Tous nos conseils pour négocier votre prêt immobilier

Obtenir un prêt immobilier, c’est bien. Négocier le taux et les conditions d’emprunt, c’est mieux ! Si les intérêts représentent un coût certain, il vous faut aussi faire baisser les frais de dossier et les primes d’assurance emprunteur grâce à une solide négociation. Alors, comment négocier un crédit immobilier ? Tous nos conseils et arguments !

Comment négocier son prêt immobilier ?

Pour bien négocier un prêt immobilier, l’emprunteur acheteur ne doit pas seulement penser au taux d’emprunt. Il doit aussi avoir en tête les frais annexes, comme les frais de dossier de la banque. 

Les diminuer permettra d’obtenir un taux annuel effectif global (TAEG) plus avantageux. À la clé, une économie de plusieurs milliers d'euros !

Négocier son taux immobilier

Pour obtenir un bon taux immobilier, encore faut-il connaître les taux moyens. C’est la base ! Vous devez donc étudier le marché bancaire, pour déterminer la moyenne des taux appliqués à votre profil d’emprunteur et à votre projet d’achat immobilier.

Le taux d’emprunt varie en fonction de :

• La stabilité de la situation professionnelle : les banques cherchent à maîtriser les risques de défaillance dans le remboursement du prêt. Elles estiment qu’un emprunteur en CDI ou fonctionnaire aura moins de chances de voir sa situation financière se dégrader ;
• Le dossier d’emprunteur, avec les revenus et l’apport personnel ;
• La durée d’emprunt : plus la durée de remboursement est courte, plus le taux d’intérêt est avantageux, et inversement ;
• Le projet immobilier : certains établissements prêteurs appliquent une surcote pour l’achat d’un bien immobilier destiné à l’investissement locatif ;
• Le contexte économique et les taux à partir desquels les organismes de crédit se prêtent de l’argent entre eux ;
• L’évolution des taux directeurs de la Banque Centrale Européenne.

La négociation du taux immobilier repose donc sur une connaissance fine de ces facteurs, à un instant T.

À savoir : le taux nominal est souvent très alléchant. Pour comparer les taux, vous devez plutôt prendre en compte le TAEG, qui révèle le coût total du prêt immobilier, frais annexes inclus.

Négocier les frais de dossier

Vous aurez à payer des frais de dossier si vous acceptez l’offre de prêt d’une banque. En moyenne, ils tournent autour de 1 % du capital emprunté. 

La négociation des frais de dossier est possible, afin de diminuer le TAEG. Souvent, les courtiers en prêt, qui gèrent un gros volume de dossiers, parviennent à obtenir une réduction, voire leur suppression auprès des établissements bancaires partenaires.

Négocier le taux de l’assurance emprunteur

L’obtention d’un crédit immobilier est corrélée à la souscription d’une assurance de prêt. Sans ce précieux sésame, pas d’emprunt !

 Depuis la loi Lagarde de 2010, vous avez le choix entre deux formules : le contrat groupe des banques et la délégation d’assurance auprès d’un assureur extérieur.

Généralement, au moment de négocier le prêt immobilier, vous vous sentez presque obligé de choisir le contrat groupe. Ne serait-ce que par manque de temps ! On rappelle qu’en moyenne, la durée pour trouver une offre de prêt et d’assurance prévue par le compromis de vente est comprise entre 45 et 60 jours.

 Reste alors à changer d’assurance en cours de remboursement, si la négociation du taux s’est révélée décevante. Jusqu’en 2022, vous pouviez changer d’assurance :

• À tout moment au cours de la première année (loi Hamon) ;
• À chaque date anniversaire du contrat une fois la première année expirée (amendement Bourquin).

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Lemoine, vous pouvez désormais changer d’assurance à tout moment, sans frais ni pénalités. L’idéal pour renégocier son taux d’assurance !

Négocier la suppression des IRA

Revente de la résidence principale ou d’un autre logement : solder son prêt immobilier par anticipation entraîne le paiement de pénalités de remboursement anticipé ou indemnités de remboursement anticipé (IRA). Leur montant s’élève à :

• 3 % du capital restant dû avant remboursement ;
• 6 mois d’intérêts sur le capital restant dû avant remboursement.

Au moment de négocier votre prêt immobilier, vous avez tout intérêt à négocier leur suppression avec votre banquier !

Quels arguments pour la négociation d’un prêt immobilier ?

Pour bien négocier son prêt immobilier, il faut de solides arguments. On vous explique lesquels mettre dans la balance pour réussir votre négociation.

Un apport personnel élevé, pour obtenir un bon taux immobilier

L’apport personnel, c’est l**’épargne que vous pouvez injecter dans votre acquisition**. À moins de posséder un excellent profil (revenus et restes à charge très élevés, patrimoine immobilier et financier conséquent), il est assez difficile d’emprunter sans apport.

Destiné à couvrir les frais de notaire et frais de garantie, l’apport personnel doit être d’au moins 10 %. Mais si vous en avez la possibilité, augmentez ce montant à 20 ou 30 %. Cela constitue un excellent argument pour négocier votre prêt immobilier et obtenir un bon taux. Un apport plus élevé peut aussi permettre de réduire la durée d’emprunt, et donc de diminuer le taux.

Mais l’argent ne poussant pas sur les arbres (hélas), comment faire pour augmenter son apport personnel ? Plusieurs pistes peuvent être envisagées :

• Le prêt familial (idéalement sans intérêts) ou le don familial ;
• Les prêts aidés : le prêt à taux zéro (PTZ) est parfois considéré comme de l’apport par certaines banques. Sinon, le prêt Action Logement des salariés peut augmenter le montant de l’apport ;
• L’épargne retraite ou d’entreprise : elle peut être débloquée si votre projet concerne l’acquisition de la résidence principale.

À savoir : parmi les garanties de prêt, vous avez le choix (ou non) entre cautionnement par un organisme, hypothèque et privilège de prêteur de deniers. La première formule est clairement la plus avantageuse. Non seulement, le coût de la garantie est le plus faible (1.2 % du capital emprunté), mais en plus, vous récupérerez une partie des sommes versées si vous n’avez pas eu d’incident de remboursement.

Maîtriser son taux d’endettement pour négocier un prêt immobilier

Pendant longtemps, le taux d’endettement à 35 % était une simple recommandation. Depuis une décision du Haut conseil de stabilité financière (HCSF), il s’impose aux banques. 

Elles conservent le droit de déroger à cette règle pour 20 % de la production trimestrielle de crédits. Avec priorité accordée aux primo-accédants et à l’achat de la résidence principale.

Si vous pouvez maintenir votre taux d’endettement autour de 15 ou 20 %, vous disposerez d’un solide argument pour négocier votre prêt immobilier.

Mettre en avant un reste à charge important

Le reste à charge est un indicateur du niveau de vie. Il désigne l’argent disponible une fois les mensualités d’emprunt, les primes d’assurance et toutes vos charges payées. Plus il est important, moins la banque court de risque que vous cessiez de rembourser votre prêt.

 Si votre reste à vivre est supérieur à 800 euros pour une personne seule, ou à 1 200 euros pour un couple, alors vous disposez d’un argument de poids pour négocier votre crédit immobilier.

Avoir un bon profil d’emprunteur

Et par profil d’emprunteur, on entend qualités de gestionnaire. Vous vous en doutez : les banques préfèrent les cigales aux fourmis. Pour déterminer comment vous gérez votre argent, elles vous demandent de produire vos derniers relevés de compte.

Pour pouvoir négocier le prêt immobilier, il ne faut pas avoir été à découvert sur cette période. Même si le découvert est autorisé ! Si vous êtes passé en dessous de zéro, on vous recommande de différer votre achat d’un, deux ou trois mois.

Quels arguments pour renégocier son prêt immobilier ?

Vous remboursez déjà un crédit immobilier, mais vous souhaitez faire une renégociation. Avant tout, vérifiez que l’opération est réellement avantageuse. Car vous allez payer des IRA (sauf si vous les aviez négociées), repayer des frais de dossier et des frais de garantie.

 L’économie est tout de même au rendez-vous ? Voici les arguments à mettre en avant pour renégocier son crédit immobilier.

Une autre banque vous fait une meilleure offre

C’est la base. Mettre en concurrence les banques pour déterminer laquelle vous fait le meilleur taux. Allez voir votre banquier et expliquez-lui que s’il veut vous garder dans son fichier client, il doit consentir à baisser le taux d’emprunt.

Vos revenus ont augmenté

Vos revenus ont augmenté, vous disposez donc d’un reste à vivre plus important. Profitez-en pour renégocier votre prêt immobilier ! Sous couvert, encore une fois, de faire racheter votre emprunt par un concurrent.

Votre taux d’endettement a diminué

Vos revenus ont progressé, vous avez soldé un crédit à la consommation ou auto : votre taux d’endettement diminue. Voici encore un argument pour renégocier son prêt immobilier. Faites valoir que le risque de défaillance s’est amenuisé, et que la récompense doit être un meilleur taux d’emprunt.

Vous êtes un bon client

Le prêt immobilier est un produit d’appel pour les banques. Elles espèrent qu’ensuite, vous souscrirez d’autres produits chez elles, comme l’assurance de prêt, l’assurance habitation, un PEA ou un PER…

 Si vous possédez déjà des produits bancaires, ou si vous envisagez d’en souscrire, utilisez cet argument pour renégocier votre prêt immobilier.

La solution la plus simple : passer par un courtier immobilier pour bien négocier son prêt.

Négociation ou renégociation d’un prêt, le plus facile reste encore de recourir à un courtier immobilier. 

Disposant d’un réseau de partenaires et d’une solide expertise en négociation, il est le plus à même de négocier pour vous les taux d’emprunt et d’assurance, les conditions d’emprunt et la suppression des frais de dossier ou des IRA.

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