Quelles sont les nouvelles conditions pour obtenir un prêt immobilier ?

Les conditions liées à la situation personnelle pour obtenir un prêt immobilier

Longtemps simplement conseillé, le plafond du taux d’endettement à 35 % est aujourd’hui devenu une limite qui s’impose obligatoirement aux banques comme aux emprunteurs, sauf si les premières utilisent leur marge de flexibilité.

Votre taux d’endettement ne doit pas excéder 35 %

Le taux d’endettement est un indicateur financier qui mesure le poids de vos charges sur vos revenus disponibles, selon la formule de calcul suivante : charges / revenus disponibles x 100.

Longtemps, le taux d’endettement a été limité à 33 %. Autrement dit, vos charges ne doivent pas représenter un tiers de vos revenus disponibles, sinon, vous n'obtenez pas votre emprunt immobilier. Cette limite s’applique aux prêts amortissables comme aux prêts in fine.

Le nouveau calcul du taux d’endettement

Depuis la décision du HSCF de 2021, le taux d’effort est relevé à 35 %, et son mode de calcul évolue également. Désormais, les mensualités de crédit ainsi que les primes d’assurance sont comptabilisées dans les charges, à l’exception des échéances d’un crédit relais.

Entrent ainsi dans la catégorie des revenus :

• Votre revenu net avant impôt (revenu net global + abattements forfaitaires - revenus exceptionnels) ;
• Une fraction des revenus fonciers que vous percevez déjà d’un investissement locatif ou de celui que vous souhaitez financer, moyennant une décote laissée à l’appréciation des banques, pour tenir compte des risques locatifs. Généralement, les banques comptabilisent 70 % des loyers actuels ou futurs et les réductions d’impôt obtenues en loi Pinel ou Denormandie. Le calcul différentiel, qui consistait auparavant à déduire les loyers des charges de remboursement, plus favorable aux emprunteurs, est désormais supprimé.

Et entrent dans la catégorie des charges :

• Les primes d’assurance ;
• Les échéances du crédit à l’exception de celles d’un prêt relais.

Exception : la marge de flexibilité des banques

Pour ne pas trop limiter la production de crédits, le HSCF prévoit une marge de flexibilité grâce à laquelle les banques peuvent prêter de l’argent au-delà du taux d’endettement de 35 %. Parmi les nouvelles conditions pour obtenir un crédit immobilier, citons le rehaussement de cette marge de 20 % à 30 % de la production trimestrielle de crédit.

Sur cette réserve, la priorité est accordée aux primo-accédants et à l’acquisition de la résidence principale. Seuls 4 % des investisseurs locatifs peuvent y accéder.

Pour déterminer quel emprunteur peut bénéficier de cette marge, les banques tiennent essentiellement compte du reste à vivre, qui doit se monter au moins à 400 euros pour une personne.

La durée de remboursement du crédit immobilier est limitée à 25 ans

Pendant longtemps, il était possible d’emprunter sur 30 ans. Parmi les nouvelles conditions à respecter pour obtenir un prêt immobilier, sachez que cette durée a été ramenée à 25 ans. Les établissements prêteurs limitent souvent la durée de remboursement des prêts pour un investissement locatif à 20 ans.

Si vous ne pouvez pas entrer en jouissance immédiate du bien, parce qu’il est en cours de construction ou nécessite des travaux, vous pourrez obtenir un prêt sur 27 ans : amortissement  sur 25 ans + 2 ans de différé de remboursement.

Vous devez présenter un apport personnel minimum

Le HSCF n’impose pas à strictement parler un apport personnel minimum, mais au regard du durcissement des conditions d’emprunt, les établissements bancaires quant à eux l’exigent le plus souvent.

L’apport personnel sert à financer les frais annexes au crédit, comme les frais de notaire ou la commission d’un agent immobilier. Au minimum, il est de 10 %, mais les établissements financiers apprécient si vous pouvez apporter plus.

L’apport personnel constitue un gage de sérieux aux yeux des organismes financiers. Il prouve en effet que vous avez été capable d’épargner régulièrement et partant, de faire face à des mensualités de crédit. Pour le constituer, si votre acquisition concerne l’achat immobilier de la résidence principale, vous pouvez piocher dans votre épargne retraite ou votre épargne en entreprise.

Ne pas avoir été à découvert pendant 3 mois

Parmi les pièces justificatives nécessaires à l’étude de votre dossier d’emprunteur, vous devez fournir vos 3 derniers relevés de compte bancaires. Ils seront étudiés par les banques, pour déterminer si vous avez été à découvert, même autorisé, au cours des 3 derniers mois.

Si c’est le cas, mieux vaut décaler votre projet immobilier d’autant, car vous risquez de vous voir opposer un refus clair et net des banques. Elles apprécient les profils de bons gestionnaires, les autres un peu moins !

La condition d’âge pour emprunter

On vous le dit : vous pouvez emprunter à n’importe quel âge. Toutefois, le vôtre peut constituer à un obstacle à l'obtention d’un prêt immobilier :

• Les plus jeunes ont souvent du mal à se constituer un apport personnel suffisant. Si vos proches le peuvent, demandez-leur de vous accorder un prêt familial ou un don familial et pensez au prêt à taux zéro. Certaines banques acceptent toujours de le considérer comme un apport, mais cela est de plus en plus rare ;
• Les plus âgés, qui disposent d’une belle enveloppe pour l’acquisition, peuvent avoir du mal à trouver une assurance emprunteur qui acceptent de les couvrir, si la durée de remboursement se poursuit au-delà de 75 ou 80 ans selon le type de contrat.

Les nouvelles conditions pour obtenir un prêt à taux zéro

Terminons cet article sur les nouvelles conditions pour obtenir un prêt à taux zéro (PTZ). En 2024, les opérations, les barèmes et les conditions de ressources ont évolué.

Rappelons que le PTZ n’est qu’un prêt complémentaire, qui vous permet de financer une partie de votre résidence principale, sous conditions de ressources. Il n’est pas possible d'en souscrire un pour la résidence secondaire ou un investissement locatif.

Le dispositif est lié à un système de zonage qui va de A à C, en fonction du déséquilibre entre l’offre et la demande immobilière. Il a un impact sur le montant des ressources à ne pas excéder pour avoir droit au PTZ.

Les conditions liées au bien immobilier

Vous pouvez demander un PTZ pour :

• La construction ou l’acquisition d’un logement neuf dans un immeuble collectif situé dans les zones en tension immobilière (A, Abis et B1). Les maisons individuelles, même situées en zone tendue, ne sont pas éligibles au dispositif ;
• L’acquisition d’un logement ancien en zone B2 ou C, à condition de réaliser des travaux représentant au moins 25 % du total de l’opération immobilière;
• L’achat d’un logement neuf dans toutes les zones, dès lors que l’acquisition s’effectue dans le cadre d’un bail réel solidaire, d’une location-accession ou un contrat d’accession à la propriété avec taux réduit de TVA ;
• Pour l’achat d’un appartement social dont vous êtes locataire, en zone tendue ou non tendue ;
• Pour la transformation d’un local non destiné à l’habitation en location à usage d’habitation.

Les conditions liées aux ressources

Pour obtenir un PTZ, vous devez avoir un revenu fiscal de référence N-2 inférieur à certains plafonds, variables en fonction de la zone et du nombre de personnes occupant le logement :

Vous savez désormais tout sur les nouvelles conditions à respecter pour un prêt immobilier. N’hésitez pas à faire appel à un courtier immobilier pour avoir toutes les chances d’obtenir votre emprunt !