Auto-entrepeneurs : nos conseils pour obtenir votre prêt immobilier

Vous êtes auto-entrepreneur et vous vous demandez si vous pouvez obtenir un prêt immobilier ? Bonne nouvelle, la réponse est oui ! Même si vous pensez que votre profil est risqué pour les banques, sachez qu’elles ne se montrent pas frileuses à vous financer, dès lors que votre activité a démarré depuis suffisamment de temps et que vous percevez assez de revenus. Focus sur le prêt immobilier de l'auto-entrepreneur !

Comment obtenir un prêt immobilier pour auto-entrepreneur ?

Comme tout emprunteur, pour obtenir un prêt immobilier auto-entrepreneur, vous devez remplir certains critères. Votre capacité d’emprunt sera calculée à partir de vos bénéfices bruts moins abattement. Vous devez respecter le taux d’endettement de 35 %.

La capacité d’emprunt pour obtenir un prêt immobilier auto-entrepreneur

La capacité d’emprunt, c’est le capital maximum que les organismes de crédit accepteront de vous prêter. Pour la calculer, ils tiennent compte de différents critères comme :

• Vos revenus : vous êtes auto-entrepreneur, vous ne vous versez donc pas de salaire. Vous dégagez des bénéfices : BNC (bénéfices non commerciaux), BIC (bénéfices industriels et commerciaux) ou BA (bénéfices agricoles). Le mode de calcul est différent de celui applicable aux salariés. Contrairement à eux, ce n’est pas l’intégralité de vos bénéfices que les banques comptabilisent, même une moyenne sur 1 à 3 ans. Elles ne comptabilisent pas non plus vos bénéfices bruts, mais les bénéfices après abattements pour charges (34 %, 50 % ou 71 %) et impôts. Plus votre activité est stable et longue, plus votre dossier marque des points. Avoir des revenus qui ont progressé sur plusieurs années constituent aussi un plus votre demande de prêt ;
• Vos charges : elles incluent les mensualités d’un crédit à la consommation, d’un crédit auto, un prêt personnel, les pensions alimentaires ;
• Votre apport personnel ;
• Le taux d’endettement : on en parle plus en détail juste en dessous, mais il dépend de vos revenus et charges ;
• Le taux d’emprunt et la durée de remboursement.

À savoir : les établissements prêteurs vous demanderont certains documents justificatifs comme l’attestation fiscale et l’attestation URSSAF.

L’apport pour le crédit immobilier de l’auto-entrepreneur

L’apport personnel est incontournable pour obtenir un financement actuellement. Il se constitue de l’épargne que vous proposez d’injecter dans votre achat immobilier. Il sert à financer les frais annexes à l’emprunt : les frais d’agence immobilière, les frais de dossier pour l'édition de l’offre de prêt ou encore les frais de notaire.

 

Pour obtenir un crédit immobilier micro-entrepreneur, vous devez apporter 10 % du montant de l’acquisition. Mais avoir un pourcentage supérieur vous permettra d’obtenir plus facilement votre emprunt et vous pourrez négocier le taux d’intérêt.

Le taux d’endettement pour le prêt immobilier d’un auto-entrepreneur sous contrat

 Le taux d’endettement, c’est le ratio de vos charges sur vos revenus disponibles. Il est limité à 35 %. En d’autres termes, l’ensemble de vos remboursements ne doit pas représenter plus d’un gros tiers de vos revenus.

Pendant longtemps, le taux d’endettement était une simple recommandation, mais depuis 2022 et une décision du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), il s’impose aux établissements prêteurs.

 

Pour calculer le taux d’endettement, appliquez la formule suivante :

Taux d'endettement = charges / moyenne des revenus nets x 100.

  

À savoir : connaissez-vous le reste à vivre ? Cet indicateur de votre niveau de vie peut vous permettre d’emprunter au-delà de 35 % de taux d’effort. En effet, les établissements financiers peuvent déroger à ce plafond pour 20 % de leur production trimestrielle de crédits.

Le taux d’emprunt des auto-entrepreneurs

Le taux immobilier d’un emprunt immobilier auto-entrepreneur est fixé selon votre credit score, c’est-à-dire en fonction du risque que vous faites courir aux banques. Elles le mesurent en fonction de ces critères :

• Votre profil d’emprunteur : on ne vous le cache pas, les banques préfèrent les emprunteurs en CDI ou fonctionnaire. Du fait de votre statut de travailleur indépendant, vous vous verrez probablement appliquer une petite surcote sur le taux d’intérêt ;
• Le montant de votre apport ;
• La durée de remboursement : plus elle est courte, plus vous obtenez un meilleur taux, et vice-versa.

 

Vous devez comparer les offres de prêt afin de choisir la meilleure. Pour vous y aider, il existe un indicateur : le taux annuel effectif global (TAEG). Il vous permet de connaître le coût total de votre futur crédit, car il comprend toutes les dépenses associées. Comme les primes d’assurance, exprimées dans le taux d’assurance, la commission d’un courtier, les frais de dossier et les frais de garantie.

 

À savoir : les banques ne peuvent pas vous proposer un TAEG supérieur au le taux d’usure fixé par la Banque de France.

La durée de remboursement du prêt immobilier auto-entrepreneur

La durée d’emprunt constitue l’un des critères essentiels pour déterminer le taux d’intérêt du prêt immobilier auto-entrepreneur. Elle est d’au maximum 25 ans + 2 ans de différé pour l’achat de la résidence principale, et de 20 ans pour un investissement locatif.

La capacité de gestionnaire du auto-entrepreneur

Les organismes de financement vous demanderont de fournir la copie de vos trois derniers relevés de compte. Ils pourront ainsi en savoir plus sur votre profil de gestionnaire, dépensier ou économe. Si vous avez été à découvert, même autorisé, il vaut mieux différer votre projet de quelques mois.

Existe-t-il des prêts aidés pour les micro-entrepreneurs ?

 Non, aucune banque ne propose un prêt immobilier spécifique aux auto-entrepreneurs travailleurs non-salariés. Si vous n’avez pas accès aux prêts réservés aux salariés, comme le prêt Action Logement, vous serez peut-être éligible à un prêt à taux zéro (PTZ). Votre projet immobilier doit :

• Porter sur l’acquisition de la résidence principale ;
• Comprendre des travaux représentant 25 % du coût total de l’opération.

Le PTZ est un prêt complémentaire, il ne pourra pas financer l’intégralité de l’achat immobilier. Son montant varie en fonction de la zone où se situe le bien immobilier.

Quelle assurance de prêt immobilier pour un auto-entrepreneur ?

L’assurance emprunteur auto-entrepreneur  constitue une garantie pour les banques, car elle garantit le remboursement du capital restant dû ou des mensualités si un aléa de la vie se réalise. 

Les garanties de l’assurance emprunteur auto-entrepreneur

 Légalement, l’assurance de prêt pour auto-entrepreneur n’est pas obligatoire. Mais en pratique, vous n’obtiendrez pas votre prêt vous ne pourrez pas emprunter si vous ne trouvez pas de contrat. 

L’assurance emprunteur comporte différentes garanties :

• L’assurance décès : elle est obligatoire ;
• L’assurance PTIA : elle aussi obligatoire ;
• L’assurance incapacité totale temporaire (ITT) ;
• L’assurance invalidité permanente partielle (IPT) ;
• L’assurance invalidité permanente totale (IPP).

 

Les investisseurs en locatif ne doivent pas nécessairement s’assurer contre l’ITT, l’IPT et l’IPP, car les loyers perçus permettent de financer une partie ou l’intégralité des loyers. 

Le coût de l’assurance de prêt auto-entrepreneur

Le tarif d’une assurance emprunteur auto-entrepreneur varie en fonction :

• Du nombre de garanties que vous souscrivez ;
• Du mode de calcul de la cotisation : sur la base du capital restant dû ou sur la base du capital emprunté;
• Du taux d’assurance que vous négociez.

Quelle garantie de prêt pour un auto-entrepreneur ?

Pour augmenter vos chances d’obtenir un crédit immobilier pour auto-entrepreneur, vous devez bien choisir la garantie. Elle poursuit le même objectif que l’assurance de prêt : rembourser la banque, si vous vous retrouvez dans une situation d’insolvabilité.

 

Il existe deux catégories de garanties : les garanties réelles (sûretés réelles) et les garanties personnelles (sûretés personnelles).

La garantie la plus fréquente est le cautionnement par un organisme de cautionnement comme Crédit Logement. Il se porte garant du remboursement de votre prêt. En tant que travailleur non salarié, vous aurez sans doute du mal à l’obtenir. Mais pas de panique !

 

Il existe des alternatives :

• L’hypothèque : elle permet aux banques de saisir et de revendre le bien immobilier en cas de défaillance dans le remboursement ;
• L’inscription du privilège de prêteur de deniers : elle accorde aux banques un droit de priorité sur le remboursement du prêt en cas de revente du bien.

 

Si vous choisissez un prêt in fine, vous pourrez consentir un autre type de garantie : le nantissement. Il consiste à donner en gage à la banque des fonds versés sur un produit d’épargne peu risqué comme l’assurance vie en fonds en euros.

 

Faites appel à un courtier en prêt HelloPrêt pour augmenter vos chances d’obtenir votre crédit et pour négocier le taux !