Les organismes de cautionnement de prêt immobilier

Pour obtenir un prêt, vous devez fournir une garantie à la banque. Si auparavant, il s’agissait le plus souvent d’une hypothèque, aujourd’hui, on lui préfère la caution mutuelle. Octroyée par les organismes de cautionnement comme Crédit Logement ou la CASDEN, elle présente bien des avantages, comme un coût relativement faible.

Dans cet article, on vous dresse la liste des différentes sociétés de cautionnement qui se peuvent se porter garantes de votre emprunt !

La caution de prêt immobilier, c’est quoi ?

En souscrivant un prêt immobilier, vous vous engagez à rembourser des mensualités sur une période très longue (21 ans et 6 mois en moyenne). Vous n’êtes pas à l’abri d’un pépin qui vous empêche de remplir cette obligation. L’assurance de prêt a vocation à se substituer à vous pour rembourser le capital restant dû en cas de décès ou de perte totale et irréversible de l’autonomie. Pour couvrir les autres risques, la banque vous demande de prendre une garantie, qu’on appelle aussi sûreté. Il en existe deux types :

1. La sûreté réelle : elle est prise sur un bien. Il s’agit de l’hypothèque, du nantissement ou du privilège de prêteurs de deniers ;
2. La sûreté personnelle : elle est attachée à votre personne et vous est accordée par un organisme de cautionnement. Celui-ci se porte garant du remboursement de votre prêt auprès des établissements bancaires.

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Comment fonctionne le cautionnement de prêt ?

Si votre dossier est accepté par un organisme de cautionnement, vous devrez verser une somme d’argent : les frais de garantie. Ceux-ci se composent :

• De la rémunération de l’organisme pour le service rendu ;
• D’un fonds de garantie mutualisé : si vous n’êtes plus en mesure de rembourser votre emprunt, l’organisme ira puiser dans ce dernier pour dédommager votre banque. Ensuite, il tentera de trouver une solution amiable pour que vous puissiez reprendre normalement vos remboursements. Si rien n’est possible, il pourra saisir votre bien pour le revendre.

Quels sont les avantages de passer par un organisme de caution ?

Les organismes de cautionnement ont été créés par les groupes bancaires, pour diminuer les frais de garantie et proposer une alternative à l’hypothèque. En effet, auparavant, c’est cette garantie qui était le plus souvent proposée pour couvrir les emprunts. Or elle présente deux inconvénients majeurs : elle est chère et lourde à mobiliser en cas de défaillance de l’emprunteur.

En comparaison, la garantie accordée par un organisme de cautionnement offre bien des avantages :

• Le montant des frais de garantie s’élève en moyenne à 1.2 % du montant du crédit octroyé, quand le coût de l’hypothèque est proportionnel à ce montant. En outre, certains organismes de cautionnement vous restituent une partie des frais de garantie à la fin de votre emprunt ;
• Vous ne vous préoccupez de rien : c’est la banque qui se charge de transmettre votre dossier à ses partenaires ;
• Le cautionnement se termine par une simple notification de la fin du crédit ou de son remboursement anticipé à l’organisme de cautionnement. Vous n’avez pas à prévoir de mainlevée de la garantie… Et les frais qui vont avec !

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Quelles sont les différentes sociétés de cautionnement ?

Crédit Logement

Cet organisme de cautionnement garantit 1 prêt sur 3 en France et couvre les personnes physiques comme les SCI familiales. C’est votre banque qui s’occupera de présenter votre dossier auprès de Crédit Logement. Sont éligibles au cautionnement les prêts immobiliers souscrits pour la construction ou l’acquisition de votre résidence principale, résidence secondaire ou d’un bien pour de l’investissement locatif, dans le neuf ou dans l’ancien. Vous pouvez également faire appel à cet organisme de cautionnement pour garantir un prêt travaux ou dans le cadre d’un rachat de crédit. La durée maximum du cautionnement est fixée à 30 ans, sauf pour les travaux et l’achat terrain. Dans ces hypothèses, il ne peut excéder 20 ans.

Si l’organisme de cautionnement accepte votre dossier, vous verserez des frais de garantie décomposés en :

• Commission de caution : elle sert à rémunérer Crédit Logement qui garantit votre prêt ;
• Versement au fonds mutuel de garantie (FMG). Et bonne nouvelle, si vous ne connaissez aucun incident en cours de remboursement de votre emprunt, celui-ci vous sera restitué. La banque adressera une notification de cessation de la garantie à Crédit Logement qui vous virera les fonds le mois suivant.

Notez que si vous avez moins de 37 ans, vous ne verserez que la partie affectée au FMG lors de la mise en place du prêt immobilier. La commission de caution est différée jusqu’à l’ultime échéance et sera en fait prélevée sur la restitution du FMG.

Enfin, les frais de garantie que vous engagez dans le cadre d’un investissement locatif peuvent être déduits de vos revenus fonciers, au même titre que les intérêts d’emprunt.

CASDEN

Cet autre organisme de cautionnement est réservé aux agents de la fonction publique et salariés d’une entreprise ou d’un établissement public. L’un des gros avantages de la caution CASDEN, c’est qu’elle est proposée à un tarif très faible (0.4 à 0.5 % du montant emprunté). Les fonds, qui sont assimilés à des parts sociales, vous seront restitués à la fin de l’emprunt. Sachez que votre mutuelle peut prendre à sa charge la caution, qui ne vous coûterait rien dans cette hypothèse.

Adossée au groupe Banque Populaire, la CASDEN garantit tous les types de projets immobiliers (achat dans le neuf ou l’ancien ou construction d’une résidence principale ou secondaire, acquisition d’un bien pour de l’investissement locatif, travaux ou rachat de crédit). La garantie vous sera accordée pour une durée maximale de 25 ans et pour un montant plafonné à 550 000 €.

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CAMCA

La CAMCA est l’organisme de cautionnement rattaché au Crédit Agricole et à LCL. On vous en parle surtout dans le but d’être exhaustifs, car la garantie qu’elle propose n’est clairement pas avantageuse. Les frais de garantie sont calculés en fonction de votre apport personnel et du montant à garantir, et reviennent généralement plus chers que pour le Crédit Logement (1.80 % en moyenne contre 1.2 %). En outre, les fonds ne sont pas restitués à la fin de l’opération de crédit.

FMGM

Proposée par l’association Tégo, qui regroupe AGPM et GMPA, ce cautionnement est réservé aux gendarmes et militaires. Les frais de garantie montent à 1 % du montant du prêt et sont intégralement restitués à la fin du prêt.

SACCEF

Acronyme de Société d’Assurance des Crédits des Caisses d’Épargne de France, la SACCEF fait office d’organisme de cautionnement pour les groupes Caisse d’Épargne, Banque Populaire, Crédit Foncier ou encore Banque Palatine. La garantie peut vous être accordée pour types de projets, moyennant des frais compris entre 1 et 1.5 % du montant du crédit. Et comme la garantie CAMCA, elle ne fait l’objet d’aucune restitution à la fin de votre emprunt.

CMH

Le cautionnement mutuel de l’habitat, CMH de son petit nom, est assuré par le groupe Crédit Mutuel. Vous verserez des frais de garantie d’environ 1.2 %, qui se décomposent en deux postes :

1. La commission rémunérant le cautionnement ;
2. Le dépôt de garantie mutuel des adhérents, dont une fraction vous sera restituée en fin de prêt si aucune défaillance n’est à déplorer.

CNP Caution

Cet organisme de cautionnement est une filiale de CNP Assurance et travaille essentiellement avec le Crédit Immobilier de France et Caixa Bank. Le coût des frais de garantie est compris entre 1 et 1.5 % du crédit, et vous ne profiterez pas d’une restitution en fin de cautionnement.

SOCAMI

Il s’agit de l’organisme de cautionnement dédié aux établissements du groupe Banque Populaire. Une partie des fonds de garantie pourront vous être remboursés.

Que faire si l’organisme de cautionnement refuse mon dossier ?

Si malheureusement, votre dossier est refusé par les organismes de cautionnement, vous n’aurez d’autre choix que de souscrire une garantie réelle. Deux possibilités s’offrent à vous :

• L’hypothèque : vous mettez en gage votre bien immobilier pour garantir votre prêt. Si vous ne parvenez plus à rembourser vos mensualités, la banque pourra le saisir et le revendre aux enchères. Cette garantie doit faire l’objet d’un acte authentique établi par un notaire, ce qui a un coût. Celui-ci est proportionnel au montant de l’emprunt. Vous devrez en outre payer les frais d’inscription au service de la publicité foncière et de la mainlevée d’hypothèque à la fin du prêt ;
• L’inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD) : le fonctionnement est similaire à celui de l’hypothèque. Si vous êtes défaillant dans le remboursement de votre emprunt, votre logement sera saisi puis revendu. Grâce à l’IPPD, la banque qui vous a accordé le prêt sera payée en premier. Cette garantie revient moins cher que l’hypothèque, car vous n’avez pas à payer la taxe de publicité foncière.

Après une simulation de prêt sur notre calculette, vous avez la possibilité de constituer votre dossier d’emprunt, qui sera étudié par un courtier. Celui-ci pourra vous dire si votre profil d’emprunteur a des chances d’être retenu par un organisme de cautionnement.