En quoi consiste le prêt en franchise de remboursement ?

Dans le cadre d’un emprunt, la franchise de remboursement consiste à différer l’amortissement du capital et / ou des intérêts. Le plus souvent, ce mécanisme est mis en place pour un achat dans le neuf ou dans l’ancien avec travaux. Il peut aussi vous permettre d’améliorer le cashflow d’un investissement locatif. Zoom sur le prêt en franchise de remboursement !

Qu’est-ce que la franchise de remboursement d’un prêt immobilier ?

Pour concrétiser votre achat immobilier, vous avez besoin d’obtenir un financement auprès d’une banque. Comme la majorité des emprunteurs, vous optez pour un prêt amortissable.

 

Généralement, vous commencez à rembourser le crédit immobilier dans le mois suivant le déblocage des fonds. Toutefois, vous pouvez négocier de commencer à rembourser après une période de plusieurs mois. Ce différé de remboursement constitue ce que l’on appelle la franchise de remboursement.

Le report de l’amortissement du prêt immobilier peut porter seulement sur le capital, ou sur le capital et les intérêts.

Comment fonctionne le remboursement d’un emprunt ?

Pour mieux comprendre le fonctionnement d’un prêt avec franchise de remboursement, revenons un instant sur les modalités de remboursement d’un emprunt.

Le remboursement du prêt amortissable

On vient de le voir, le crédit amortissable est le plus répandu dans le paysage bancaire. On parle d’amortissement du capital lorsque celui-ci est remboursé moyennant des mensualités constantes, sur une période donnée. Par exemple, à hauteur de 700 euros par mois sur 20 ans (240 mois).

 

Lorsque vous signez votre offre de prêt, le taux immobilier est appliqué au capital emprunté afin de déterminer la masse des intérêts. Les intérêts d’emprunt sont ensuite ajoutés au capital puis l’ensemble est divisé par le nombre total des échéances.

Le prêt amortissable peut être à remboursement immédiat ou en franchise de remboursement. Dans ce cas-là, vous négociez avec les établissements prêteurs un différé pour le remboursement des intérêts et / ou du capital.

Le remboursement du prêt in fine

 Le prêt in fine est par nature un prêt en franchise de remboursement, ou un prêt en différé de remboursement.

En effet, avec ce type de crédit, que nous recommandons aux investisseurs locatifs pour des raisons fiscales, les mensualités d’emprunt se composent uniquement d’intérêts.

Vous remboursez le capital emprunté en une seule fois, au cours de l’ultime échéance. Ainsi, le capital est-il en franchise de remboursement.

Prêt avec remboursement différé : franchise totale ou partielle de remboursement ?

Vous disposez de deux options pour votre prêt en franchise de remboursement. Vous pouvez opter pour :

• Une franchise de remboursement totale ;
• Une franchise de remboursement partielle.

La franchise de remboursement en capital et intérêts (franchise totale)

On parle de franchise totale lorsque les établissements bancaires acceptent de différer :

• Le remboursement du capital ;
• ET le remboursement des intérêts.

 

Ce montage s’avère particulièrement risqué pour les banques, car vous retardez encore l’échéance de remboursement, par rapport à la durée initiale sur laquelle vous avez conclu l’emprunt. C’est ainsi que les organismes de crédit limitent souvent le différé total à une durée de 12 mois au maximum. 

Par exemple, vous empruntez sur une durée de 20 ans et négociez une franchise de 12 mois. Au final, vous rembourserez votre emprunt sur 21 ans.

 

En contrepartie de cette facilité consentie par les établissements financiers**, vous devrez payer des intérêts supplémentaires**. Nous en reparlerons plus bas.

La franchise de remboursement en capital (franchise partielle)

La franchise partielle de remboursement consiste à différer seulement le remboursement du capital. Vous commencez à rembourser les intérêts du prêt dès le mois suivant le déblocage des fonds.

Quelle est la durée maximum d’une franchise de remboursement ?

Depuis une décision du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) de 2021, la maturité totale d’un crédit est limitée à 27 ans maximum, avec un amortissement maximum de 25 ans.

La maturité désigne la période totale du crédit en années. Elle correspond à : 

• La période de différé partiel : elle court de quand vous commencez à rembourser les mensualités jusqu’au premier amortissement du capital ;
• • La durée d’amortissement : elle court du premier remboursement du capital jusqu’à son solde.

Pour faire simple, même si la durée totale du crédit est de 27 ans, vous devez amortir le capital sur 25 ans seulement au maximum. 

Ainsi, vous pouvez mettre en place un amortissement sur 25 ans avec un différé de 2 ans, ou par exemple, un amortissement sur 24 ans + 3 ans de différé, soit 27 ans. 

Dans quels cas choisir un prêt en franchise de remboursement ?

Le prêt en franchise de remboursement peut être consenti pour l’achat de la résidence principale, secondaire ou un investissement locatif.

 

La franchise de remboursement est possible lorsque vous ne pouvez pas entrer en jouissance immédiate des lieux. En d’autres termes, lorsque vous ne pouvez faire coïncider l’entrée dans les lieux avec le déblocage des fonds. Ce qui renvoie à deux situations en pratique : l’achat dans le neuf ou dans l’ancien avec travaux.

Le prêt en franchise de remboursement pour une acquisition dans le neuf

 Entrent dans la catégorie des achats dans le neuf :

• La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) : elle est définie par l’article 1601-3 du Code civil comme la vente d’un logement dont l’acquéreur devient propriétaire au fur et à mesure de sa construction. En conséquence, vous pouvez le prix d’achat en plusieurs fois, au fil de l’avancée des travaux ;
• La construction d’une maison individuelle ;
• Le bien immobilier qui fait l’objet d’un contrat de promotion (article L.221-1 du Code de la construction et de l’habitation).

 

Il n’est pas rare d’attendre autour de 2 ans pour pouvoir entrer dans les lieux !

Le crédit en franchise pour un achat dans l’ancien avec travaux

Si une acquisition dans l’ancien présente des avantages certains, comme l’emplacement premium des biens immobiliers et un prix décoté, il faut souvent composer avec des travaux.

 

Selon la nature des travaux, des simples rafraîchissements à la réfection complète, en passant par une rénovation lourde, vous pouvez vous retrouver à attendre longtemps la fin du chantier !

Quels sont les avantages et inconvénients d’un crédit immobilier en franchise ?

 Si l’emprunt à remboursement différé présente l’avantage de vous soulager d’un certain poids financier dans l’attente de votre nouveau logement, il a aussi pour inconvénient de coûter cher.

Les avantages d’un prêt immobilier en franchise de remboursement

Vous pouvez mettre en place la franchise de remboursement entre la date à laquelle les fonds sont débloqués et celle où vous entrez en jouissance réelle des lieux. 

Vous pouvez alléger votre budget mensuel

Achat dans le neuf ou achat avec travaux, dans les deux cas, vous devez payer :

• Le loyer de votre logement actuel ou les mensualités d’emprunt que vous remboursez ;
• Et le nouveau crédit qui sert à financer l’achat neuf ou avec travaux.

 

Grâce au différé, vous pouvez alléger la charge financière que vous supportez, soit en reportant les intérêts d’emprunt, soit en reportant les intérêts et le capital.

Vous pouvez générer de la trésorerie

 La franchise de remboursement peut vous faire générer de la trésorerie supplémentaire si les travaux se terminent avant la date prévue. Votre budget retrouvera ainsi de l’air et vous disposerez même de liquidités supplémentaires.

Vous pouvez améliorer le cashflow d’un investissement locatif

Vous avez prévu de louer un logement dans lequel vous faites réaliser des travaux. Grâce au différé, vous n’avez pas à rembourser les mensualités, ou vous pouvez rembourser seulement les intérêts, quand vous ne pouvez pas encore compter sur les loyers. Ce qui booste le cashflow de votre investissement.

Si vos travaux se finissent plus tôt ou vous reviennent moins cher, vous disposerez d’un supplément de trésorerie que vous pouvez mettre de côté pour le remboursement du prêt ou en prévision de petits pépins dans votre location.

Les inconvénients d’un emprunt en franchise de remboursement

 Le prêt immobilier avec franchise de remboursement présente un inconvénient majeur : il revient plus cher !

Le coût plus élevé du prêt en franchise de remboursement

En franchise partielle, vous paierez des intérêts supplémentaires sur la période de différé.

En franchise totale, vous allez payer ce que l’on appelle des intérêts supplémentaires ou intérêts intercalaires. 

En effet, les intérêts dont vous différez le remboursement s’ajoutent au capital emprunté pour produire eux aussi des intérêts. Vous paierez donc des intérêts sur les intérêts !

Vous pouvez payer les intérêts intercalaires en une seule fois, lorsque vous entrez en possession du bien, ou demander à les lisser dans le temps.

Le coût de l’assurance emprunteur en remboursement différé

Prêt en franchise de remboursement total ou partiel : dans les deux cas, vous devez payer les cotisations de l’assurance emprunteur. Vous devez  en effet être couvert même pendant la durée de différé. 

Les primes d’assurance vont donc nécessairement alourdir le coût global de votre emprunt immobilier, car elles ne pourront pas être suspendues pendant le différé total ou partiel.

Exemple du coût d’un crédit avec et sans franchise de remboursement

Vous empruntez 200 000 euros au taux de 1.40 %.

Le taux de l’assurance de prêt s’élève à 0.36 %.

Coût du prêt sans franchise de remboursement

 

• Sur 20 ans, le coût de l’assurance représente 14 400 euros.
• Les intérêts s’élèvent à 29 241 euros.
• Le coût total du crédit est de 43 821 euros.

Coût du prêt avec franchise partielle de remboursement

Vous empruntez toujours sur 20 ans, mais avec un différé partiel de 12 mois.

• Le coût de l’assurance s’élève alors à 15 120 euros.
• Les intérêts représentent 32 221 euros
• Le coût total du crédit est de 47 341 euros.

 

Le prêt à franchise coûte 3 520 euros de plus que le crédit à remboursement immédiat.

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