Obtenir un prêt immobilier pour la construction de sa maison

Vous rêvez d'un logement qui vous ressemble ? La solution : bâtir sur mesure votre maison ! D'abord, vous devez évaluer le montant de l'opération, pour chiffrer les sommes que vous avez besoin d'emprunter. Ensuite, vous élaborerez votre montage financier, avec le mode de remboursement qui convient le mieux à votre capacité d'emprunt. Ultime étape, vous déterminez les aides auxquelles vous pouvez prétendre pour compléter votre prêt de construction de maison.

Comment déterminer le montant du prêt immobilier pour la construction d'une maison ?

Avant de demander un prêt immobilier de construction, encore vous faut-il avoir une idée de ce que votre projet va vous coûter. La base. Vous devrez faire face à deux grandes dépenses :

L'achat du terrain sur lequel vous allez bâtir votre maison (sauf si vous en êtes déjà propriétaire) ;
La construction de la structure en elle-même.

Bien entendu, de nombreux facteurs vont influer le budget, comme la superficie du terrain et de la maison, son emplacement, les matériaux utilisés, le recours à une main-d'œuvre qualifiée, la qualité des aménagements, etc. Sachez également que si vous n'achetez pas en lotissement, vous devrez prévoir des dépenses pour la viabilisation du terrain et son raccordement aux réseaux électriques et de gaz. Viendront s'ajouter les autres frais de transaction immobilière (frais de notaire, frais d'agence) et ceux relatifs au mode de financement retenu (notamment les intérêts intercalaires du prêt immobilier de construction).

On ne saurait trop vous recommander de vous entourer de professionnels de la construction, pour établir un chiffrage réaliste des travaux et obtenir des devis. En plus, confier le chantier à un maître d'ouvrage vous permettra de bénéficier de différentes garanties (biennale et garantie décennale, garantie dommages-ouvrage, garantie de parfait achèvement ou encore garantie de livraison).

En tout état de cause, prévoyez une marge de manœuvre, personne n'est à l'abri d'une mauvaise surprise !

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Le crédit de construction : comment ça marche ?

Vous allez dans un premier temps déterminer la stratégie de financement de la construction de votre maison. Souhaitez-vous financer l'achat du terrain et la construction avec un emprunt global ? C'est notamment possible si la transaction est soumise au régime de la vente en l'état future d'achèvement (VEFA) ou si vous concluez un contrat de construction de maison individuelle (CCMI). Vous pouvez également préférer un montage qui sépare l'acquisition des frais de construction.

Dans les deux cas, le financement du chantier intervient en plusieurs fois, et vous devrez suivre un échéancier :

15 % du montant total de la construction au démarrage ;
25 % à l'achèvement des fondations ;
40 % à l'achèvement des murs ;
60 % lors de la pose du toit ;
75 % à la pose des cloisons et fenêtres ;
95 % à l'achèvement des travaux d'aménagement, de chauffage et de menuiserie.

Vous verserez les 5 % restants à la réception de la maison. Ainsi, la banque débloquera-t-elle les fonds au fur et mesure de la construction. En clair, votre prêt pour la construction de maison débutera avant même que vous n'ayez posé vos valises dans votre nouveau chez vous. Pour vous éviter de payer à la fois votre crédit de construction de maison et les loyers éventuels que vous versez déjà pour vous loger, l'établissement prêteur peut prévoir d'aménager le remboursement. Vous avez donc le choix entre :

Un remboursement immédiat du prêt de construction de maison

Vous commencez à honorer les mensualités et le capital dès la mise en place du crédit. Le montant des échéances peut varier en fonction des appels de fonds pour le chantier. L'avantage, c'est que vous allez procéder à l'amortissement du crédit dès son lancement. En revanche, vous devez disposer de revenus importants pour faire face à la fois au loyer de votre logement actuel et aux mensualités ;

Un remboursement différé en totalité

Dans cette hypothèse, vous ne commencez à payer le capital et les intérêts qu'au moment de votre entrée dans votre nouvelle maison. Tous les appels de fonds auront déjà eu lieu, mais sans peser sur votre budget actuel. Une solution à considérer si les charges liées au prêt construction maison sont trop importantes pour vous et viennent grever votre capacité d'emprunt ;

Le remboursement différé du capital

Vous commencez à payer les intérêts du prêt au fur et à mesure de l'avancement du chantier, mais le remboursement du capital n'interviendra qu'à la livraison. Cette facilité a un coût : celui des frais intercalaires, qui sont appliqués jusqu'au moment où vous débutez le remboursement effectif du capital.

Un prêt construction pour bâtir sa maison soi-même : possible ou pas ?

On ne va pas vous mentir, la banque préfère octroyer un prêt de construction de maison à ceux qui ont conclu un CCMI ou une VEFA. L'opération s'avère en effet moins risquée, puisque dans ces hypothèses, vous êtes couvert par les différentes garanties des professionnels. Si le chantier prend du retard ou que des malfaçons diffèrent votre entrée dans les lieux, vous aurez quelqu'un contre qui vous retourner. Dans le cas contraire, vous devrez supporter vous-même ces dépenses imprévues, ce qui peut mettre à mal votre capacité à rembourser votre prêt de construction de maison. Si vous souhaitez quand même tenter le coup auprès des banques, vous devrez présenter un dossier en béton avec :

Un apport personnel conséquent : il viendra en réduction du financement de la construction de votre maison et montrera votre capacité à épargner ;
Des comptes bancaires irréprochables : votre banque va vérifier comment vous avez géré votre argent ces trois derniers mois. Autant vous dire que si vous vous êtes retrouvé à découvert (même autorisé) ou si vous remboursez déjà de nombreux crédits à la consommation, vous allez avoir du mal à la convaincre de vous suivre dans cette belle aventure ;
Une situation professionnelle stable : vous aurez plus de facilité à obtenir un crédit de construction de maison en étant en CDI ou fonctionnaire qu'indépendant ou intérimaire. C'est injuste, mais c'est comme ça.

Les différentes aides pour la construction d'une maison

Passons maintenant à une bonne nouvelle. En parallèle d'un prêt amortissable classique, vous pouvez prétendre à certains crédits pour le financement d'une maison. Du moins s'il s'agit de l'acquisition de votre première résidence principale. L'État vous propose en effet des prêts aidés qu'on va maintenant vous présenter.

1. Le crédit à taux zéro

C'est le fameux PTZ, destiné aux primo-accédants ou primo-constructeurs dans votre cas, qui vient en complément d'un crédit principal. Comme son nom l'indique, il vous permet d'obtenir un financement sans payer d'intérêts. Vous pouvez y prétendre pour l'achat du terrain et la construction de la maison, mais vous devez respecter des conditions de ressources, qui varient en fonction du nombre de personnes composant votre foyer fiscal. Le montant maximum du prêt PTZ dépend lui du nombre d'occupants et de la zone dans laquelle vous allez construire votre maison. Pour vous donner un exemple, si avec votre moitié, vous faites construire une villa à Paris (il n'est pas interdit de rêver), soit en zone A bis, vous pouvez obtenir jusqu'à 210 000 € de PTZ.

2. Le prêt conventionné

Ce prêt aidé présente l'avantage d'être accordé sans condition de ressources. Vous pouvez le demander pour l'acquisition du terrain et pour la construction. Il était relativement intéressant, car il pouvait être cumulé avec les APL. Cette possibilité a disparu en 2020, et comme le taux du prêt conventionné est relativement élevé (2.90 % par exemple pour un crédit conclu pour une durée supérieure à 20 ans), pas sûr qu'il soit le bon plan du siècle.

3. Le prêt d'accession sociale

Il fonctionne à peu ou prou comme le prêt conventionné, c'est-à-dire qu'il est soumis à condition de ressources. Le taux est généralement assez élevé, mais la loi ne prévoit que des maxima. En clair, il peut varier en fonction de la banque avec laquelle vous souscrivez le prêt. L'avantage, c'est qu'il peut vous ouvrir droit à des frais d'instruction de dossier réduits, et si vous prenez une hypothèque sur un autre bien immobilier, vous n'aurez pas à payer de taxes sur la publicité foncière.

4. Le prêt Action Logement

Si vous êtes salarié du privé et que votre boîte compte au moins 10 salariés, vous pouvez prétendre au prêt Action Logement. Enfin, à condition que votre maison réponde à des normes de performance énergétique, avec une étiquette DPE allant de A à D. Le montant du prêt Action Logement ne peut pas dépasser 30 % du financement total de l'opération et il est plafonné en fonction de la zone où sera implantée votre maison. Reprenons notre exemple de la villa à Paris. Au maximum, vous pourrez obtenir 25 000 €.

5. Le prêt fonctionnaire

En complément d'un prêt construction maison, vous pouvez également prétendre à un prêt fonctionnaire… Si vous faites partie de la fonction publique, of course. En fait, il ne s'agit plus d'un produit spécifique, mais d'un crédit (et d'une assurance de prêt) à un taux préférentiel, que vous pouvez obtenir grâce à votre profil d'emprunteur zéro risque.

6. Le prêt épargne logement

Ultime piste pour compléter un prêt de construction de maison, le PEL, accordé à un taux privilégié si vous avez conservé votre épargne pendant au moins 4 ans. Le montant maximum du PEL est fixé à 92 000 €.

Maintenant que vous savez tout sur le prêt de construction de maison, il ne vous reste plus qu'à réaliser une simulation pour connaître le taux auquel vous pouvez l'obtenir !