Financer un achat immobilier grâce au prêt hypothécaire

Vous avez besoin de liquidités pour financer un achat immobilier ? Avez-vous pensé au prêt hypothécaire? Venu des pays anglo-saxons et peu pratiqué en France, il permet d'obtenir un financement en mettant en gage un bien immobilier. Qui peut en bénéficier ? Comment fonctionne-t-il concrètement ? Quels sont ses avantages et inconvénients ? Faites le point avec Helloprêt.

Le prêt hypothécaire, c’est quoi ?

Vous avez eu un coup de foudre pour ce bel appartement dans le 8e arrondissement de Lyon et vous le voulez absolument. Cependant, pour le financer, vous avez besoin d’emprunter. Oui mais voilà, votre banquier rechigne à vous accorder un prêt immobilier classique, votre taux d’endettement étant déjà élevé. Alors pourquoi ne pas vous tourner vers le prêt hypothécaire ? Derrière ce nom un peu barbare, que vous avez sûrement déjà entendu au cours d’une partie de Monopoly, se cache potentiellement une piste de financement.

La notion de garantie ou sûreté pour l’obtention d’un prêt

Chaque fois que vous sollicitez un crédit immobilier, votre banque vous demande une garantie en échange. Eh oui, il faut bien qu’elle se protège contre le risque qu’un jour, vous ne remboursiez plus vos mensualités ! L’assurance emprunteur est faite pour ça, nous rétorquez-vous. C’est inexact, puisqu’elle n’est mobilisable que dans certaines hypothèses précises (décès, perte totale et irréversible de l’autonomie…).

En réalité, il existe deux types de garanties (ou sûreté dans le langage juridique) :

1. Garantie personnelle : c’est ce que l’on appelle le cautionnement. Lorsque vous déposez une demande de crédit, ce n’est pas la banque qui au final, accorde ou non son feu vert, mais un organisme de cautionnement. Le Crédit Logement est l’un des plus connus. S’il accepte votre dossier, il lui appartient ensuite de rembourser la banque si vous ne parvenez plus à faire face à vos mensualités.
2. Garantie réelle : elle est généralement de deux sortes : le privilège de prêteurs de deniers (IPPD) et l’hypothèque. Celle-ci consiste en une garantie prise sur un bien immobilier, que vous possédez déjà, ou que vous envisagez d’acheter.

Prêt hypothécaire définition

L’emprunt hypothécaire, c’est donc un prêt immobilier garanti par une hypothèque sur le bien immobilier. Celui-ci est mis en gage. Si vous ne remboursez plus votre emprunt, la banque peut le mettre en vente pour se payer. 

Ça vous rappelle la crise des subprimes aux USA ? Pas de panique, en France, ce type de produit est bien encadré pour limiter le risque de saisie.

Lire aussi : Calculer sa capacité d’emprunt pour un second prêt immobilier

Qui peut bénéficier d’un emprunt hypothécaire ?

Notamment Monsieur tout le monde et les SCI (Société Civile Immobilière peuvent souscrire un prêt hypothécaire. En général, ce sont les investisseurs qui y ont le plus souvent recours, ou du moins ceux qui possèdent déjà un patrimoine immobilier. L’objectif est de dégager des liquidités pour acquérir encore un autre bien, sans avoir besoin de revendre ce deux-pièces auquel on est très attaché.

En d’autres termes, le prêt hypothécaire permet de favoriser le recours à l’effet levier pour accélérer la croissance de votre patrimoine immobilier locatif. Comme nous le verrons, le crédit hypothécaire offre la possibilité de substituer la valeur de votre patrimoine immo à vos revenus pour le calcul de votre capacité d’emprunt.

Comment fonctionne un prêt hypothécaire sur une maison ou un appartement ?

Le fonctionnement du prêt hypothécaire est relativement similaire à celui d’un emprunt classique.

Les différents types de prêt hypothécaire

Il est possible de souscrire différents types de prêt hypothécaire :

• Prêt amortissable (c’est-à-dire avec une dégressivité des intérêts en fonction du capital restant dû soit le prêt immobilier souscrit par la plupart des particuliers) ou un prêt in fine (vous ne payez que les intérêts pendant toute la durée de l’emprunt, et le capital d’un seul coup à la dernière mensualité, grâce le plus souvent à l’argent accumulé sur un produit d’épargne comme une assurance-vie) ;
• Prêt à taux fixe ou variable : le taux hypothécaire est le plus souvent fixe, mais rien n’empêche de souscrire un taux variable si vous pensez que les taux vont diminuer à l’avenir (vous pouvez consulter notre article sur l’évolution des taux immobiliers pour en savoir plus !) ;
• Prêt à court ou à long terme, même si généralement, la durée tend à être assez longue pour réduire le montant des mensualités, mais on y viendra plus loin.

L’affectation du prêt hypothécaire

En revanche, le prêt hypothécaire se distingue du prêt immobilier classique par la possibilité de l’affecter ou non à un projet défini. On vous explique. Lorsque vous souscrivez un crédit immobilier, celui-ci doit uniquement servir à acheter un logement et potentiellement y faire des travaux c'est-à-dire ce pourquoi il a été conclu.

Le crédit hypothécaire, quant à lui, peut être affecté ou non. Dans le premier cas, vous devrez justifier de l’utilisation des fonds, qui sinon, ne seront pas débloqués. Dans le second cas, la banque n’a aucun droit de regard sur ce que vous faites avec l’argent qu’elle vous prête. Bon plan, vous dites-vous. Oui, mais comme on ne peut jamais réellement faire ce que l’on veut dans la vie, cette liberté a une contrepartie : l’hypothèque de 1er rang. En clair, le bien que vous souhaitez hypothéquer pour obtenir des liquidités ne doit pas déjà servir de garantie à une autre banque.

Enfin, le prêt hypothécaire se différencie du prêt classique en ce qu’il se base non pas sur votre capacité d’emprunt, mais sur la valeur de votre bien, la marge hypothécaire et le ratio hypothécaire.

Quelle est la durée d’un prêt hypothécaire ?

L’hypothèque dure aussi longtemps que l’emprunt. Vous pouvez déterminer librement, en concertation avec votre banquier, la durée du prêt hypothécaire. 5, 10, 15, 25 ans, tout est possible… Dans une certaine limite. L’inscription d’une hypothèque ne doit pas dépasser 50 ans. 

Toutefois, si le crédit hypothécaire prend la forme d’un prêt immobilier, vous serez tenu de respecter les règles en matière de durée du crédit. Actuellement, vous ne pourrez pas dépasser 25 ans de durée totale de remboursement (éventuellement 27 ans en cas de négociation d’un différé de remboursement de 2 ans maximum).

Pour info, la durée moyenne d’un prêt hypothécaire est de 20 ans.

Comment calculer le montant du prêt hypothécaire ?

En effet, le prêt hypothécaire permet de s’affranchir des règles classiques de l’endettement à savoir respecter la règle des 35 % de taux d’endettement calculée à partir du revenu disponible et des mensualités de remboursement. Ceci étant, mieux vaut disposer des revenus nécessaires pour faire face aux mensualités au risque de voir votre bien immobilier hypothéqué saisi par votre créancier.

Lire aussi : Calculer votre taux d'endettement

C’est l’heure d’une petite leçon sur le jargon immobilier et d’un cours de maths. Promis, on va faire simple.

Le ratio et la marge hypothécaire pour déterminer votre capacité d’emprunt

Le ratio hypothécaire va servir à déterminer si votre projet est faisable ou non. Cet indicateur est formé par le rapport entre le montant du prêt et la valeur du bien immobilier hypothéqué. Il se calcule selon la formule :

Pour que la banque envisage de vous accorder un prêt hypothécaire, ce ratio doit se situer entre 70 et 80 %.

La marge hypothécaire quant à elle renvoie au capital que votre banque peut vous prêter en échange de cette hypothèque.

Elle n’est pas fixée arbitrairement, et votre conseiller va prendre en compte le ratio hypothécaire (c’était donc utile qu’on vous explique cette notion), le montant estimé du bien par un expert et le reliquat des sommes restant à payer sur ce bien. Voici la formule :

Pour fixer le montant du prêt hypothécaire, la banque va donc se baser sur ces indicateurs, et sur la valeur de votre bien. Généralement, le montant se situe entre 50 et 80 % de cette valeur. C’est insuffisant pour financer votre future acquisition ?

Mettre plusieurs biens immobiliers en hypothèque

Vous avez la possibilité d’engager l’intégralité de votre patrimoine immobilier en hypothèque, pour obtenir un montant plus conséquent. Mais attention, comme le dit si bien l’adage : « mieux vaut ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier ». Si les choses tournent mal (ce que l’on ne vous souhaite pas), vous risquez de vous retrouver avec un patrimoine immobilier fortement diminué.

Voilà, maintenant vous avez toutes les clés en main pour procéder à la simulation de votre prêt hypothécaire. Et si vous vous demandez comment vous pouvez obtenir le meilleur taux hypothécaire, utilisez notre outil de simulation ou demandez à votre courtier Helloprêt !

Quels sont les biens éligibles au crédit hypothécaire ?

Presque tous les biens sont éligibles au prêt hypothécaire. Celui que vous envisagez d’acheter et ceux que vous possédez déjà, qu’il s’agisse d’une résidence principale, secondaire ou d’un investissement locatif.

Est-il possible de faire un prêt hypothécaire sur un bien situé à l’étranger ?

Cependant, il faut nuancer pour l’acquisition d’un bien à l’étranger. Pour acheter cette villa avec piscine à Bali, vous pourrez souscrire un prêt hypothécaire, mais sur l’un de vos biens situés en France. Tout simplement parce qu’il n’existe pas de législation autorisant une banque française à saisir un bien à Bali en cas de pépin. Il en va donc de même pour les non-résidents en France qui souhaite acheter un logement dans notre beau pays. Ils doivent déjà en posséder un sur place pour prétendre à un emprunt hypothécaire.

Lire aussi : les points clés pour investir à l’étranger

Faut-il souscrire une assurance de prêt en plus de l’hypothèque ?

On pense souvent que dès lors qu’une hypothèque garantit le crédit, la souscription d’une assurance emprunteur n’est pas nécessaire. C’est une idée reçue ! En effet, même si la banque vérifie que le montant de l’hypothèque couvre bien le décès ou de défaut de paiement, en pratique, elle va étudier votre dossier sous l’angle des risques que vous lui faites prendre. Et que vous faites courir à vos proches.

En clair, l’assurance emprunteur n’est pas obligatoire (notamment dans le cadre d’un prêt hypothécaire cautionné ou viager), mais pourra vous être demandée par la banque si le risque est jugé trop important.

Quels sont les avantages d’un prêt hypothécaire?

Nous les avons déjà presque tous plus ou moins évoqués, mais fendons-nous d’un petit récapitulatif :

• Grâce au prêt hypothécaire, vous pouvez enfin trouver une solution de financement pour un achat immobilier, quand toutes les autres portes sont fermées ;
• Le calcul du prêt ne se fait pas sur la base de vos revenus et de votre capacité d’emprunt, mais sur la valeur des biens mis en gage ;
• Les sommes qu’il est possible d’emprunter peuvent être conséquentes, souvent supérieures à ce qui vous est proposé dans le cadre d’un prêt classique. Surtout si votre patrimoine immobilier est important. Vous pouvez donc envisager l’acquisition d’un bien immobilier d’une plus grande valeur, puisque votre capacité d’endettement n’est pas prise en compte ;
• Le prêt peut être affecté ou non, contrairement au crédit immobilier. Si vous optez pour un prêt non affecté, vous pouvez utiliser le reliquat des sommes pour vous offrir un petit plaisir ;
• Certains contrats vous proposent le remboursement anticipé de votre prêt hypothécaire sans pénalités.

Quels sont les inconvénients du prêt hypothécaire ?

Tout n’est pas rose dans le monde du prêt hypothécaire, il est maintenant temps de faire le tour des inconvénients :

• Si vous ne pouvez plus rembourser l’emprunt, votre bien immobilier sera saisi et revendu aux enchères ;
• Il coûte cher : outre les émoluments et frais de notaire classiques, vous devez payer des frais annexes comme le salaire du conservateur ;
• La mainlevée de l’hypothèque, dont nous allons vous parler juste après, occasionne aussi des frais importants.

Lire aussi : comment calculer les frais de notaire?

Comment mettre fin à l’hypothèque avant son terme ?

Toutes les bonnes choses ont une fin ! Il en va de même pour l’hypothèque. Si normalement, elle prend fin à la date indiquée. Il est possible d’envisager une levée anticipée de l’hypothèque moyennant le paiement des frais notariés et des frais de publicité foncière.

Peut-on vendre une maison sous hypothèque ?

La vente d’une maison ou d’un appartement sous hypothèque est possible seulement si le notaire accepte de lever l’hypothèque grevant le bien.

Ce dernier acceptera seulement si la vente du bien permet de couvrir :

• le montant du prêt hypothécaire restant dû ;
• les pénalités de remboursement anticipé du prêt hypothécaire ;
• les honoraires du notaire et les frais de mains levées.

Dans le cas contraire, le notaire refusera la vente et le bien hypothéqué restera dans votre patrimoine.

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Peut-on racheter un prêt hypothécaire ?

Suspense Jean-Pierre… Et la réponse est oui ! Comme dans le cadre d’un prêt classique, vous pouvez racheter votre prêt hypothécaire, qu’il soit de premier ou de deuxième rang, si vous trouvez de meilleures conditions ailleurs.

De la même manière, vous pouvez envisager de faire racheter vos prêts immobiliers classiques en mettant en gage un ou plusieurs biens, et ainsi les transformer en prêt hypothécaire.

Cependant, le rachat avec hypothèque impose de passer par un notaire… Avec les frais que cela engendre ! Alors avant de vous lancer dans cette opération, prenez soin de vérifier qu’elle va vraiment vous permettre de réaliser des économies.

Lire aussi : pourquoi faire un rachat de prêt immobilier ?

Peut-on lever l’hypothèque avant son terme ?

Oui, vous avez la possibilité de procéder à la mainlevée de l’hypothèque (c’est-à-dire y mettre fin), par exemple si vous revendez le bien avant d’avoir fini de rembourser le prêt.

Pour résumer, deux cas de figure :

1. Vous demandez la mainlevée à votre banque, qui l’accepte : vous devrez prendre rendez-vous chez le notaire pour formaliser cet accord par un acte authentique. C’est pour cela qu’elle coûte cher. Et bien entendu, les frais sont à votre charge, n’imaginez pas les refiler à l’acquéreur de votre bien !
2. Si un accord n’est pas possible : à condition que l’hypothèque soit arrivée au terme prévu dans le contrat de prêt, ou d’avoir remboursé ce dernier, vous pouvez demander au tribunal de procéder à la radiation de l’inscription hypothécaire. Même si nous avons été exhaustifs, vous avez peut-être encore des questions sur le prêt hypothécaire ? Contactez nos courtiers pour les leur poser !