Enseignants : nos conseils pour obtenir votre prêt immobilier

Vous êtes enseignant et souhaitez concrétiser un projet immobilier ? Bonne nouvelle, votre statut de fonctionnaire de l’éducation nationale vous permet de bénéficier de conditions avantageuses sur le financement ! La stabilité de votre situation professionnelle apparaît idéale pour les banques, et l’une d'elles est même spécialisée dans le prêt immobilier aux enseignants.

Comment obtenir un prêt immobilier pour enseignant ?

 Pour déterminer si vous pouvez obtenir un prêt immobilier enseignant, les banques calculent ce que l’on appelle un scoring, ou credit score. Celui-ci comprend différents critères d’appréciation comme le montant de vos revenus, la stabilité de votre situation professionnelle ou encore votre taux d’endettement.

La capacité d’emprunt pour obtenir un prêt immobilier enseignant

La capacité d’emprunt désigne le capital maximum que vous pouvez obtenir auprès d’une banque, en fonction de vos revenus, de vos charges, de votre taux d’endettement, de la durée de remboursement et de l’apport personnel.

Les revenus pris en compte pour l’octroi d’un emprunt enseignant

 Vous êtes fonctionnaire, vous ne percevez donc pas un salaire, mais un traitement. Il est intégralement pris en compte dans le calcul de votre capacité d’endettement, tout comme les primes inscrites dans votre contrat de travail.

L’avantage de votre statut d’enseignant, c’est que vos traitements reposent sur une base indiciaire, qui prévoit une augmentation tout au long de votre carrière professionnelle.

En revanche, si vous empruntez avec un co-emprunteur, celui-ci ne verra pas forcément ses revenus comptabilisés intégralement. Il bénéficiera du même mode de calcul de la capacité d’achat s’il est salarié en CDI en période d’essai expiré. S’il est indépendant ou en CDD, ses revenus seront comptabilisés sur la base d’une moyenne sur 1 à plusieurs années.

Les charges dans la capacité d’emprunt du fonctionnaire de l’éducation nationale

Les charges comprennent les échéances des crédits à la consommation et les pensions alimentaires. 

L’apport personnel pour le crédit immobilier des enseignants

Au regard du durcissement des conditions d’accès au crédit, il est aujourd’hui presque impossible d’emprunter sans apport personnel. Vous devez ainsi disposer d’une épargne disponible représentant 10 % du total de l’opération.

Cet apport personnel vous est demandé pour financer les frais annexes d’un prêt immobilier pour enseignant comme les frais de notaire, les frais de dossier pour l'édition de l’offre de prêt ou la commission d’un courtier.

Disposer d’un apport supérieur à 10 % vous permet de négocier de bonnes conditions d’emprunt et un meilleur taux.

Le taux d’endettement pour le crédit immobilier d’un enseignant

 Le taux d’endettement constitue un critère d’obtention du prêt et permet de calculer votre capacité d’emprunt. Mesurant le poids de vos charges sur vos revenus, il est limité à 35 %.

Pendant longtemps, ce plafond était une simple recommandation. Mais depuis une décision du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) de 2022 il constitue aujourd’hui une obligation à respecter pour les organismes de prêt. 

 Les établissements prêteurs peuvent toutefois déroger à cette règle pour 20 % de la production trimestrielle de crédits. Ils accorderont la priorité à l’achat de la résidence principale et aux primo-accédants. Si vous êtes un investisseur locatif, vous devez disposer d’un bon reste à vivre pour faire partie des heureux élus.

Pour calculer le taux d’endettement, appliquez la formule suivante :

 Taux d'endettement = charges / moyenne des revenus nets x 100.

Le taux d’emprunt des enseignants

Le taux d’intérêt est conditionné par le scoring que l’on a abordé en début d’article, et notamment par les facteurs suivants :

• Votre profil d’emprunteur : vous êtes fonctionnaire et votre emploi est garanti à vie, un excellent point pour votre dossier d’emprunteur. Les enseignants en CDI dans le privé doivent justifier d’une période d’essai expirée ;
• Le montant de votre apport personnel ;
• La durée d’emprunt : plus elle est courte, plus vous décrochez un meilleur taux, et inversement.

Bien entendu, vous veillerez à faire jouer la concurrence ! Pour comparer les offres de prêt des établissements bancaires, vous devez vous appuyer sur le taux annuel effectif global (TAEG). Outre le taux nominal, il comprend l’ensemble des frais liés au financement, ce qui vous permet de comparer le coût global des différents crédits proposés. Ces frais correspondent :

• Aux primes d’assurance de prêt ;
• Aux frais de garantie ;
• Aux frais de dossier ;
• A la commission des intermédiaires en financement ;

La durée de remboursement du prêt immobilier enseignant

 Le crédit immobilier sur 30 ans a disparu du paysage bancaire, suite à une décision du HCSF. Au maximum, vous pouvez emprunter sur :

• 25 ans + 2 ans de différé, si votre acquisition porte sur la résidence principale ;
• 20 ans pour un investissement locatif ou une résidence secondaire.

La capacité de gestionnaire de l’enseignant

Votre dossier de demande de prêt s’accompagne d’une copie de vos trois derniers relevés de compte. 

Les banques les examinent pour déterminer si oui ou non, vous avez été à découvert au cours de cette période. Si c’est le cas, mieux vaut reporter votre projet immobilier de quelques mois : vous vous exposez en effet à un refus.

Existe-t-il des prêts spécifiques pour les enseignants ?

Oui, il existe des crédits immobiliers réservés aux enseignants et distribués par Casden Banque Populaire. Cette banque coopérative de la Fonction publique a imaginé un concept de points attribués à ses sociétaires, qui leur permettent d’emprunter à un meilleur taux et à des conditions avantageuses. Plus les sociétaires épargnent à la Casden, plus ils ont de points.

Le prêt immobilier enseignant Casden

Le prêt immobilier Casden peut servir à financer tous les types de projets immobiliers : acquisition de la résidence principale, de la résidence secondaire, ou investissement locatif. Il prévoit des mensualités modulables à la hausse et à la baisse, sans frais, sur 25 ans.

Le prêt immobilier jeune enseignant

Si vous ne disposez pas encore de points Casden et que vous êtes âgé de moins de 30 ans, il existe un prêt spécifique : le prêt STARDEN immobilier. Il vous permet de financer votre projet immobilier dans des conditions avantageuses, le plus souvent sans garantie d’emprunt.

Le prêt à taux zéro des enseignants

En complément de votre crédit immobilier Casden, vous pouvez obtenir, sous conditions d’éligibilité, un prêt à taux zéro (PTZ). Ce dernier est réservé aux emprunteurs disposant de ressources modestes et souhaitant acheter dans l’ancien avec travaux ou dans le neuf.

Quelle assurance de prêt immobilier pour un enseignant ?

Pour obtenir un emprunt Casden ou classique, vous devez au préalable souscrire une assurance emprunteur enseignant. Celle-ci rembourse le capital restant dû ou les mensualités d’emprunt si un aléa de la vie (décès, maladie ou accident) se réalise.

Les garanties de l’assurance emprunteur enseignant

Le nombre de garanties que vous devez souscrire varie en fonction de la nature de votre achat immobilier. Si vous optez pour un investissement locatif, vous devrez seulement vous assurer contre les risques décès et perte totale et irréversible de l’autonomie (PTIA). Les mensualités étant en partie couvertes par les loyers, le risque de défaillance lié à l’impossibilité de travailler se révèle en effet moins élevé.

Pour la résidence principale ou secondaire, vous devez souscrire à l’ensemble de ces garanties :   

• L’assurance décès ;
• L’assurance PTIA ;
• L’assurance incapacité totale temporaire (ITT) ;
• L’assurance invalidité permanente partielle (IPT) ;
• L’assurance invalidité permanente totale (IPP).

Le coût de l’assurance de prêt enseignant

 Déjà, le montant de la prime d’assurance variera en fonction du mode de calcul des cotisations : sur la base du capital restant dû ou sur la base du capital emprunté. Ensuite, en fonction du nombre de garanties que vous devez ou choisissez de souscrire.

Enfin, du taux d’assurance applicable, qui est déterminé par votre état de santé, votre âge, vos habitudes de consommation : alcool, tabac…

Quelle garantie pour le crédit immobilier pour enseignant ?

L’assurance de prêt ne couvre pas l’ensemble des situations d’insolvabilité, c’est pourquoi les banques exigent également une garantie. Trois possibilités :

• Un organisme de cautionnement se porte garant du remboursement du prêt ;
• L’hypothèque : elle prévoit la possibilité pour la banque de saisir et de revendre le bien immobilier ;
• L’inscription du privilège de prêteur de deniers : elle fonctionne selon le même principe que l’hypothèque, mais accorde en plus un droit de priorité sur le remboursement à la banque.

Généralement, les enseignants font partie des emprunteurs que les organismes de cautionnement acceptent de garantir. Si les salariés du privé font appel à Crédit Logement, les fonctionnaires de l’Éducation Nationale disposent d’un autre fonds de garantie : la Casden Banque Populaire.

La garantie Casden est gratuite : lorsque vous aurez soldé votre crédit, vous vous verrez rembourser l’intégralité de votre cotisation. Il n’y a pas non plus de frais de mainlevée sur la garantie.

Enfin, si vous décidez de souscrire un prêt immobilier Casden, sachez que dans l’immense majorité des cas, vous n’aurez même pas besoin de garantie d’emprunt.

Après une première simulation de prêt immobilier enseignant, faites appel à un courtier en prêt HelloPrêt pour obtenir le meilleur taux !