqu’à 200 000 euros pour 200 000 euros d’épargne nantie ! Mais, la plupart du temps, la banque va pratiquer une décote pour tenir compte du niveau de risque pouvant affecter la valeur liquidative de votre épargne. 

Si votre taux d’endettement dépasse les 35 %, le nantissement peut être une solution tout à fait viable pour aller au-delà de cette limite !

Quels sont les inconvénients du nantissement ?

Toutefois, ces avantages peuvent cacher quelques inconvénients :

• le nantissement peut vous empêcher de réaliser certaines opérations sur votre épargne. Sauf clauses contraires, vous ne pourrez ni acheter ni vendre de nouveaux produits (actions, obligations, parts de fonds d’investissement…) au sein de votre enveloppe fiscale (produit d’épargne tel que l’assurance vie ou le PEA). Il est donc recommandé de prévoir des clauses dans le contrat de nantissement permettant au gestionnaire de votre épargne (si vous avez opté pour la gestion pilotée ou déléguée) de pouvoir effectuer certains arbitrages pour garantir la pérennité de vos placements. Dans le cas contraire, optez pour une épargne sans risque (assurance vie fonds en euro) ou une épargne constituée d’ETF ou de titres d’OPCVM (les arbitrages se feront au sein du fonds d’investissement de sorte que vous n’aurez pas ou peu d’opérations à réaliser sur votre épargne) ;
• la totalité de votre enveloppe fiscale (compte épargne si vous préférez) peut faire l’objet d’un nantissement. Cette situation implique que tous les nouveaux apports sur ce compte seront compris dans le nantissement, sans distinction. Cela peut être problématique avec un PEA puisqu’il est impossible d’en ouvrir plusieurs contrairement à l’assurance vie ou au compte titre. Nous vous recommandons donc d’opter pour un nantissement partiel du compte épargne ou de nantir un produit d’épargne duplicable tel qu’une assurance vie ou un compte titre (vous pouvez en créer autant que vous voulez donc inutile d’effectuer de nouveaux apports sur le compte épargne nanti).

Nous le concevons, tout ceci est un peu compliqué et nécessite de faire preuve d’un peu d’abstractions (et nous vous parlons pas des lignes qui vont suivre :o). Il faut simplement retenir que le nantissement permet d’économiser des frais de garantie et d’augmenter votre capacité d’emprunt à condition de nantir l’épargne adéquate (risque et liquidité).

Maintenant nous allons voir dans quel cas le nantissement de votre épargne peut être plus intéressant que de l’utiliser comme apport pour acheter un bien immobilier.

Le nantissement d’une assurance vie pour effectuer un prêt immobilier sans apport

Si vous disposez d’une épargne conséquente, il se peut que cette dernière soit particulièrement fructifère.

Imaginons par exemple que vous disposiez d’une assurance vie en unité de compte avec 200 000 euros placés à un taux annuel moyen de 4% pour une prise de risque modérée (exposition à 50% aux actions d’entreprise, le reste étant du fonds en euros).

De l’autre côté, la banque propose un taux d’intérêt d’emprunt de 1,2% sur 20 ans pour une somme totale de 200 000 euros.

Que faut-il faire ? Nantir l’épargne et emprunter ou utiliser les sommes de l’assurance vie pour acheter le bien immobilier ?

Nantir son épargne pour emprunter pou gagner le différentiel de rendement

Un financier vous dira la chose suivante : si vous prenez l’argent de votre épargne, vous perdez 4% par an. D’un côté ce n’est pas grave puisque vous allez acheter un bien immobilier qui peut lui aussi vous rapporter de l’argent si le marché de l’immobilier grimpe.

Par contre, c’est encore mieux si vous gardez votre épargne :

• vous conservez 4% de rendement par an sur 200 000 euros ;
• vous perdez 1,2% par an sur 200 000 euros (en raison de l’emprunt immobilier) ;
• vous gagnez X% par an sur 200 000 euros en fonction de l’évolution du marché immobilier et des actions.

Vous voyez la logique ? En clair, si vous nantissez votre assurance vie et effectuez un prêt, vous gagnez la différence entre les intérêts d’emprunt et les rendements de votre assurance vie soit 2,8%/an ! (même plus vu que nous n’avons pas pris en compte l’amortissement progressif du capital, le calcul aurait été trop compliqué).

Au global, grâce au nantissement de l’assurance vie, vous réalisez les gains potentiels suivants :

4%-1,2% + X% = rendement global de l’opération (X étant le taux d’augmentation de la valeur de votre bien immobilier).

Augmenter la valeur de son patrimoine grâce au nantissement

L’autre avantage du nantissement d’une épargne empruntée tient à la croissance de votre patrimoine brut et de l’augmentation progressive de votre patrimoine net (ce que vous possédez, diminué de vos dettes). 

Si vous utilisez votre épargne pour acheter un bien immobilier en cash sans recourir à l'emprunt, votre actif patrimonial est inchangé : vous liquidez 200 000 euros de votre épargne pour les transformer en 200 000 euros d’immobilier.

Avec le nantissement associé à l’emprunt, vous conservez vos 200 000 euros d’épargne et vous achetez 200 000 euros d’immobilier. Votre patrimoine brut passe donc de 200 000 euros à 400 000 euros.

Cette particularité présente plusieurs avantages :

• Certes vous êtes endetté à hauteur de 200 000 euros, mais vous remboursez progressivement la banque de sorte que vos dettes diminuent sans que votre actif patrimonial baisse (en principe). À terme, vous disposez donc d’un patrimoine net de 400 000 euros minimum sans la moindre dette.
• Vos 200 000 euros d’actif immobilier peuvent à leur tour servir de garantie (via une hypothèque ou une IPPD), ce qui vous permet de recourir plus facilement à un nouveau crédit pour un investissement locatif par exemple.

Quels sont les risques de nantir son épargne pour faire un prêt immobilier ?

Attention néanmoins, cette solution présente plus de risque que de prendre l’argent de votre assurance vie en guise d’apport personnel pour plusieurs raisons :

• le nantissement doit être sans dépossession de sorte que les rendements futurs de l’assurance vie vous appartiennent (dans le cas contraire, c’est la banque qui pourra tirer les fruits de votre épargne…) ;
• une assurance vie à 4%/an en 2020 implique une exposition aux actions d’entreprises. Il y a donc des risques de perte à court terme et les rendements ne sont pas stables comme pour un livret d’épargne (variation en fonction de la santé du marché boursier) ;
• en cas de dévalorisation de votre assurance vie, certaines clauses du contrat de nantissement peuvent vous obliger à maintenir la valeur de l’épargne. Vous pourriez donc être tenu d’effectuer de nouveaux apports contre votre gré ;
• si les rendements de votre épargne nantie descendent en dessous du TAEG de votre prêt immobilier, l’opération ne présente pas d’avantages particuliers (mise à part l’absence de frais de garantie) ;
• vu qu’il s’agit d’un prêt amortissable (prêt bancaire classique), vous devez disposer des revenus nécessaires pour rembourser une partie du capital chaque mois.

Le nantissement en tant que stratégie d’investissement est donc réservé aux personnes disposant d’un matelas de sécurité suffisant et/ou de revenus permettant de faire face aux aléas du marché.

Investissement locatif : prêt in fine et nantissement, le bon plan ?

Vous vous rappelez du prêt in fine ? Pour vous la faire courte, il s’agit d’un prêt non amortissable c’est-à-dire que chaque mois, vous payez uniquement les intérêts. À l’issue de la période du prêt in fine, vous devez rembourser la totalité des sommes empruntées.

Le prêt in fine est donc particulièrement adapté à l’investissement locatif puisque vous pourrez dégager chaque mois un excédent de trésorerie équivalent à la différence entre les intérêts d’emprunt et vos revenus locatifs. Ces sommes pourront être placées dans un contrat d’assurance vie ou autre produit d’épargne présentant un risque modéré afin d’assurer le remboursement du capital au terme du prêt in fine.

Le seul hic du prêt in fine est que la banque exige souvent une excellente garantie pour vous l’accorder. Ceci est plutôt logique vu que le remboursement en une fois d’un gros capital peut en mettre plus d’un sur la paille. Alors quoi de mieux que le nantissement pour rassurer la banque ?

Et pour vous, le nantissement de votre assurance vie pour obtenir un prêt in fine est une véritable aubaine puisque vous pouvez générer des revenus locatifs supplémentaires tout en conservant votre épargne.

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Reprenons le calcul précédent.

Nous avions vu que le nantissement permet de conserver votre épargne et donc ses rendements (4%) augmentés de la valorisation du bien immobilier (+X%), desquels nous déduisons le coût de l’emprunt (-1,2%) soit : 4%-1,2%+X%.

À ce calcul initial, nous pouvons ajouter les rendements locatifs ! Par exemple, à Paris, le rendement locatif moyen est de 3% (dans certaines villes c’est beaucoup plus !). Ainsi, en effectuant votre investissement locatif à Paris en nantissant votre assurance vie, vous pouvez réaliser les gains suivants :

4%+3%-1,2%+X% soit un rendement global estimé de 5,8%+X%.

De surcroît, le nantissement vous permet encore une fois de faire l’économie de l’assurance emprunteur et des frais de garantie.

Mais encore une fois, ce qui a été dit dans la partie précédente est toujours vrai : ce type d’opération présente des risques puisque l’ensemble des rendements de notre calcul sont en réalité des variables pouvant monter ou baisser selon la conjoncture économique.

Ces calculs sont donc théoriques et nécessitent d’être adaptés au cas par cas avec beaucoup de précautions !

C’est pourquoi, si vous avez une épargne à nantir en garantie d’un prêt immobilier, nous vous invitons à contacter un courtier immobilier pour négocier au mieux les clauses du contrat de nantissement avec les banques. Et pourquoi pas Helloprêt ?