Nos conseils pour obtenir un prêt immobilier en 2024

Reporter votre projet immobilier pour cause de taux d’emprunt élevés, vous en avez assez. Vous, vous souhaitez obtenir un prêt immobilier en 2024 ! Vous avez bien raison, car vous pouvez profiter du contexte quelque peu morose pour négocier le prix avec le vendeur. Et il sera encore temps, quand les taux auront redescendu, de les renégocier avec votre banque ou avec la concurrence. Nos conseils pour obtenir un prêt immobilier en 2024 !

Comment vont évoluer les taux immobiliers en 2024 ?

Oui, le marché immobilier fait un peu grise mine, avec des taux immobiliers qui ont été multipliés par 5 en moins de 2 ans. Mais pas d’inquiétude, certains voyants reviennent au vert et laissent penser qu’un achat immobilier en 2024 pourra être plus facilement concrétisé qu’en 2023.

Le gel de la hausse des taux directeurs de la BCE

Les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne (BCE) dictent à quel taux les banques peuvent se refinancer auprès de la BCE et se prêter de l’argent entre elles. Comme elles doivent faire de la marge sur la production de crédits, si le taux directeur monte, le taux d’intérêt des prêts immobiliers progresse aussi.

Bonne nouvelle, pour la première fois depuis 10 mois, la BCE n’a pas augmenté ses taux directeurs en novembre. En conséquence, les taux d’emprunt sont restés stables en novembre pour une grande majorité des banques, une petite minorité a même concédé des baisses de taux. Timides, mais réelles. 

Logiquement, il faut un peu de temps pour enrayer cette tendance à la hausse des taux que l’on connaît depuis 1 an et demi. C’est pourquoi, il faut s’attendre à qu’elle se poursuive en début d’année, avant de stabiliser et d’amorcer sa décrue.

Lire aussi : Quelles perspectives pour l’évolution des taux immobiliers ?

Les banques reconstituent leurs marges

Autre indicateur au vert, celui du taux d’usure. Il est conçu pour éviter que les établissements bancaires ne vous proposent des taux délirants pour votre emprunt. Mais en parallèle, pour qu’une banque concède un prêt, encore faut-il qu’elle en tire un bénéfice financier. Car l’argent qu’elle vous prête, elle aussi, elle l’emprunte. La rémunération, qui provient des intérêts d’emprunt, constitue alors sa marge. On parle aussi de profitabilité du crédit.

Or, avant la mensualisation du taux d’usure, celui-ci grimpait moins vite que le taux immobilier. En conséquence, et faute de pouvoir faire une marge, les banques ont fermé le robinet du crédit.

Actuellement, le taux d’usure tutoie les 6 % et permet ainsi aux banques de marger. Il en résulte une remontée du nombre de crédits accordés. Et plus elles sont nombreuses à accepter de financer les emprunteurs, plus elles doivent faire des efforts pour les attirer chez elles. 

C’est cette concurrence qui devrait faire baisser les taux, et aussi la possibilité de proposer des emprunts au-delà de 35 % d’endettement à 30 % des emprunteurs (contre 20 % précédemment). Cette possibilité n’était pas exploitée à fond jusqu’à très récemment, au regard du défaut de profitabilité des crédits.

Quelles astuces pour un prêt immobilier en 2024 ?

OK HelloPrêt, la conjoncture semble s’éclaircir, mais comment je fais pour obtenir un prêt immobilier en 2024 ? Voici les conseils de nos courtiers, pour qui le financement n’a plus aucun secret.

Mettre en avant sa situation professionnelle

Du moins si elle est stable. Ce qui ne signifie pas forcément démontrer être en CDI ou fonctionnaire, même si bien évidemment, ces profils restent les préférés des banques.

Si vous êtes en CDD ou travailleur indépendant, mettez en avant l’ancienneté de votre activité, l’augmentation de vos revenus sur plusieurs années…

Proposer un apport personnel pour un crédit immobilier en 2024

Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), le gardien du temple du financement, n’est pas favorable aux prêts immobiliers sans apport. 

Les banques non plus d’ailleurs, car elles courent un risque accru de ne pas se faire rembourser l’ensemble de leur mise de départ en cas de pépin. Et oui, le prix de vente d’un bien immobilier ne comprend pas les frais annexes à l’acquisition : frais de notaire, frais de garantie, frais d’agence immobilière…

C’est ainsi qu’a minima, il vous faut disposer d’un apport personnel d’au moins 8 / 10 % pour obtenir un emprunt immobilier en 2024. Si vous pouvez apporter plus, vous disposerez d’un puissant levier de négociation du taux et des conditions d’emprunt, en plus d’augmenter vos chances de l’obtenir.

Maîtriser son taux d’endettement pour emprunter en 2024

Le taux d’endettement, c’est le ratio entre vos charges et vos revenus disponibles. Vos charges, incluant la mensualité de l’emprunt que vous convoitez et la prime d’assurance de prêt ne doivent pas excéder 35 % de vos revenus disponibles. 

On l’a évoqué un peu plus haut, il est possible d’emprunter au-delà du taux d’effort de 35 %. Mais les banques doivent accorder la priorité aux primo-emprunteurs et à l’acquisition de la résidence principale.

Dans tous les cas, et même si votre projet concerne un investissement locatif, mettez en avant un bon reste à vivre si votre taux d’endettement se révèle supérieur à 35 %.

Démontrer ses capacités de gestionnaire pour un emprunt en 2024

La sacro-sainte règle en la matière, c’est de ne pas avoir été à découvert, même autorisé, sur les trois derniers mois précédant votre demande de prêt en 2024. Pas moyen de feinter : les banques demanderont vos trois derniers relevés de compte bancaire.

Si vous avez alimenté régulièrement un produit d’épargne comme un PEL, une assurance vie, un PER ou un PEA, faites-le savoir aux organismes de crédit. Ils aiment quand leurs futurs clients parviennent à bien gérer leurs comptes pour économiser et mettre de l’argent de côté.

Opter pour un investissement locatif en 2024

Le saviez-vous ? Parfois, il vaut mieux rester locataire et opter pour un investissement locatif, plutôt que de devenir propriétaire de sa résidence principale. Et les emprunteurs déjà investisseurs savent que ce type de placement permet de profiter de l’effet de levier du crédit pour se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût.

Présentez aux banques divers scenarii de rentabilité, à partir d’une estimation de loyer et de tendance des prix du marché sur la zone, réalisées par un agent immobilier. Les loyers pourront être comptabilisés à 70 % dans le calcul de votre capacité d’emprunt.

Simuler : Faut-il acheter ou louer votre résidence principale ?

Bien sélectionner son type de prêt immobilier

On laisse de côté le crédit-relais pour s’intéresser aux deux poids lourds du secteur du financement : le prêt amortissable et le prêt in fine.

Avec le prêt amortissable, vous remboursez une mensualité de crédit qui comprend une fraction d’intérêts calculée sur le capital restant dû, et une fraction de capital restant dû. Il profite d’un meilleur taux d’intérêt que le prêt in fine.

Même s’il coûte plus cher, le prêt in fine peut in fine vous permettre de réaliser des économies, si vous êtes un investisseur fortement fiscalisé. En effet, les mensualités se composent uniquement d’intérêts : vous pouvez les déduire intégralement de vos revenus locatifs. Vous rembourserez le capital en une seule fois, à l’ultime échéance, grâce aux gains produits par votre placement en nantissement.

Choisir une assurance emprunteur en délégation

Il existe deux types de contrats d’assurance :

• Le contrat groupe de la banque : elle le négocie auprès d’une compagnie d’assurance, pour l’ensemble de ses emprunteurs. Les risques sont mutualisés entre eux, avec pour conséquence un taux d’assurance élevé ;
• La délégation d’assurance auprès d’un assureur extérieur : elle revient généralement moins cher, car le taux est personnalisé en fonction du profil d’assuré (âge, état de santé, fumeur ou non…).

Quel rapport avec l’obtention d’un prêt immobilier en 2024 ? Souvenez-vous du taux d’usure. Le TAEG du prêt immobilier ne doit pas excéder le taux d’usure. Or, le TAEG comprend le taux d’assurance. Si vous le faites baisser, vous avez plus de chances de rester sous le taux d’usure et d’obtenir votre financement.

Vérifier son éligibilité au PTZ 2024

Autre bonne nouvelle dans cet article : les conditions d’octroi et le montant maximum du prêt à taux zéro évoluent en 2024. Rappelons que le PTZ ne peut pas financer l’intégralité de l’achat et que celui-ci doit porter sur l’acquisition de la résidence principale. Jusqu’à présent, le PTZ pouvait financer 40 % de l’acquisition. En 2024, ce sera 50 % maximum.

En outre, la condition de ressource est assouplie. Comme l’a indiqué Bruno Lemaire, Bruno Le Maire « si vous gagnez entre 2 500 et 4 000 euros, aujourd'hui vous n'avez pas le droit au PTZ. Demain, vous y aurez droit ».

Faites appel à un courtier

Faites appel à un courtier immobilier HelloPrêt pour négocier l’octroi d’un prêt, le taux, mais aussi les conditions d’emprunt. Elles aussi trouvent toute leur importance ! La modulation des échéances, par exemple, vous permet d’augmenter ou de diminuer le montant de vos mensualités, en fonction de vos revenus. Très utile en cas de coup dur !

En outre, le courtier sait quelle banque démarcher en fonction des forces et des faiblesses de votre dossier. Alors, n’attendez plus pour le contacter, d’autant plus qu’il peut aussi s’occuper de votre assurance de prêt !