Comment faire un prêt immobilier entre particuliers ?

Vous pensiez le Français grincheux et vindicatif ? Sachez qu’il a aussi un côté généreux ! Près de 60 % des Français ont déjà prêté de l’argent à un ami ou à un membre de leur famille.

Alternative au système bancaire traditionnel, le prêt immobilier entre particuliers peut permettre de financer tout ou partie de votre projet immobilier parfois à des taux d’intérêt plus intéressants. Est-ce que le prêt entre particuliers est une solution de financement viable ? Existe-t-il des alternatives plus intéressantes ? Comment sécuriser juridiquement l’opération ?

On vous livre tous nos conseils sur la question du prêt immobilier entre particuliers.

En quoi consiste le prêt immobilier entre particuliers ?

Le prêt n’est pas que l’apanage des banques. En effet, dans votre quotidien, vous prêtez toutes sortes de choses. Alors pourquoi pas de l’argent afin d’aider votre prochain à acquérir un bien immobilier ?

Si vous souhaitez acheter un bien immobilier, il vous vaudra dans la grande majorité des cas un financement adapté. Bien que la plupart des gens passent par un banquier, il est aussi possible d’emprunter sans banque à un ou plusieurs particuliers à travers notamment :

un prêt entre amis ;
un prêt familial ;
un prêt à un particulier via une plateforme.

Émergée aux États-Unis, cette dernière solution tend à se populariser en France depuis une dizaine d’années. Initialement, ces plateformes de crédit entre particuliers “P2P” ou PAP (particulier à particulier) avaient pour objectif principal de répondre à un besoin urgent de financement notamment à des fins de consommation en mettant en relation des personnes souhaitant prêter de l’argent et des personnes ayant besoin de financement à court terme.

En somme, le même fonctionnement qu’une banque sauf que les prêteurs choisissent à qui ils veulent prêter et dans quelles conditions.

Désormais, certains acteurs du marché proposent un prêt immobilier entre particuliers, mais le montant est souvent plafonné à 50 000 euros. Autant dire que vous n’irez pas bien loin avec ce montant.

Ceci étant, ce type de prêt immobilier par l’intermédiaire d’une plateforme peut être fait en complément d’un prêt immobilier classique souscrit auprès d’une banque. Cette dernière pourrait même considérer, selon les modalités de financement, que votre prêt consenti par un particulier correspond à un apport personnel. Reste à savoir, si ces prêts sont économiquement intéressants...

Dans les autres cas, le prêt immobilier entre particuliers se fait le plus souvent entre amis ou au sein d’une même famille sous la forme d’un prêt familial.

Est-il possible d'acheter un bien immobilier grâce à un prêt entre particuliers ?

Comme nous l’avons vu, le prêt immobilier entre particuliers via une plateforme dédiée permet rarement de répondre à 100 % à votre besoin de financement. Autrement dit, cette solution ne peut être viable qu’en complément d’un prêt immobilier.

À noter au passage que certains acteurs du secteur préfèrent directement vous faire emprunter auprès d’une banque plutôt que de solliciter des prêteurs particuliers. Pas très fair play...

Dans les autres cas, rien n’empêche de financer votre acquisition immobilière en totalité grâce à un prêt entre particuliers. Pour autant, il faudra vous assurer que les conditions de financement soient satisfaisantes et que les taux d’intérêt pratiqués ne sont pas usuraires, c'est-à-dire trop élevés par rapport au taux du marché proposé notamment par les banques.

En effet, les taux de prêt immobiliers délivrés par les banques sont aujourd’hui tellement bas qu’il apparaît difficile pour un particulier de trouver intéressant de prêter de l’argent à un taux équivalent, avec les risques que cela implique. Par exemple, les taux bancaires sur 20 ans se situent entre 1 et 1,5 % pour un prêt bancaire. Accepteriez-vous de prêter 400 000 euros à un inconnu pour un taux aussi faiblement rémunérateur ?

Il apparaît donc difficile d’obtenir un taux avantageux pour votre prêt immobilier en empruntant auprès d’un particulier.

Si vous ne me croyez pas, vous pouvez consulter les meilleurs taux du marché proposés par les banques.

Vous souhaitez quand même emprunter sans banque, il sera alors préférable de s'orienter vers vos amis ou votre famille. Ces derniers seront prêts, au titre de l’amour qu’il vous porte, de vous proposer des conditions de financement favorables pour vous permettre d’accéder à la propriété !

Quels sont les avantages de faire un prêt immobilier entre particuliers ?

Ceci dit, les prêts immobiliers entre particuliers par l’intermédiaire d’une plateforme particulier à particulier ne sont pas pour autant à jeter, il propose quelques avantages. Quant aux prêts familiaux, la libre négociation en votre faveur des clauses de remboursement peut surpasser toutes les propositions des banques !

Les avantages du prêt entrent particuliers via une plateforme PAP

En principe, les modalités de remboursement des prêts entre particuliers sont librement définies par ces derniers. Ici, la banque ne vous impose pas ses conditions, vous êtes libre de négocier le mode de remboursement qui vous convient. Période de différé de remboursement, taux d'intérêt applicable, régularité des paiements, tout est négociable !

Pourtant, comme nous l’avons dit, il est peu probable que les taux d’intérêt soient inférieurs à ceux des banques. Ceci dit, avant de vous prêter de l’argent, la banque va vérifier votre dossier emprunteur et peut tout simplement vous refuser l’octroi d’un crédit immobilier.

Certains particuliers peuvent être moins regardants sur votre capacité d’emprunt ou être plus sensibles à la viabilité de votre projet immobilier.

Par exemple, si vous êtes jeune entrepreneur plein de promesses, il est possible que la banque refuse votre crédit immobilier là où un particulier aura plus confiance en vous. Par contre, ce sera souvent au prix d’un taux d’intérêt élevé que vous obtiendrez votre prêt immobilier (4 % environ). Sur des dizaines d'années, ça peut vite chiffrer !

Les avantages du prêt familial

L’avantage principal du prêt familial tient à la nature de ce type de prêt. Sauf exception, lorsqu’un membre de votre famille vous prête de l’argent, son objectif n’est pas de s’enrichir, mais plutôt de vous rendre service en facilitant votre accession à la propriété. Même si cette personne compte récupérer un jour son argent, elle n’est en principe pas dans le calcul sommaire bénéfices/risques.

Dans ces conditions, le prêt familial peut vous permettre par exemple d’emprunter à taux zéro avec des conditions de remboursement favorables :

proposer un remboursement en capital à la fin du prêt ;
différer la période de remboursement pour diminuer vos mensualités de remboursement les premières années dans le cas où vous compléteriez le prêt familial avec un prêt immobilier classique.

Attention toutefois aux conditions de prêt trop favorables, l’administration peut considérer le prêt familial comme un don familial si elle estime que le prêteur ne compte pas raisonnablement être remboursé. Les conséquences fiscales en découlant peuvent être plus ou moins impactantes selon la nature des liens familiaux entretenus.

Comment effectuer un don familial ?

Quelles sont les formalités à respecter pour un prêt immobilier entre particuliers ?

Que vous passiez par une plateforme ou par un membre de votre famille, le prêt immobilier entre particuliers (et toute autre forme de prêt) implique de rédiger un contrat de prêt notamment pour protéger juridiquement le prêteur et l’emprunteur. Il faudra ensuite enregistrer le contrat de prêt auprès du service des impôts.

L’importance de contractualiser le prêt entre particuliesr

Chaque prêt d’argent d’une valeur supérieure à 1 500 euros doit faire l’objet d’un contrat écrit mentionnant obligatoirement :

le montant du prêt en chiffres et en lettres ;
la date de remise des fonds ;
la durée du prêt ;
les modalités et conditions de remboursement ;
le taux d’intérêt.

Outre son caractère obligatoire, le contrat de prêt permet de vous protéger juridiquement contre les risques de comportement erratique du prêteur et éventuellement de ses héritiers en cas de décès de ce dernier. En effet, à défaut de contrat, le prêteur et ses héritiers pourraient exiger un remboursement immédiat des sommes prêtées. Un véritable problème si le capital restant dû est d’un montant substantiel !

Quant au format du contrat de prêt immobilier entre particuliers, plusieurs options s’offrent à vous :

rédiger le contrat de prêt vous-même sous seing privé (un s’agit d’un contrat sur papier libre signé par le prêteur et l’emprunteur) ;
signer un contrat de prêt devant notaire. Pour le coup, cette méthode est certainement la plus sûre juridiquement puisque le contrat aura la valeur d’un acte authentique permettant d’éviter les risques de perte et de constituer une preuve solide devant les tribunaux en cas de conflits. Toutefois, le notaire vous facturera des émoluments ;
télécharger, imprimer en 3 exemplaires et remplir ce formulaire de contrat de prêt.

Il faudra ensuite envoyer un exemplaire du contrat au service des impôts.

La déclaration du prêt au service des impôts

Au-delà de 750 euros, vous aurez l’obligation de déclarer le prêt au service des impôts. Cette déclaration peut se faire au même moment que la déclaration annuelle de vos revenus grâce au formulaire précédemment mentionné ou au formulaire 2062 relatif à la déclaration d’un contrat de prêt.

Quelles alternatives aux prêts immobiliers entre particuliers ?

Si vous comptiez sur le prêt entre particuliers pour obtenir des conditions avantageuses pour votre prêt immobilier, à l'exception du prêt familial, cela risque d’être compliqué.

Pour autant, il existe une large gamme de prêts aidés afin de favoriser principalement l’accession à la propriété aux primo-accédants. La star d’entre eux est certainement le prêt à taux zéro (PTZ) proposant un différé de remboursement allant de 5 à 15 ans et, comme nom l’indique, un taux d’intérêt à 0 %. Une véritable aubaine donc, pour améliorer votre capacité d’emprunt, réduire le coût global de votre financement immobilier et, éventuellement, constituer un apport personnel acceptable pour la banque !