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Pour aller plus loinPrêt immobilier pour résidence secondaire : les solutions
Villa à la mer ou chalet à la montagne, vous souhaitez acheter le logement de vacances de vos rêves. Reste toutefois à obtenir un crédit immobilier pour résidence secondaire, ce qui n’est pas toujours une mince affaire. Avant de démarcher les banques, vous devez notamment vérifier que votre taux d’endettement vous autorise à souscrire un nouveau prêt. Plusieurs solutions peuvent être envisagées : le prêt hypothécaire, le regroupement de crédits ou la location occasionnelle.
Quelques chiffres clés sur la résidence secondaire
- 1 logement sur 10 est une résidence secondaire, chiffre qui passe à 1 sur 6 en zone rurale ;
- 54 % des résidences secondaires sont des maisons ;
- 40 % d’entre elles se situent sur le littoral méditerrannéen ou atlantique ;
- 16 % se situent en altitude ;
- 1 résidence secondaire sur 4 fait moins de 40m2 ;
- 1 résidence secondaire sur 10 est détenue par un étranger ;
- 34 % des habitations secondaires sont possédées par des ménages aisés.
Quelle différence entre un prêt immobilier résidence principale ou secondaire ?
Le statut de résidence principale ou secondaire a une incidence fiscale. Le logement considéré comme votre habitation principale est celui dans lequel vous résidez au 31 décembre de l’année de perception des revenus. Par ailleurs, vous devez l’occuper au moins 8 mois par an.
L’INSEE définit la résidence secondaire comme un logement utilisé pour les week-ends, les vacances ou les loisirs ou destiné à la location touristique.
Il existe une différence notable en termes de financement de la résidence principale ou secondaire : dans le premier cas, vous pouvez prétendre à des aides d’État, dans l’autre, non.
Pas de prêt aidé pour la résidence secondaire
C’est ainsi que vous ne pouvez pas demander de prêts aidés pour la résidence secondaire, comme :
- Le prêt à taux zéro (PTZ) : réservé aux primo-accédants, le montant de ce prêt complémentaire varie en fonction de la zone d’habitation et du nombre d’occupants ;
- Le prêt Action Logement, réservé aux salariés d’une entreprise occupant plus de 10 effectifs et d’un montant maximum de 40 000 euros ;
- Le prêt d’accession sociale, qui se rembourse moyennant un taux d’intérêt plafonné.
La fiscalité de l’emprunt
Les intérêts d’emprunt du crédit pour la résidence secondaire ou la résidence principale ne sont pas déductibles de vos revenus. En revanche, si vous mettez en location votre résidence secondaire à titre de meublé de tourisme, vous pourrez déduire les charges des loyers au régime réel ou profitez d’un abattement de 71 % au régime micro-BIC.
Enfin, soyez conscient que vous bénéficiez d’une exonération de taxe d’habitation et de taxe sur la plus-value uniquement sur la résidence principale. Ces taxes restent dues pour la résidence secondaire, en sus de la taxe foncière !
Lire aussi : Nos conseils pour l’achat d’une résidence secondaire
Comment obtenir un crédit immobilier pour une résidence secondaire ?
Il peut être compliqué d’obtenir un prêt immobilier pour une résidence secondaire, du fait du taux d’endettement, si vous remboursez déjà un autre emprunt. Vous devez vous présenter avec un dossier irréprochable, qui démontre que vous avez bien calculé le montant à emprunter et que vous présentez des garanties solides.
Le calcul du coût d’une résidence secondaire
Une résidence secondaire entraîne de nombreuses charges, car un bien qui n’est pas occupé souvent se dégrade plus vite. Vous devez donc prévoir des dépenses d’entretien, en plus d'éventuelles dépenses de travaux si vous achetez dans l’ancien, ces dernières devant être incluses dans le financement.
Vous ne pouvez pas bénéficier d’aides de l’État pour financer ces travaux, mais vous pouvez obtenir un coup de pouce pour la rénovation énergétique, à travers les certificats d’économie d'énergie (CEE).
Le conseil HelloPrêt : prenez également en compte les charges de copropriété le cas échéant, les dépenses supplémentaires en énergie et en eau, ainsi que les différentes taxes fiscales afin de vous lancer dans l’achat. Il ne faudrait pas que celui-ci tourne au cauchemar financier !
Le taux d’endettement pour emprunter pour une résidence secondaire
Depuis une décision du Haut Conseil de Stabilité Financière de 2021, le taux d’endettement se limite à 35 %. Les banques ne peuvent pas en théorie vous accorder de prêt immobilier si vos charges par rapport à vos revenus excèdent ce plafond.
Elles disposent d’une marge de flexibilité pour déroger à cette règle, mais elles doivent favoriser l’achat de la résidence principale et les primo-accédants. C’est ainsi que seulement 6 % de cette marge peut être accordée pour la résidence secondaire ou l’investissement locatif.
Toute la difficulté dans l’obtention d’un crédit pour résidence secondaire réside dans le fait que le plus souvent, vous remboursez déjà un emprunt pour votre habitation principale. Les mensualités grèvent déjà votre taux d’endettement, et il se peut que le montant auquel vous pouvez prétendre pour rester sous la barre des 35 % reste trop faible pour une acquisition.
À savoir : pour emprunter au-delà de 35 % de taux d’effort, vous devez présenter un reste à vivre suffisamment élevé.
Le calcul de la capacité d’emprunt
Vous devez calculer votre capacité d’emprunt avant de vous lancer dans la recherche d’un bien immobilier, c’est-à-dire le montant maximum que les établissements prêteurs accepteront de vous accorder en fonction :
- De vos revenus (si vous pensez louer votre résidence secondaire, un pourcentage du prix des nuitées peut être pris en compte par certains organismes financiers) ;
- De vos charges ;
- De votre taux d’endettement ;
- De votre apport personnel ;
- De la durée d’emprunt.
Vous pouvez utiliser notre simulateur de capacité d’emprunt pour déterminer la vôtre !
L’apport personnel pour la résidence secondaire
Les règles restent les mêmes pour la résidence principale ou secondaire : vous devez proposer un apport personnel d’au moins 10 % pour obtenir votre crédit immobilier. Certains établissements bancaires peuvent même exiger un pourcentage supérieur !
L’assurance emprunteur d’un prêt pour résidence secondaire
Comme pour n’importe quel prêt, vous devez souscrire une assurance de prêt pour couvrir le financement de la résidence secondaire. Vous devez a minima être protégé contre les risques décès et PTIA (perte totale et irréversible de l’autonomie). La banque peut également exiger d’autres garanties (invalidité et incapacité).
Vous disposez alors de 2 options :
- Le contrat groupe de votre banque, qui mutualise les risques entre les emprunteurs d’une même catégorie, moyennant une cotisation unique ;
- L’assurance en délégation auprès d’un assureur extérieur, avec une cotisation personnalisée en fonction de votre âge, état de santé et métier.
Quelles sont les solutions pour financer sa résidence secondaire ?
Vous disposez de plusieurs options pour le financement de votre résidence secondaire.
Le prêt amortissable
Pouvant être à taux fixe ou à taux variable, le prêt amortissable se rembourse au maximum sur 25 ans. Il n’est pas rare que comme pour l’investissement locatif, les banques n’accordent pas d’emprunt sur une durée supplémentaire à 20 ans.
Le prêt in fine
Le fonctionnement du prêt in fine diffère diffère de celui du prêt amortissable, car vous remboursez uniquement des intérêts d’emprunt. Vous remboursez le capital emprunté en une seule fois, lors de la dernière échéance. Ce type d’emprunt étant risqué, il est adossé à un nantissement sur un produit financier sécurisé, comme l’assurance vie. Ce nantissement représente 30 à 50 % du capital emprunté.
Le regroupement de crédits
Vous remboursez déjà un crédit pour votre résidence principale, voire un ou plusieurs crédits à la consommation. Vous supporterez également une autre mensualité pour l’habitation secondaire. Vous pouvez négocier avec votre banque actuelle ou une autre banque le regroupement de crédits, afin de réunir toutes les mensualités en une seule, à un taux unique.
Concrètement, cette opération se traduit par un allongement de la durée de remboursement, donc un alourdissement du coût total du crédit. Mais elle peut vous permettre de rester sous la barre des 35 % d’endettement.
Proposer une hypothèque sur le prêt immobilier
Si les banques se montrent réticentes à financer l’achat d’une résidence secondaire, c’est parce que celle-ci entraîne des frais supplémentaires, qui peuvent vous mener, à terme, à ne plus pouvoir rembourser vos échéances d’emprunt.
Pour les rassurer, vous pouvez ainsi :
- Proposer une hypothèque sur le bien que vous souhaitez acheter ;
- Souscrire un prêt hypothécaire : le fonctionnement est différent, car vous devez proposer en garantie un bien que vous possédez déjà. Vous obtiendrez en capital un pourcentage compris entre 50 % et 80 % de la valeur du logement.
À savoir : la caution d’un organisme de cautionnement comme Crédit Logement reste moins onéreuse et risquée, mais encore faut-il que votre dossier soit accepté.
Louer sa résidence secondaire pour financer une partie de l’emprunt
Ultime possibilité pour financer l’acquisition de la résidence secondaire : envisager de le louer aux périodes où vous ne l’occupez pas. Comme on vous le disait plus haut, ces loyers peuvent être pris en compte dans le calcul de la capacité d’emprunt par certaines banques.
Peut-on obtenir un prêt immobilier pour une résidence secondaire à l’étranger ?
Vous ne pourrez pas obtenir de prêt immobilier pour une résidence secondaire à l’étranger auprès d’une banque française, sauf à lui proposer une hypothèque sur un bien détenu en France et intégralement payé. Il reste donc 2 possibilités :
- Souscrire un crédit immobilier auprès d’une banque locale, mais vous devrez être domicilié dans le pays ;
- Le prêt Lombard, qui fonctionne comme un prêt in fine (remboursement des intérêts sur la durée et du capital à l’échéance). Le capital obtenu varie en fonction du produit que vous proposez en nantissement.
Vous savez tout sur le crédit immobilier pour une résidence secondaire. Contactez un courtier HelloPrêt pour mettre toutes les chances de votre côté d’obtenir votre financement !
Prêt immobilier pour résidence secondaire : les solutions
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