Président de SASU : nos conseils pour obtenir votre prêt immobilier

Vous êtes président de SASU et avez un projet immobilier ? Votre statut d’assimilé-salarié constitue un atout pour obtenir un financement, à condition que vous puissiez démontrer une certaine ancienneté dans votre fonction et la bonne santé financière de votre société. Pour accroître vos chances d’obtenir un crédit immobilier, vous avez tout intérêt à vous faire accompagner par un courtier. Tout ce que vous devez sur le prêt immobilier du président de SASU !

Comment obtenir un prêt immobilier pour président de SASU ?

En tant que président de SASU, vous êtes obligatoirement sous le statut d’assimilé salarié. Il est avantageux par rapport à celui du travailleur non salarié (TNS), car il vous offre une protection sociale plus complète, excepté bien entendu le droit à des indemnités chômage.

Vous pouvez vous payer de deux manières :

Avec des dividendes ;
Avec une rémunération, considérée fiscalement et par les banques comme un salaire.

Il sera bien plus facile de prétendre à un crédit immobilier si vous optez pour la rémunération, par définition plus stable. Vous devez également respecter des critères tenant à l’ancienneté de votre statut et de votre entreprise.

Avoir de l’ancienneté dans son activité

Pour choisir ou non de vous octroyer un emprunt immobilier, les banques vont demander une certaine ancienneté, qui peut varier selon le secteur d’activité.

En effet, contrairement à un salarié, qui dispose d’une protection et de droits grâce à son contrat de travail, notamment des indemnités de licenciement économique et chômage, vous ne disposez pas de telles garanties. La pérennité de votre situation dépend intrinsèquement de votre capacité à bien gérer l’entreprise.

Les établissements prêteurs peuvent ainsi demander une ancienneté de plusieurs mois à 3 ans. Ils détermineront alors si l’activité est régulière, pérenne et dévoile une bonne croissance dans le temps.

Vous devez ainsi fournir des documents relatifs à votre statut, comme vos fiches de paie, mais également à la société, comme le bilan comptable et financier.

L’apport pour le crédit immobilier du président de SASU

L’apport personnel reste essentiel pour l’obtention d’un prêt immobilier. Les banques se montrent réticentes à vous accorder un financement couvrant les frais annexes au crédit comme les frais de notaire, de dossier ou de garantie. Elles risquent en effet de perdre de l’argent en cas de baisse du prix du bien immobilier ou de revente précipitée. L’apport personnel atteste en outre de votre capacité à épargner régulièrement.

Généralement, les établissements bancaires demandent un apport minimum de 10 %, calculé sur le montant total de l’opération. Si vous pouvez apporter plus, il vous sera plus facile de négocier le taux d’intérêt et les conditions d’emprunt.

La capacité de gestionnaire du président de SASU

Les banques vont vous demander de fournir vos 3 derniers relevés de comptes bancaires, afin de vérifier si vous avez été ou non à découvert au cours de cette période. Si c’est le cas, même si vous bénéficiez d’un découvert autorisé, vous n’obtiendrez pas de financement. Mieux vaut donc différer votre achat immobilier d’un à 3 mois.

Autre point que les banques vont examiner à la loupe : si vous parvenez à mettre de l’argent de côté régulièrement. Elles aiment les profils fourmis, qui parviennent à faire face à une échéance régulière comme le sont les mensualités d’emprunt.

Quelle capacité d’emprunt pour un prêt immobilier président de SASU ?

Les établissements financiers acceptent de vous prêter de l’argent à concurrence d’un certain montant : votre capacité d’emprunt. Elle est calculée en fonction de :

Vos revenus : si vous vous versez une rémunération, elle sera intégralement prise en compte. Les dividendes quant à eux, par nature fluctuants, peuvent ou non être intégrés dans le calcul, en fonction de la politique des organismes de crédit et de la part qu’ils représentent dans vos revenus. Si vous avez déjà concrétisé un investissement locatif, sachez que 70 % des revenus fonciers ou des BIC sont aussi pris en compte ;
Vos charges : elles viennent s’imputer sur vos revenus et comprennent les mensualités d’autres crédits (auto, à la consommation…) et les pensions alimentaires que vous versez à un ascendant ou à un enfant ;
Votre apport personnel ;
Le taux d’endettement : il désigne le poids de vos charges sur vos revenus et ne doit pas excéder 35 %, comme l’impose le HCSF ;
Le taux d’emprunt ;
La durée de remboursement : elle est limitée à 25 ans + 2 ans de différé pour l’acquisition de la résidence principale ou secondaire et à 20 ans pour un projet d’investissement locatif. Plus la durée d’emprunt est courte, plus vous profitez d’un meilleur taux et inversement.

Quel taux d’emprunt pour un président de SASU ?

Le taux immobilier varie en fonction de plusieurs critères :

Le montant de votre apport ;
Votre profil d’emprunteur : plus votre activité est ancienne, plus vous êtes en mesure de le négocier ;
La durée de remboursement ;
La nature de l’acquisition, investissement immobilier locatif ou achat de la résidence principale.

Pour négocier le taux d’emprunt, rien ne vaut le recours à un courtier immobilier, qui sait mettre en avant les forces de votre dossier d’emprunteur.

Comment rassurer les banques pour emprunter avec un statut de président de SASU ?

Emprunter à deux avec un co-emprunteur en CDI

Dès lors que vous achetez à deux, les banques imposent d’inclure dans l’offre de prêt ce que l’on appelle une clause de solidarité. Si l’un de vous ne parvient pas à rembourser sa part de mensualité, l’autre devra le faire à sa place.

Ainsi, si votre conjoint est salarié en CDI ou fonctionnaire, vous disposez d’un argument de poids pour obtenir votre financement.

Proposer une garantie réelle sur le crédit immobilier

Il existe deux catégories de garanties : les garanties ou sûretés personnelles et les garanties ou sûretés réelles.

Généralement, les emprunteurs proposent une garantie personnelle à la banque, qui prend la forme d’un cautionnement par un organisme de cautionnement comme le Crédit Logement.

Celui-ci se porte garant du remboursement de votre emprunt et se substitue à vous le cas échéant. Simple à mettre en œuvre pour les banques, cette sûreté présente aussi l’avantage d’être la moins chère pour les emprunteurs. D’autant plus qu’une fraction des frais de garantie vous est restituée à l’issue de l’emprunt si vous n’avez pas connu d’incident.

Les organismes de cautionnement acceptent difficilement les dossiers des présidents de SASU, sauf s’ils peuvent attester d’une activité de longue durée. Il existe une autre possibilité : proposer une garantie personnelle aux banques comme :

L’hypothèque : elle offre aux établissements financiers la possibilité de saisir et de revendre le bien immobilier ;
L’inscription du privilège de prêteur de deniers : elle repose sur la même procédure, mais confère en outre un droit de priorité à l’organisme de crédit sur le remboursement de sa créance.

Existe-t-il des prêts aidés pour les dirigeants de SASU ?

Non, il n’existe pas de prêt immobilier spécifique pour les présidents de SASU. Toutefois, vous pouvez peut-être compléter votre financement avec un prêt aidé comme le prêt à taux zéro (PTZ).

Représentant au maximum 50 % du financement, le PTZ vous est accordé sous conditions de ressources et de zone géographique d’implantation du bien. Votre achat doit concerner la résidence principale.

Quelle assurance de prêt immobilier pour un gérant de SASU ?

L’assurance emprunteur se destine à prendre en charge les mensualités d’emprunt ou du capital restant dû si vous êtes victime d’un aléa de la vie comme une maladie, un décès ou un accident.

Les garanties de l’assurance emprunteur du président de SASU

L’assurance de prêt comprend plusieurs garanties, et vous devez souscrire a minima les deux premières :

L’assurance décès : l’assurance rembourse le capital restant dû ;
L’assurance PTIA : PTIA signifie « perte totale et irréversible de l’autonomie », elle rembourse aussi le capital restant dû;
L’assurance incapacité totale temporaire (ITT) : elle rembourse les mensualités lorsque vous êtes temporairement empêché de travailler ;
L’assurance invalidité permanente partielle (IPT) : elle prend en charge la mensualité si vous attestez d’un taux d’invalidité compris entre 33 et 66 % ;
L’assurance invalidité permanente totale (IPP) : elle assume la mensualité d’emprunt si vous êtes atteint d’un taux d’invalidité supérieur à 66 %.

Le coût de l’assurance de prêt du président de SASU

Le tarif d’une assurance emprunteur de président de SASU dépend de :

Des modalités de calcul de la cotisation d’assurance: sur la base du capital emprunté ou sur la base du capital restant dû :
Du nombre de garanties que vous souscrivez ;
Du taux d’assurance, qui est fixé en fonction du contrat choisi (contrat groupe ou assurance en délégation), de votre âge, votre état de santé. Un courtier HelloPrêt peut le négocier pour vous.

Pour augmenter vos chances d’obtenir un prêt immobilier comme président de SASU, pensez enfin à proposer aux banques la domiciliation de vos revenus professionnels chez elles !