Obtenir un prêt immobilier quand on est fonctionnaire

Vous avez en tête d’acheter un bien immobilier et vous êtes fonctionnaire ? Réjouissez-vous, votre statut d’agent de la fonction publique vous permet d’obtenir un crédit à des conditions trèèès avantageuses. En effet, vous pouvez prétendre à un taux d’emprunt préférentiel, l’assurance de prêt et le cautionnement coûtent moins cher et les frais de dossier sont réduits. À la clé, un coût d’acquisition du logement bien plus faible. Zoom sur les avantages du prêt immobilier fonctionnaire !

Avantage 1 : le crédit fonctionnaire est proposé à un taux préférentiel

Aujourd’hui, il n’existe plus de prêt immobilier pour fonctionnaire à proprement parler. Il s’agissait d’un emprunt accordé en complément d’un autre crédit, mais il a récemment disparu du paysage bancaire français. Dans cet article, nous parlons donc bien des prêts immobiliers accordés aux fonctionnaires, à des conditions intéressantes.

Vous avez passé un concours et vous êtes devenu titulaire de la fonction publique. L’un des gros avantages de la profession, c’est la stabilité de l’emploi, garanti à vie. Et ça, les banques aiment bien. En effet, en vous prêtant de l’argent, elles courent le risque qu’à un moment de votre vie, vous ne parveniez plus à rembourser vos mensualités, pour des raisons autres que le décès et l’invalidité (ces deux aléas couverts étant couverts par l’assurance de prêt). Ainsi, la sécurité de l’emploi, qui diminue fortement le risque de défaut de paiement, rassure-t-elle les banques.

Autre atout du statut de fonctionnaire, votre traitement progresse tout au long de votre carrière professionnelle. En intégrant la fonction publique d’État, territoriale ou hospitalière, vous bénéficiez d’un revenu qui augmente en fonction d’une grille indiciaire. Encore un bon point qui fait de vous le candidat idéal des banques.

En conséquence, et pour être sûr que pour vous veniez signer un crédit chez elles, les banques vont vous dérouler le tapis rouge. Elles vous proposeront donc un prêt immobilier fonctionnaire à des taux encore plus compétitifs que ceux qui se pratiquent actuellement pour les salariés du privé. Lesquels sont déjà, vous n’êtes pas sans le savoir, historiquement bas.

Cependant, si la banque peut vous regarder avec des yeux doux par rapport à votre statut de fonctionnaire, l’étude du dossier se fera sur les mêmes critères que pour tout un chacun. Elle vérifiera par exemple que vous n’étiez pas à découvert durant les trois mois précédant votre demande de prêt.

Si vous prévoyez de finir dans le rouge en cette période de soldes, il vaut mieux différer votre projet immobilier de quelque temps. Idem, l’établissement prêteur contrôlera votre taux d’endettement et étudiera votre capacité de remboursement ainsi que votre reste à vivre. Il peut même vous demander un apport personnel avant de donner le feu vert à votre prêt immobilier fonctionnaire.

Pour avoir une idée du taux auquel vous pouvez prétendre, faites une simulation de prêt fonctionnaire ou contactez un courtier HelloPrêt !

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Avantage 2 : la caution est gratuite ou cheap pour le crédit immobilier des fonctionnaires

Le prêt immobilier fonctionnaire est conditionné à la prise d’une garantie. Il en existe deux types.

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1.Les garanties (ou sûretés) réelles

Elles sont prises directement sur le bien que vous envisagez d’acquérir. Elles diffèrent d’une banque et d’un projet à l’autre. Si vous préférez un prêt in fine plutôt qu’un prêt amortissable, alors vous allez devoir prendre un nantissement. Sinon, le plus souvent, il s’agira d’une hypothèque. Un bien vilain mot, pour une bien vilaine réalité : si vous ne pouvez plus rembourser votre prêt immobilier fonctionnaire, au bout d’un moment, la banque pourra saisir votre bien pour le revendre et se payer. Une garantie qu’elle n’aime pas trop, car elle est lourde à mobiliser en cas de défaillance de l’emprunteur. Et pour vous, c’est une opération qui coûte cher, puisqu’elle doit être réalisée devant un notaire. Enfin, au titre des garanties réelles, il existe également le privilège de prêteurs de deniers (PPD) grâce auquel la banque est la première à être payée en cas de saisis-revente du bien.

2.Les garanties personnelles

Elles sont quant à elles accordées en fonction de votre profil d’emprunteur et de votre solvabilité. Un organisme se porte caution pour vous et assurera le remboursement de la banque en cas de défaillance de votre part. L’organisme de cautionnement de référence pour les salariés du privé est le Crédit Logement. Vous pouvez vous aussi vous rapprocher de lui, mais vous avez tout intérêt à procéder autrement. En vous adressant à votre mutuelle. Pourquoi ? Roulement de tambour : parce que le cautionnement peut être gratuit ! Deux conditions : vous devez disposer d’un apport personnel et votre taux d’endettement doit être inférieur à 35 % (car oui, il est possible d’outrepasser cette règle).

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S’il n’est pas gratuit dans votre contrat, le cautionnement sera toujours proposé à un tarif bien inférieur que celui du secteur privé. En effet, les mutuelles de la fonction publique comme la MGEN, la MNH, l’AGPM ou encore la MCF prévoient cette facilité dans leur contrat. Pour vous donner un exemple, le coût d’un cautionnement obtenu auprès de la CASDEN (une banque coopérative appartenant au groupe Banque Populaire et qui s’adresse à tous les agents de la fonction publique) ou de la BFM (rien à voir avec la chaîne d’info en continu, il s’agit de la Banque Française Mutualiste) revient entre 0.4 % et 0.5 % du montant du prêt immobilier fonctionnaire. Quand il représente 1.2 % du montant du crédit pour les salariés du secteur privé. En clair, une économie de plusieurs milliers d’euros. Pourquoi un tel avantage ? Tout simplement parce que le risque de défaillance des fonctionnaires est très faible, voire nul.

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Avantage 3 : l'assurance de prêt immobilier pour fonctionnaire est moins chère

Scoop : la loi n’impose absolument pas de souscrire une assurance de prêt pour garantir votre prêt immobilier fonctionnaire. Mais en réalité, aucune banque n’acceptera de vous prêter de l’argent sans ce sacro-saint sésame. Il vise à la protéger elle, mais aussi vos proches, contre une défaillance de remboursement. Vous devez ainsi être assuré au moins contre les risques de décès et de perte totale et irréversible de l’autonomie (PTIA). Rien ne vous empêche d’ajouter d’autres garanties, comme la prise en charge des mensualités en cas d’incapacité temporaire de travail. À part son coût, peut-être. Celle relative à la perte d’emploi ne vous sera bien entendu d’aucune utilité. Inconvénient, l’assurance de prêt coûte très cher : jusqu’à 1/3 du montant total de l’opération.

Deux options s’offrent à vous au moment d’assurer votre prêt fonctionnaire :

• Le contrat groupe : c’est celui que vous proposera d’office la banque. Comme il repose sur la mutualisation des risques, le tarif n’est pas personnalisé. Et oh surprise, il est élevé ;
• La délégation d’assurance : vous la souscrivez auprès d’un concurrent de votre banquier. Une seule condition : il faut que le contrat présente au moins les mêmes garanties que celui que votre banquier vous a proposé. Les tarifs sont généralement plus attractifs.

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Alors quel est l’avantage en matière de prêt immobilier fonctionnaire ? À nouveau, rapprochez-vous de votre mutuelle. Celle-ci a dans son catalogue des contrats spécifiquement réservés à votre statut proposés à un tarif défiant toute concurrence. On ne saurait trop vous recommander de comparer les offres, particulièrement si vous exercez une profession considérée comme à risque, comme pompier ou infirmier. En effet, dans cette hypothèse, vous faites peser un risque plus grand sur la banque. En conséquence, vous vous verrez le plus souvent appliquer une surprime à l’assurance de votre prêt immobilier. Laquelle peut fortement varier d’une compagnie à l’autre.

Vous lisez cet article alors que vous êtes déjà propriétaire, peut-être pour un futur investissement locatif ? Sachez que si vous trouvez une assurance moins chère ailleurs pour votre résidence principale, vous avez tout à fait la possibilité de la résilier.

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Avantage 4 : Les frais de gestion peuvent être réduits pour le prêt fonctionnaire

Dans cette avalanche de privilèges réservés au fonctionnaire pour l’obtention d’un prêt immobilier, on achève avec les frais de gestion réduits. En effet, les banques sont nombreuses à proposer des offres packages complètes, avec compte bancaire, épargne et prêt immobilier fonctionnaire, qui vous font bénéficier d’une réduction globale. N’hésitez pas non plus à vous rapprocher de votre banquier ou de votre courtier pour vous livrer à une petite négociation sur les frais de dossier de votre crédit immobilier fonctionnaire.

Enfin, sachez que vous pouvez obtenir un prêt immobilier fonctionnaire avec des mensualités progressives, qui suivent l’évolution de votre traitement. Vous gagnerez ainsi sur la durée totale de votre emprunt !

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Avantage 5 : Obtenir un prêt immobilier fonctionnaire

Remarque : Le prêt immobilier fonctionnaire semble avoir disparu du paysage bancaire français. Est ce une grande perte ? À vous d’en juger…

Le prêt immobilier fonctionnaire est un prêt spécifiquement consenti aux agents de la fonction publique et aux assimilés fonctionnaires proposés notamment par le Crédit foncier de France. À noter néanmoins que les contractuels sont exclus au bénéfice du prêt immobilier fonctionnaire.

Il s’agit d’une alternative à la sauce fonctionnaire au prêt action logement (ou prêt employeur) auquel les fonctionnaires n’ont pas droit. Ce type de prêt aidé est aussi appelé prêt employeur fonction public. Il vient en complément d’un crédit immobilier principal en vue notamment de faire baisser le coût global du crédit et, par effet de bord, augmenter la capacité d’emprunt du fonctionnaire et son budget immobilier.

Le prêt immobilier fonctionnaire est accordé sous plusieurs conditions cumulatives :

• le prêt fonctionnaire doit servir à l’acquisition ou à la construction de la résidence principale. Il peut aussi servir à réaliser des travaux d’agrandissement ou de transformation de la résidence principale ;
• la résidence principale acquise doit se situer à moins de 50 km du lieu de travail du fonctionnaire (RIP le riad à Marrakech…) ;
• le prêt immobilier fonctionnaire doit être complété par un prêt immobilier classique, un prêt d’accession sociale (PAS) ou un prêt conventionné;
• le montant du prêt est plafonné à hauteur de 35 % du coût d’acquisition sous réserve des plafonds présentés ci-après.

Concernant le montant, le prêt immobilier fonctionnaire n’est pas très élevé (mais c’est déjà ça). En matière d’acquisition immobilière, le montant du prêt immobilier fonctionnaire dépend du nombre de pièces et la zone géographique de la résidence principale. Voici la grille des plafonds du prêt immobilier fonctionnaire.

Pour les travaux d’agrandissement et de transformation, les plafonds du prêt immobilier fonctionnaire sont exprimés dépendent de la surface et du secteur géographique.

Remarque : Comme vous pouvez le constater, le prêt employeur fonction publique est relativement faible dans son montant en ce qu’il ne peut dépasser 3 887 euros. On ne va pas cracher dans la soupe (ça permettra accessoirement de libérer du budget pour l’achat du mobilier !), mais cela reste dérisoire par rapport au prix d’un achat immobilier. Sauf à être accompagné par un courtier immobilier capable de faire toute la paperasse à votre place, votre temps sera certainement mieux alloué à la recherche active de votre futur chez vous plutôt qu’à la souscription d’un prêt complémentaire de 3 000 euros !

Avantage 6 : Le prêt immobilier fonctionnaire sans apport

L’apport personnel sert principalement à couvrir les frais inhérents à l’achat immobilier qui représentent environ 10 % du bien immobilier (frais de notaire, frais de dossier, frais de courtage, commission d’agence immobilière…). Sans apport et en cas de difficultés financières prématurées, la banque risquerait de ne pas pouvoir se rembourser complètement en vendant votre bien immobilier.

En tant que fonctionnaire, vous bénéficiez d’un statut privilégié en raison de la stabilité de votre emploi et de l’augmentation linéaire de vos revenus. Autant dire qu’en matière de prêt immobilier, le statut de fonctionnaire est idéal puisqu’il offre à la banque une visibilité parfaite sur l’avenir de vos finances.

Dans ces conditions, si vous disposez de la capacité d’emprunt nécessaire ou que votre taux d’endettement ne dépasse pas 35%, vous pourriez obtenir un prêt immobilier fonctionnaire sans apport. En d’autres termes, la banque financerait votre achat immobilier à hauteur de 110% du prix de vente !

Ceci dit, les recommandations du HCSF viennent limiter cette pratique puisque désormais les banques ne doivent pas accorder plus de 15 % de crédit immobilier sans apports. Sachez toutefois qu’en tant que fonctionnaire vous restez un client premium dont la plupart des banques se targueraient de vous compter parmi ses 15 % de prêts sans apports !

Avantage 7 : Cumuler le prêt immobilier fonctionnaire avec un PTZ (prêt à taux zéro)

Le PTZ ou prêt à taux zéro pour les intimes est un prêt complémentaire accordé aux personnes souhaitant acquérir leur résidence principale dans la limite d’un plafond de ressource relativement élevé.

Certes le PTZ n’est pas un prêt immobilier fonctionnaire à proprement parlé, mais il s’avère parfaitement adapté aux grilles de rémunération des fonctionnaires de sorte que vous pourrez en bénéficier dans la grande majorité des cas pour acquérir votre résidence principale. Il est donc particulièrement souhaitable pour les fonctionnaires de souscrire ce prêt à taux 0 !

Selon le secteur d’achat de votre résidence principale et la composition de votre famille, vous pouvez bénéficier d’un PTZ allant jusqu’à 138 000 euros.

Ceci étant, le PTZ doit être complété avec un prêt immobilier classique, mais vous bénéficiez d’un différé de remboursement sur le PTZ (entre 5 et 15 ans). Cette mécanique est particulièrement intéressante puisque cela permet d’augmenter drastiquement votre capacité d’emprunt en diminuant le poids des mensualités de remboursement sur votre taux d’endettement. Afin de maintenir vos mensualités constantes sur toute la durée de votre prêt immobilier fonctionnaire et PTZ, vous pouvez envisager un lissage de prêt.

Si vous êtes un jeune titulaire de la fonction publique et/ou remplissez les conditions de ressource, vous pouvez envisager un prêt d’accession sociale (PAS) à la place du prêt immobilier pour compléter votre PTZ. Le PAS vous permet de faire l’économie du coût d’une garantie personnelle en exonérant de frais d’enregistrement l’hypothèque prise sur votre bien immobilier.

Avantage 8 : Toutes les banques aiment les fonctionnaires

Outre la stabilité de leur emploi inégalé dans le secteur privé, les fonctionnaires sont payés par le trésor public. Jusqu’alors très bon payeur, le paiement par le trésor public du fonctionnaire permet à la banque du fonctionnaire d’obtenir des liquidités issues d’une entité tierce au marché interbancaire (grâce au versement du traitement sur le compte en banque du fonctionnaire). Il en résulte que la banque, grâce aux fonctionnaires, accroît systématiquement sa position de créditeur sur le marché interbancaire. Une position confortable source d’économie et de stabilité pour la banque. Certes, cela est un petit peu complexe à comprendre, mais vous pouvez retenir qu’un fonctionnaire est un excellent client pour une banque. 

 Or, quand on veut garder un bon client et le fidéliser, on a plutôt tendance à être complaisant et facilitateur !

Ainsi, en tant que fonctionnaire, les banques auront tendances à vous octroyer des prêts dans les meilleurs conditions dans l’espoir de vous garder en tant que client et que vos comptes ouverts chez elles soient crédités chaque mois de vos traitements !

Vu que toutes les banques sont prêtes à s’arracher pour que vous soyez client, vous avez tout intérêt à faire appel à un courtier immobilier capable de négocier et conforter votre position de force à leur égard afin d’obtenir un prêt immobilier fonctionnaire aux meilleures conditions ! Ces derniers sauront jouer avec la carotte de la domiciliation bancaire ;)

Lire aussi : La domiciliation bancaire pour un prêt immobilier est-elle obligatoire ?

Avantage bonus : le prêt travaux fonctionnaire est aussi proposé à taux réduit

Vous n’avez pas prévu d’enveloppe suffisante pour réaliser des travaux dans votre logement ? Ce crédit affecté peut revenir relativement cher dans le privé, mais en tant que fonctionnaire, vous pouvez l’obtenir à un taux privilégié grâce à votre statut. C’est notamment le cas chez la BFM.

Ultime bonne nouvelle pour conclure cet article en beauté. On me murmure dans l’oreillette que la caution du prêt immobilier fonctionnaire à tarif préférentiel peut être accordée à vos enfants pour l’acquisition de leur résidence principale, si votre mutuelle le prévoit…

Vous avez envie d’en savoir (encore) plus sur le prêt immobilier fonctionnaire ? Les courtiers HelloPrêt répondent à vos questions par téléphone, mail ou what’s app.