Frontalier : faut-il effectuer un prêt en devise CHF ?

Vous faites la navette entre la France et le pays Helvétique, il faut dire que votre salaire en francs suisses en vaut la peine ! Vient le moment où vous souhaitez acheter cet appartement dans le Gex, et la question de son financement. Faut-il souscrire un prêt en devises ou préférer un prêt en euros ?

Déjà, pour prétendre à un emprunt en CHF, vous devez remplir certaines conditions. On vous dresse ensuite la liste des avantages et inconvénients de cette formule pour que vous puissiez faire un choix éclairé.

Comment fonctionne un prêt en CHF ?

En tant que frontalier, vous avez forcément déjà entendu parler du prêt en devise. Il s’adresse à ceux qui souhaitent acheter un bien immobilier en France (résidence principale, résidence secondaire ou investissement locatif), mais qui perçoivent un salaire en francs suisses. Car bien entendu, dans ce cas de figure, vous devez composer avec le taux de change. D’où la question, légitime, d’emprunter en francs suisses ou en euros.

Appartenant à la grande famille des prêts immobiliers principaux, le prêt en devises vous permet d’obtenir un capital en euros, pour acheter un logement vendu en euros, mais en remboursant en francs suisses. Il est proposé par de nombreuses banques françaises comme :

• BNP Paribas ;
• La Banque de Savoie ;
• Crédit Mutuel ;
• Société Générale ;
• Banque Populaire des Alpes ;
• Crédit Agricole.

Comme pour un prêt classique, le prêt en devise peut être conclu avec un taux fixe ou révisable. Avant de vous proposer un contrat de prêt, les établissements bancaires étudieront votre dossier pour déterminer votre capacité d’emprunt. Vous devrez disposer d’un apport personnel et respecter le taux d’endettement de 33 %. Ensuite, un tableau d’amortissement vous sera fourni, qui mentionne le montant des mensualités, le taux d’intérêt et le taux effectif global ainsi que la durée du crédit.

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Les conditions pour souscrire un prêt immobilier CHF

Vous bossez seulement quelques heures en Suisse, le gros de votre activité étant concentré en France ? Vous ne pourrez pas souscrire un prêt en devises. En effet, pour y prétendre, il faut que vous remplissiez l’une ou l’autre des deux conditions prévues par le Code de la consommation, à savoir :

• Percevoir au moins la moitié de vos revenus annuels dans la devise du prêt, en l’espèce en CHF ;
• Détenir un patrimoine représentant au moins 20 % du montant que vous souhaitez emprunter dans cette devise.

Non, cette disposition n’a pas été pensée pour vous mettre des bâtons dans les roues, mais pour vous protéger. Le prêt en devise comporte en effet des risques liés au taux de change, que cette règle permet de contenir. On vous en parle dans pas longtemps, un peu de patience !

Les avantages du prêt en devise pour frontaliers

Si les frontaliers sont nombreux à opter pour ce montage financier, c’est parce qu’il présente des avantages indéniables… Dont la substance peut être quelque peu amoindrie par les (nombreux) inconvénients.

• Le taux avantageux du crédit en devises

Le franc suisse est ce qu’il est convenu d’appeler une monnaie forte. Grâce à la stabilité de son économie, son faible endettement par rapport aux pays européens et à sa capacité à attirer les capitaux étrangers, la Suisse dispose d’une monnaie qui fait figure de valeur refuge. Aujourd’hui, un franc suisse représente 0.93 €.

Venons-en aux conséquences de cette monnaie forte sur les taux d’emprunt. Vous savez sans doute déjà que le taux d’emprunt dans un pays est fixé en fonction d’un taux de référence du marché. En France, deux indices servent de base :

1. L’OAT (obligation assimilable au Trésor) ;
2. Le taux directeur de la Banque Centrale Européenne.

Les deux étant assez bas, vous pouvez décrocher un taux d’emprunt assez intéressant, même si on constate une remontée depuis le début de l’année 2020.

Pour un prêt en devises suisses, les choses sont peu différentes. Logiquement, les indices de référence pour cette monnaie ne sont pas les mêmes que pour l’euro. C’est généralement le taux Libor CHF qui sert de base pour le calcul des taux d’intérêts des prêts suisses. Or il est encore plus favorable à l’emprunteur ! C’est ainsi que vous pouvez obtenir un taux d’emprunt plus bas en Suisse qu’en France. In fine, le coût total de votre prêt sera moins élevé : CQFD.

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• La maîtrise du budget

Un prêt en devises vous est accordé dans la même monnaie que celle qui constitue l’essentiel de vos revenus. Ce montage vous permet de limiter les variations du taux de change et donc d’avoir une idée précise du budget que vous affectez à votre achat immobilier.

Le coût global de votre prêt risque d’exploser, et en plus, vous n’avez aucune visibilité sur votre budget. On ne vous parle pas non plus des frais liés au change, on pense que vous avez compris le principe. Avec un prêt en devises, vous n’avez pas de mauvaises surprises : le taux d’emprunt et les mensualités sont fixés une fois pour toute.

• La possibilité de compléter un prêt en devises avec un PTZ

Comme les autres résidents français, vous avez potentiellement droit à un prêt à taux zéro ou à d’autres prêts aidés pour compléter votre financement. Bonne nouvelle, notamment pour le PTZ, qui fonctionne sur un principe de zonage : plusieurs communes proches de la Suisse sont situées en zone A, c’est-à-dire celle qui permet d’obtenir un max d’argent sans intérêts.

Les limites du prêt en franc suisse

Il est maintenant temps de faire le point sur les inconvénients du prêt en devises. Ils sont tous liés au taux de change, car si ce risque est écarté au moment de la souscription de l’emprunt, il retrouve vocation à s’appliquer dans le cadre d’une perte d’emploi ou d’une revente.

• Perte d’emploi : gare au change !

Les règles relatives au licenciement sont bien plus flexibles en France qu’en Suisse. Si malheureusement, vous perdez votre emploi chez les Helvètes, sachez que c’est votre pays de résidence qui vous verse vos indemnités chômage. En clair, l’Hexagone.

Et vous percevrez des allocations en euros, pas en francs suisses. Vous devrez donc convertir vos euros en francs CHF pour le remboursement de votre prêt en devise. Selon la politique pratiquée par votre banque, cela peut vite vous coûter un bras, alors même que vous ne percevez plus que 57 % de la moyenne de vos salaires des 12 derniers mois.

• Le remboursement anticipé de l’emprunt en devises

Si on souscrit un prêt sur un peu plus de 20 ans, on revend le logement bien avant : 8 ans en moyenne. Il s’en passe des choses sur les marchés financiers pendant cette période ! Il n’est pas certain que le taux de change soit le même qu’au moment où vous avez signé l’offre de prêt. Vous devez rembourser le capital restant dû en devises, et si le CHF a connu une forte hausse par rapport à l’euro, celle-ci pourrait absorber la plus-value réalisée sur la vente. Voire vous empêcher de vendre.

Reprenons un exemple. Vous avez acheté une maison sur les rives du lac Léman pour 285 000 €. Avec un taux de change à 1.50, vous avez dû faire un prêt en devises de 427 500 CHF. Quelques années plus tard, vous souhaitez acquérir plus grand. Vous mettez votre maison en vente à 305 000 €. A priori, vous allez réaliser une jolie plus-value.

Oui, mais voilà, il vous reste encore 363 000 CHF à rembourser au banquier, et entre temps, le taux de change est passé à 1.05, soit 345 714 €. La tuile. Soit vous en êtes de votre poche, soit vous trouvez un acquéreur à ce prix. Sinon, il ne vous reste plus qu’à patienter jusqu’à ce que le taux de change soit à nouveau favorable…

Notez que le même problème peut se poser si vous souhaitez renégocier dans le cadre d’un rachat de prêt !

• L’assurance de prêt qui rembourse dans une autre devise

Last but not least, la question de l’assurance emprunteur d’un prêt en devises. En effet, comme n’importe quel crédit immobilier, il doit être assuré contre le décès et la PTIA. À nouveau, vous devrez supporter le risque de change. Les assureurs couvrent les prêts sur la base d’un montant converti en euros au jour de l’émission du contrat d’assurance. Il n’est pas certain que celui-ci soit suffisant pour rembourser le capital restant dû en cas de pépin, si le taux de change vous est défavorable.

Pour conclure, le prêt en devise CHF doit être privilégié essentiellement si :

• Vous êtes assuré d’être payé en francs suisses pendant toute la durée de l’emprunt ;
• Le prêt est souscrit sur une courte durée, et vous êtes certain de ne pas procéder à un remboursement anticipé.

Sinon, la bonne solution consiste à panacher le financement, avec un prêt en devise et un prêt en euros. N’hésitez pas parler de votre projet immobilier avec un courtier HelloPrêt !