Expatriés : nos conseils pour obtenir votre prêt immobilier

Obtenir un prêt immobilier quand on est expatrié n’est pas aisé, du fait de l’éloignement. Toutefois, ce projet reste réalisable, à condition de remplir certains critères, comme la solvabilité et la résidence dans un pays politiquement stable. Zoom sur le prêt immobilier des expatriés !

Pourquoi emprunter en France quand on est non-résident ?

Pour les taux d’emprunt bas

Du fait de l’inflation, les taux immobiliers français sont un peu moins intéressants en 2023 qu’en 2021, mais ils restent plus faibles que dans d’autres pays d’Europe ou aux États-Unis. En moyenne, en mai 2023, ils s’établissent à :

3.15 % sur 15 ans ;
3.38 % sur 20 ans ;
3.52 % sur 25 ans.

A titre de comparaison, les taux d’intérêt atteignent :

6.60 % sur 30 ans aux USA ;
5 % sur 25 ans en Espagne ;
3.89 % en Allemagne ;
5.05 % au Royaume-Uni.

Pour bénéficier d’un taux d’intérêt fixe

Autre avantage d’emprunter en France : vous bénéficiez de taux fixes. Le montant de la mensualité est déterminé lors de la signature de l’offre de prêt et ne bougera plus ensuite. Vous pourrez ainsi plus facilement maîtriser votre budget.

Quelles sont les étapes pour obtenir un prêt immobilier expatrié en France ?

Vous devez suivre les mêmes étapes qu’un résident pour obtenir un crédit expatrié. Simplement, pour augmenter vos chances de vous le voir octroyer, vous devez présenter des garanties renforcées, comme un apport personnel supérieur à 10 %.

Par ailleurs, du fait du risque inhérent à votre profil, les banques appliqueront une surcote au taux d’intérêt. Vous avez donc tout intérêt à vous faire accompagner par un courtier pour la négocier !

Étape 1 : vérifiez votre éligibilité à un prêt immobilier non-résident en France

Les établissements prêteurs vont notamment prendre en compte votre situation professionnelle, le pays dans lequel vous êtes expatrié et votre taux d’endettement.

La situation professionnelle de l’expatrié

Il faut distinguer plusieurs situations :

Vous êtes détaché à l’étranger, mais sous contrat de travail français : c’est la situation la plus favorable pour obtenir un emprunt immobilier expatrié. Les établissements prêteurs vérifieront seulement si votre taux d’endettement vous permet d’emprunter ;
Vous êtes employé d’une société française, mais sous contrat de travail local : tout dépendra de la stabilité de votre pays d’accueil ;
Vous êtes employé par une entreprise étrangère, avec un contrat de travail local : il vous sera très difficile d’obtenir un prêt immobilier, d’où l’importance de vous rapprocher d’un courtier pour déterminer la faisabilité de votre projet immobilier ;
Vous résidez dans un pays étranger en étant à votre compte : le financement s’avère presque impossible à obtenir.

La résidence dans un pays politiquement stable

Tous les pays ne sont pas logés à la même enseigne aux yeux des banques. C’est ainsi qu’il sera plus facile d’obtenir un prêt immobilier expatrié si vous résidez dans un pays de la zone euro, ou partenaire historique de la France (USA, Australie, Canada…).

En revanche, si vous résidez dans un pays où la situation politique demeure instable, comme la Thaïlande ou l’Iran et certains pays d’Afrique ou d’Asie, il sera beaucoup plus difficile de vous faire financer.

Le taux d’endettement de l’expatrié

Le taux d’endettement est un indicateur qui mesure le poids de vos charges sur vos revenus disponibles. Depuis une décision du Haut Conseil de Stabilité Financière, vous ne pouvez pas emprunter si votre taux d’endettement excède 35 %.

Pour calculer le taux d’endettement, il faut appliquer la formule suivante :

Revenus / charges x 100.

Dans les revenus, sont comptabilisés votre salaire et les revenus locatifs que vous percevez en France. Les charges comprennent les échéances d’autres crédits et les pensions alimentaires.

Étape 2 : trouver une banque qui accorde des prêts immobiliers aux expatriés

Il faut savoir que l’ensemble des banques en ligne comme Boursorama ne prêtent pas d’argent aux non-résidents fiscaux en France. Il vous faudra donc vous tourner vers les banques traditionnelles comme le Crédit Lyonnais, le Crédit Agricole, la Caisse d’Épargne ou encore le Crédit Mutuel.

Si vous avez conservé un compte bancaire en France suite à votre expatriation, vous avez tout intérêt à contacter cette banque. Sachez par ailleurs que si aucun organisme de crédit ne peut exiger la domiciliation bancaire en son sein comme condition d’octroi du crédit immobilier expatrié, cela peut constituer une solution pour augmenter vos chances d’être financé.

Étape 3 : constituer le dossier de demande de prêt immobilier expatrié

Naturellement, les banques éprouvent plus de difficultés pour vérifier la solvabilité d’un emprunteur expatrié. Vous devrez donc transmettre l’ensemble des documents qui leur permettent d’apprécier votre situation financière, comme :

Votre contrat de travail ;
Vos trois dernières fiches de paie ;
Les trois derniers relevés de compte bancaire dans le pays de résidence ;
Les derniers avis d’imposition, avec justificatifs du prélèvement à la source le cas échéant.

Étape 4 : remplir les conditions d’emprunt

Vous devez proposer un apport personnel suffisant et consentir une garantie réelle sur le bien immobilier.

L’apport personnel du non-résident fiscal en France

En tant qu’expatrié, il n’est pas possible d’emprunter sans apport personnel. Cette épargne que vous proposez d’injecter dans l’achat immobilier sert à couvrir les frais annexes au crédit comme :

Les frais de notaire : ils représentent 2 à 3 % du montant d’une acquisition dans le neuf, et 7 à 8 % dans l’ancien ;
Les frais de garantie : on en parlera un peu plus bas ;
La commission du courtier immobilier : chez HelloPrêt, nous avons fait le choix d’une commission fixe de 2 500 euros, quel que soit le montant de votre acquisition ;
Les frais de dossier pour l’émission de l’offre de prêt : ils représentent en moyenne 1 % du capital emprunté.

En général, les banques exigent un apport personnel d’au moins 10 % pour pouvoir emprunter. En tant qu’expatrié, vous devrez apporter plus, pour rassurer les banques et limiter leur prise de risque. Il vous faudra ainsi disposer d’une épargne représentant 20 à 30 % du montant de l’acquisition.

L’assurance de prêt de l’expatrié

Si l’assurance emprunteur expatrié n’est pas légalement obligatoire, sachez que vous ne pourrez pas obtenir votre prêt si vous n’en avez pas. Vous devez donc trouver un assureur qui accepte d’assurer les non-résidents et souscrire un contrat qui vous protège contre :

Le décès ;
La perte totale et irréversible de l’autonomie (PTIA) ;
L’invalidité permanente totale et partielle ;
L’incapacité temporaire de travailler.

Si votre achat immobilier concerne un investissement locatif, vous pourrez être seulement assuré contre le décès et la PTIA. Les banques considèrent en effet que le risque de non-remboursement du prêt immobilier est moins élevé grâce à la perception des loyers.

Pour souscrire une assurance, vous disposez de deux options :

Le contrat groupe des banques : il est souvent plus onéreux, mais les banques apprécieront que vous choisissiez leur produit ;
L’assurance en délégation auprès d’un assureur extérieur : depuis la loi Lemoine, vous pouvez changer d’assurance sans frais ni pénalités, à condition de respecter l’équivalence des garanties. C’est ainsi que vous pouvez par exemple signer le contrat groupe de votre banque, avant de le résilier pour lui substituer une assurance déléguée moins chère.

Les garanties de l’emprunt immobilier pour expatrié

On parle aussi de sûretés pour désigner les garanties exigées par les banques pour couvrir les risques d’insolvabilité non pris en charge par l’assurance emprunteur. Il en existe deux grandes catégories :

La garantie personnelle : elle est accordée par un organisme de cautionnement qui se porte garant du remboursement du prêt, comme Crédit Logement. À noter que ces organismes n’acceptent pas de garantir les non-résidents ;
Les garanties réelles : elles comprennent le nantissement, l’inscription du privilège du prêteur de deniers et l’hypothèque. Pour que votre demande de prêt aboutisse, vous devrez le plus souvent consentir une hypothèque et une IPPD. Les banques pourront ainsi saisir et revendre le bien immobilier en cas de pépin, et se faire payer en priorité sur les autres créanciers.

La garantie a bien entendu un coût. Comptez environ 2 % du montant de l’acquisition pour mettre en place et lever une hypothèque à l’issue de l’opération.

Le taux d’emprunt du prêt immobilier pour expatrié

Enfin, soyez conscient que vous ne bénéficierez pas du meilleur taux, car les banques vous appliqueront une surcote liée au risque. Celle-ci varie de 0.20 à 0.50 %.

Le taux d’emprunt en France varie essentiellement en fonction de la durée de remboursement, qui est limitée à 25 ans. Toutefois, dans une optique de réduction des risques, les expatriés se voient très rarement accorder un emprunt sur une durée supérieure à 20 ans.

Vous savez désormais tout sur le prêt immobilier pour expatrié. N’hésitez pas à contacter un courtier immobilier pour décrocher plus facilement votre emprunt !