Comment obtenir un prêt immobilier en CDD ?

L’annonce du HCSF ( Haut Conseil de Stabilité Financière ) concernant l’assouplissement des conditions pour obtenir un prêt immobilier redonne de l’espoir aux millions de Français souhaitant accéder à la propriété. Entre taux historiquement bas et opération séduction des banques à la recherche de nouveaux clients après une crise sanitaire sans précédent, devenir propriétaire n’a jamais été aussi accessible. Pour autant, peut-on emprunter en CDD et surtout, comment faire ? Helloprêt vous dit tout.

Les nouvelles mesures de la HCSF : une aubaine pour emprunter en CDD ?

Afin de faciliter l’accès à la propriété au plus grand nombre et de participer à la relance économique en France, le Haut Conseil de Stabilité Financière annonce pour 2021 trois changements majeurs : la possibilité d’emprunter plus et plus longtemps, et pour plus de ménages. Ces mesures générales vont-elles avoir un impact sur la possibilité d’emprunter en CDD ?

Faisons un petit tour d’horizon...

Un taux d’endettement plus élevé

Jusqu’ici, le taux d’endettement maximum admis était de 33 %. Cela signifie que le montant de la mensualité de votre crédit était limitée au tiers de l’ensemble de vos revenus mensuels. Cette mesure avait pour but de limiter l’endettement des ménages et de préserver leur reste à vivre. En 2021, ce taux d’endettement est relevé à 35 %, ce qui vous permet d’emprunter plusieurs milliers d’euros supplémentaires avec les mêmes revenus.

Ainsi, pour un couple avec 3 000 euros de revenus mensuels, vous pouvez désormais faire un crédit avec une mensualité de 1 050 euros contre 990 euros auparavant. Sur 25 ans, cela représente une capacité d’emprunt supérieure de près de 16 000 euros (crédit de 251 955 euros pour 990 euros contre 267 225 euros pour 1 050 euros). De quoi financer plus facilement votre projet d’acquisition !

Une durée d’emprunt plus longue

Autre changement apporté par la HCSF : l’allongement de la durée d’emprunt pour financer l’acquisition d’un logement neuf. Ainsi, il est désormais possible d’emprunter sur 27 ans et non plus 25. Mais attention, cet allongement cache une subtilité qui ne le rend pas accessible à tous.

En effet, c’est le différé d’amortissement qui est en réalité modifié. Cette période de deux ans pendant laquelle l’emprunteur ne rembourse que les intérêts était jusqu’ici intégrée aux 25 ans de crédit. La capacité d'emprunt d’un ménage n'était donc réellement calculée que sur 23 ans et non 25.

Depuis 2021, ce différé est ajouté à la durée maximale d’emprunt, qui est toujours calculée sur 25 ans, auxquels s’ajoutent les 2 ans de différé, soit 27 ans. Ce sont donc les acquéreurs dans le neuf qui bénéficieront de cet assouplissement, le différé d’amortissement étant généralement accordé pour couvrir la période de construction du bien.

Ces deux années supplémentaires représentent là aussi quelques milliers d’euros à ajouter à votre budget immobilier. Pour une mensualité de 700 euros, vous pouvez donc espérer faire un crédit de 178 000 euros au lieu de 166 000 euros selon le taux proposé par votre banque.

Des dérogations plus nombreuses

Les banques ont la possibilité de déroger aux règles d’octroi du prêt immobilier lorsque la situation de leurs clients est à la limite des critères d’éligibilité ou que ces derniers présentent des garanties futures importantes et certaines.

Ce taux, de 15 % actuellement, est relevé à 20 %, augmentant ainsi automatiquement vos chances de voir votre demande de crédit acceptée. Le prêt immobilier avec un CDD devient donc possible pour les ménages dont seul l’un des membres est en CDI ou dont l’endettement était légèrement au-dessus des seuils réglementaires, surtout si vous présentez une stabilité financière exemplaire.

La stabilité financière : un frein pour obtenir un prêt immobilier en CDD ?

La HCSF intervient auprès des banques principalement pour lutter contre le surendettement des ménages. C’est elle qui avait durci les mesures pour limiter l’octroi de prêts immobiliers aux foyers les plus précaires l’an dernier. Bien que les conditions s’assouplissent, la stabilité financière devient un des outils principaux pour obtenir un crédit immobilier en CDD ou en CDI.

De fait, si le montant de vos revenus mensuels reste évidemment la base d’étude de votre demande de crédit immobilier, la stabilité financière est désormais un critère essentiel pour que ce dernier vous soit accordé. Évidemment, emprunter avec une personne en CDI rassure les établissements bancaires, puisqu’il vous assure des revenus réguliers et stables en théorie. Mais le monde du travail évolue, et les CDD sont de plus en plus nombreux, ce qui oblige les banques à modifier leurs pratiques pour attirer de nouveaux clients.

Présenter des revenus réguliers malgré votre contrat à durée déterminée est indispensable. Pour cela, la banque va se pencher sur votre situation professionnelle avec attention :

vous enchaînez facilement les contrats depuis plusieurs années, sans présenter trop de jours de carence ?
vous êtes contractuel de la fonction publique et vos contrats peuvent être renouvelés indéfiniment ? Le prêt immobilier en CDD vous est accessible relativement facilement.
votre employabilité : à quel point votre secteur d’activité vous permet de (re)trouver du travail, voire d’obtenir un CDI à court ou moyen terme ?
votre CDD est de longue durée ?

Une réponse affirmative à l’une de ces questions est résolument un atout pour vous. Un prêt immobilier est un engagement à long terme, y compris pour l’établissement bancaire, aussi ce dernier va chercher à déterminer le niveau de risque qu’implique pour elle votre CDD.

Les revenus annexes sont également une source non négligeable à prendre en compte. Une pension alimentaire, des revenus locatifs, parfois même les allocations familiales, sont autant de revenus réguliers appréciés par les banquiers.

En somme, les critères pour obtenir un prêt immobilier en CDD ressemblent aux critères d’obtention d’un prêt immobilier pour les indépendants. Il faut justifier d’un certain nombre d'années d’activités (généralement 3) et de belles perspectives économiques sur le moyen long terme.

Les astuces pour obtenir un crédit immobilier en CDD

Pour obtenir un prêt immobilier en CDD, vous allez devoir montrer patte blanche et surtout rassurer votre banquier. C’est-à-dire prouver que vous pourrez rembourser les mensualités de votre crédit tous les mois sans problème et que vous gérez parfaitement vos finances. Heureusement, plusieurs éléments peuvent augmenter vos chances d’obtenir un crédit sans CDI !

Une gestion financière exemplaire

Lors de la constitution de votre dossier emprunteur, la banque va généralement vous demander vos 3 derniers relevés de compte.

Vos comptes doivent être parfaitement tenus pour espérer une réponse positive à votre demande de prêt immobilier en CDD. Ainsi, pensez à les épurer : pas de découverts dans les mois précédents votre demande, remboursement des crédits à la consommation, loyer et charges payés en temps et en heure, etc. De plus, en cas d’enchaînement de contrats, essayez de lisser vos salaires et dépenses annuellement afin de présenter des revenus stables et sensiblement identiques chaque mois.

Si en plus, vous détenez et alimentez régulièrement un compte épargne, vous mettez toutes les chances de votre côté ! Quelques dizaines d’euros épargnés chaque mois attestent de votre bonne gestion financière.

Un apport personnel minimum de 10 %

L’apport est quasiment indispensable pour obtenir un prêt immobilier, quelle que soit la nature de votre contrat ou de votre activité. Cela est d’autant plus vrai lorsque vous êtes en CDD. Idéalement, il faut pouvoir apporter au moins 10 % du montant du projet à financer, ou le montant total des frais annexes à votre achat : frais de notaire, commission d’agence, etc.

Plus le montant de votre apport est élevé, plus vous augmentez vos chances d’obtenir un crédit en CDD, le risque pour la banque étant minimisé.

Un loyer inférieur à votre future mensualité

Dernière astuce pour signer un prêt en CDD : obtenir une mensualité inférieure à votre loyer actuel. En effet, si votre apport est suffisant, il n’est pas rare qu’acheter son logement revienne moins cher (en termes de mensualité) que de le louer grâce notamment à la baisse des taux d’intérêt d’emprunt. Ce « saut de charge » est un argument majeur auprès d’une banque.

N’hésitez pas à utiliser notre simulateur de prêt immobilier pour déterminer le budget immobilier maximum qui vous permettra de rembourser moins que votre loyer. Il ne vous reste plus qu’à démontrer à votre banquier que votre acquisition ne présente pas plus de risques que votre location, dont vous honorez le loyer en temps et en heure chaque mois bien évidemment !

Faire appel à un courtier pour obtenir un prêt immobilier en CDD

Nous l’avons vu, obtenir un prêt immobilier en CDD demande de présenter un dossier solide et des garanties financières. Aussi, pourquoi ne pas faire appel à un courtier immobilier ?

Ce spécialiste du marché du crédit peut être un atout déterminant puisqu’il connaît parfaitement la politique d’octroi de chaque banque et noue de nombreux partenariats qui peuvent vous ouvrir la porte d’établissements financiers. Ses connaissances vous aideront à convaincre une banque de vous accorder un prêt immobilier en CDD au meilleur taux.

Toutefois, malgré les mesures d’assouplissement prévues, il ne faut pas se mentir : réussir à conclure un crédit sans CDI seul reste difficile. Dès lors, avoir un co-emprunteur en CDI et/ou avoir un apport important à disposition restent vos meilleures chances de signer un prêt immobilier en CDD.