Quels sont les atouts de la garantie PPD (privilège de prêteur de deniers) ?

Avant de vous accorder un prêt immobilier, la banque s’assure que vous le garantissez. D’abord avec une assurance de prêt, ensuite avec une sûreté réelle ou personnelle. Le privilège de prêteur de deniers, ou PPD de son petit nom, fait partie de la famille des garanties réelles.

Il présente un avantage de taille par rapport à l’hypothèque : il revient bien moins cher. Aujourd’hui, on vous explique comment le PPD fonctionne et combien il coûte.

Qu’est-ce que la garantie PPD ?

Un prêt immobilier, c’est un engagement d’en moyenne 19.6 mois entre un établissement prêteur et vous. Certes, la grande majorité des acquéreurs revend son bien immobilier au bout de 8 ans et solde son crédit par anticipation.

Mais tout de même, sur toute cette période, l’établissement bancaire court un risque : que vous cessiez de rembourser le crédit immobilier. Pour s’en prémunir, il faudra donc que vous souscriviez une assurance emprunteur et une garantie.

L’assurance de prêt immobilier

Elle vous couvre contre le risque décès et le risque perte totale et irréversible de l’autonomie (PTIA). Si l’un ou l’autre se réalise, vous ne pourriez plus travailler, ce qui nuirait à votre capacité de remboursement. L’assureur se substituera à vous pour assumer le capital restant dû.

La sûreté de prêt immobilier

S’il est possible d’ajouter d’autres garanties à l’assurance pour vous couvrir contre l’invalidité, l’incapacité et la perte d’emploi, ce n’est pas suffisant aux yeux de la banque. Il vous faut en outre mettre en place une sûreté personnelle ou une sûreté réelle.

La garantie personnelle est consentie à une personne en particulier, l’emprunteur en l’occurrence, sur la base de critères comme ses revenus et sa stabilité professionnelle. Elle prend la forme d’un cautionnement, par lequel un organisme de cautionnement comme le Crédit Logement se porte garant du remboursement de l’emprunt.

La garantie réelle est souscrite sur un bien mobilier ou immobilier. Elle peut prendre la forme d’un nantissement, d’une hypothèque ou, et c’est notre sujet aujourd’hui, ue PPD.

Comment fonctionne le privilège de prêteur de deniers ?

Vous le savez sans doute déjà, mais les deniers étaient une monnaie. Pas besoin d’avoir fait Saint-Cyr pour comprendre que le prêteur de deniers désigne un établissement de crédit dans un langage un peu soutenu. Et pour mieux appréhender la notion de privilège, il faut s’intéresser à comment marche le PPD.

Le fonctionnement du PPD est relativement proche de celui de l’hypothèque. Si vous ne parvenez plus à faire face à vos mensualités, la banque procède à la saisie puis à la revente aux enchères du bien. Mais ce n’est pas pour autant qu’elle sera remboursée de son avance.

Eh oui, en droit français, il existe deux grandes catégories de créanciers : les créanciers privilégiés et les créanciers chirographaires. Autrement dit ceux qui disposent d’un privilège, et ceux qui n’en ont pas. Assez logiquement, les créanciers privilégiés sont payés en premier. Les autres, en revanche, devront se partager les miettes… S’il en reste !

C’est là toute la différence entre le PPD et l’hypothèque. Dans le cadre du PPD, la banque dispose d’un privilège qui lui accorde le droit d’être payée avant tout autre créancier sur le prix de vente du bien saisi et revendu : c’est le droit de priorité du PPD.

IPPD : pour quels prêts immobiliers ?

Mauvaise nouvelle : tous les prêts immobiliers ne peuvent pas être couverts par un PPD. En effet, sont éligibles à cette garantie seulement les financements accordés pour un achat immobilier dans l’ancien ou pour un terrain. Votre projet était un achat sur plan (VEFA), la construction d’une maison individuelle ou la participation à un programme immobilier neuf ? Vous comptiez affecter une fraction de l’emprunt à des travaux ? Il vous faudra envisager la souscription d’une autre garantie.

Alors, l’achat d’un terrain avec un PPD, c’est OK, mais la construction d’un logement sur ce terrain au moyen d’un prêt garanti par un PPD, c’est non ? Tout à fait. Deux options s’offrent à vous : mettre en place deux garanties, mais cette solution va vous coûter extrêmement cher, ou vous rabattre sur une hypothèque ou un cautionnement pour les deux.

Comment mettre en place la garantie réelle PPD ?

Pour info, la banque n’a pas à solliciter votre consentement, à condition que :

L’acte de vente soit établi par un notaire (acte notarié) ;
L’offre de prêt soit aussi établie devant un notaire ;
L’acte de vente mentionne que la transaction est financée à l’aide d’un prêt immobilier.

Il appartient ensuite au notaire de publier le PPD au service de publicité foncière, mieux connu sous son ancien nom : conservation des hypothèques. Il dispose d’un délai de 2 mois suivant la vente pour procéder à la publication du PPD. La garantie est rétroactive : elle prend effet à la date de la vente, et non à celui de la publication.

Combien coûte la garantie PPD ?

Vous devez vous rendre dans une étude notariale pour mettre en place le PPD. Qui dit notaire dit frais de notaire, lesquels comprennent les droits d’enregistrement et les émoluments du notaire.

L’un des avantages de la garantie PPD, c’est qu’elle dispense l’acquéreur du paiement de la taxe de publicité foncière, qui en revanche, est exigée pour l’hypothèque. Vu que cette taxe représente 0.71498 % du prix de vente, vous apprécierez l’économie !

En outre, les frais de PPD représentent un pourcentage dégressif du prix de vente. En clair, plus le capital emprunté est élevé, plus le montant du PPD est faible. À la grosse louche, comptez entre 0.5 et 1 % du coût total de l’opération.

Pour info, le cautionnement quant à lui représente 1.2 % du coût global de la transaction. Les sommes sont réparties entre une commission de caution et un fonds mutuel de garantie. L’avantage du cautionnement, c’est qu’à l’issue du prêt, si aucune défaillance n’est à déplorer, alors l’emprunteur se voit restituer 75 % des sommes versées au fonds de garantie.

Comment mettre fin à l’IPPD ?

Contrairement à l’hypothèque, qui exige toujours une mainlevée, le PPD prend fin automatiquement 2 ans après le remboursement total de votre prêt immobilier, sans formalités ou frais supplémentaires. En revanche, si vous revendez votre logement avant, ce qui est fréquent en pratique, vous devrez procéder à la mainlevée du PPD… Ce qui occasionne des frais supplémentaires ! Notez que si vous ne levez pas le PPD, celui-ci se poursuit avec le nouveau propriétaire du bien.

Pour réaliser la mainlevée du PPD, vous devez à nouveau vous rendre chez le notaire. En gros, on estime le coût de l’opération entre 0.3 et 0.6 % du capital emprunté. En sus de ce que vous avez déjà déboursé pour mettre en place la garantie. Alors, le PPD est-il vraiment avantageux ou faut-il lui préférer une autre garantie ? Voici une simulation des coûts de chacune pour vous aider à vous décider.

Comparatif coût PPD, hypothèque, cautionnement

On part du principe que vous souhaitez emprunter 150 000 €.

	PPD (0.9 %)	Hypothèque (1.9 %)	Cautionnement (1.2 %)
Coût de la mise en place de la garantie	1 350 €	2 850 €	1 800 €
Restitution en fin de prêt	/	/	1 050 €
Frais supplémentaires en cas de remboursement anticipé (main levée 0,35 %)	525€	525€	/
Coût total de la garantie	1 875 €	3 375 €	750€

Vous le constatez très clairement, c’est le cautionnement qui revient moins cher, et qui doit être privilégié dans la mesure du possible. Toutefois, si aucun organisme n’accepte de se porter garant du remboursement de votre prêt, alors autant choisir le PPD, qui coûte moins cher que l’hypothèque.

En bref

Le PPD porte uniquement sur des biens existants. Il ne peut pas être mis en place pour une construction ou un achat dans le neuf
Le PPD offre un droit de priorité à la banque si le bien fait l’objet d’une saisie revente
Supposant la rédaction d’un acte notarié et une mainlevée en cas de revente anticipée du logement, le PPD représente en moyenne 0.9 % de l’opération.