Les indispensables
Pour maîtriser votre prêt de A à Z
Pour aller plus loinInvestissement locatif : nos conseils pour obtenir votre prêt immobilier
Même si vous pouvez acquérir le bien au comptant, vous avez tout intérêt à vous endetter pour concrétiser un projet d’investissement locatif, afin de profiter de l’effet de levier du crédit et de la déduction des intérêts. Mais comment choisir son prêt d’investissement locatif parmi les différents produits proposés ? Sur quelle durée le souscrire et quel apport consentir ? Réponses !
Pourquoi emprunter pour investir dans le locatif ?
On passe en revue les raisons pour lesquelles il vaut mieux financer un investissement par emprunt, plutôt que sur fonds propres.
L’effet de levier du crédit
En utilisant le crédit bancaire, vous pouvez acquérir un actif d’une valeur largement supérieure à celle de votre épargne. Par exemple, avec un apport de 20 000 euros, vous pouvez emprunter 200 000 euros.
En outre, moyennant un effort d’épargne limité (les mensualités) et tant que le taux du crédit reste inférieur à celui du rendement de l’investissement, vous profitez d’une meilleure rentabilité.
L’effet de levier du crédit est démultiplié par l’effet de levier fiscal de l’acquisition à crédit. À condition d’être assujetti au régime réel d'imposition, vous pouvez en effet déduire les intérêts d'emprunt de vos revenus fonciers et réduire ainsi votre base taxable.
Augmenter la surface de son patrimoine
Avec le crédit, vous constituez un patrimoine qui se valorise au fil du temps sans apport initial important .Autrement dit, à condition de bien sélectionner l’emplacement, vous pourrez réaliser une plus-value à long terme. Une fois le prêt remboursé, l’intégralité des loyers perçus devient un revenu net, qui vient compenser par exemple une perte de pouvoir d’achat à la retraite.
S’aligner sur une stratégie long terme
L’emprunt pour investir dans l’immobilier locatif s’inscrit dans une logique patrimoniale à long terme. Les mensualités étant fixes, elles se déprécient avec l’inflation, alors que les loyers augmentent régulièrement, ce qui améliore progressivement la rentabilité nette de l’opération.
Quel prêt d’investissement locatif choisir ?
Vous avez le choix entre 2 types de crédit locatif :
-
Le prêt amortissable : les mensualités d’emprunt comprennent une fraction de capital restant dû et des intérêts calculés sur le montant du capital restant dû. En conséquence, ces derniers sont dégressifs. Vous pourrez déduire une masse toujours moins importante d’intérêts au fil de l’amortissement du capital. Ce prêt est le plus fréquent, celui qui donne lieu au plus faible taux d’intérêt et il doit être couvert par une assurance emprunteur et une garantie (organisme de cautionnement, hypothèque ou privilège de prêteur de deniers) ;
-
Le prêt in fine : les mensualités se composent uniquement d’intérêts. Vous remboursez le capital emprunté en une seule fois, au cours de l’ultime échéance. Plus risqué, ce prêt est pratiqué moyennant un taux d’emprunt plus élevé que le prêt amortissable, mais les échéances, qui ne comportent pas de capital restant dû, sont plus faibles. Vous pouvez les déduire intégralement des recettes locatives jusqu’à l’avant-dernière échéance, ce qui en fait un prêt tout indiqué pour les investisseurs fortement fiscalisés. Revers de la médaille, vous devez présenter une grande solidité financière, car vous devez consentir un nantissement entre 30 et 50 % sur un support d’investissement sécurisé, comme le fonds en euros d’une assurance vie.
Quel taux d’emprunt pour du locatif ?
Le taux immobilier d’un emprunt locatif varie en fonction :
-
Du type de prêt que vous souscrivez, amortissable ou in fine ;
-
De la durée de remboursement (plus elle est courte, meilleur est le taux) ;
-
De votre profil d’investisseur (plus il est sécurisé, plus vous obtenez un meilleur taux) ;
-
De la région dans laquelle vous empruntez, en fonction de la politique locale des banques ;
-
Du montant de l’apport personnel
Quel endettement pour un investissement locatif ?
Le taux d’endettement désigne le poids de vos charges par rapport à vos revenus disponibles et détermine notamment :
-
Le faisabilité de votre projet immobilier ;
-
Le montant de votre capacité d’emprunt, c’est-à-dire du montant maximum que les établissements bancaires accepteront de vous prêter au regard également d’autres critères comme la durée du prêt et le montant de votre apport personnel.
Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose un taux d’endettement maximum de 35 %. Les établissements prêteurs peuvent toutefois déroger à cette règle pour 30 % de leur production trimestrielle de crédits. Ils doivent réserver cette marge de flexibilité aux primo-accédants et à l’achat de la résidence principale. Seuls 6 % des investisseurs locatifs ont accès à cette marge. Pour faire partir des heureux élus, vous devez présenter un reste à vivre solide.
Auparavant, pour calculer l’endettement, les organismes financiers disposaient de 2 méthodes :
-
Le calcul différentiel : ils isolaient l’investissement du reste des revenus et charges et calculaient un solde investisseur (revenus locatifs - charges liées à l’investissement), ce qui permettait de booster la capacité d’emprunt ;
-
Le calcul classique, qui intègre une fraction des loyers que vous percevez (généralement 70 %) dans les revenus pris en compte dans le calcul de la capacité d’emprunt.
Le HSCF a supprimé la possibilité d’utiliser le calcul différentiel, les revenus locatifs sont ainsi partiellement intégrés dans la capacité d’emprunt et non plus soustraits des mensualités d’emprunt.
Quel apport pour investir dans le locatif ?
L’apport personnel désigne le capital que vous injectez dans votre projet d’investissement. Il sert à financer les frais annexes au prêt locatif, comme les frais de notaire ou de garantie. Le plus souvent, les banques exigent a minima un apport de 10 %. Vous pouvez toutefois proposer un pourcentage plus élevé, dans l’optique d’améliorer le cashflow de votre investissement, diminuer l’effort d’épargne mensuelle ou tendre vers l’autofinancement.
Peut-on faire un prêt sur 25 ans pour un investissement locatif ?
La tentation est grande d’investir sur la plus longue durée de remboursement possible, afin de maximiser l’effet de levier du crédit. Un prêt sur 25 ans peut en outre vous permettre :
-
De rembourser des mensualités moins importantes, et ainsi d’optimiser votre cashflow. À la clé, un gain de trésorerie que vous pouvez affecter à un autre achat locatif ;
-
De mieux maîtriser votre taux d’endettement et votre budget mensuel ;
-
D’emprunter plus pour réaliser une opération de plus grande envergure, comme l’achat d’un immeuble de rapport.
En revanche, vous vous verrez appliquer un taux immobilier plus élevé, car le risque de défaillance dans le remboursement est plus important pour les banques. En contrepartie, vous pourrez déduire plus d’intérêts de vos revenus locatifs.
Alors, est-ce possible d’emprunter sur 25 ans pour un investissement locatif ? Le HCSF limite la durée d’emprunt à 25 ans au maximum, avec un différé de 2 ans si vous ne pouvez pas entrer en jouissance immédiate du bien, parce que vous faites construire ou réaliser des travaux.
Toutefois, cette disposition s’applique uniquement à la résidence principale. Pour un investissement immobilier locatif, les banques ne vous proposeront pas une durée supérieure à 20 ans.
Peut-on obtenir un prêt à taux zéro pour l’investissement locatif ?
Le prêt à taux zéro (PTZ) présente l’avantage, comme son nom l’indique, d’être consenti “gratuitement”, sans intérêts et sans frais de dossier. Il se rembourse sur une durée maximale de 25 ans, avec un différé possible. Il est attribué sous conditions de ressources, dont le montant varie en fonction de la zone d’implantation du logement et du nombre d’occupants dans le logement.
Le montant du PTZ varie en fonction de plusieurs critères : prix d’achat du logement, nature du bien, zone et composition du foyer. Au maximum, il peut financer 50 % du total de l’opération, dans la limite d’un plafond, lui aussi déterminé par zone et nombre d’occupants.
Le PTZ peut financer différents projets immobiliers comme l’acquisition d’un logement ancien en zone détendue, d’un logement neuf en copropriété en zone tendue, ou encore la transformation d’un local en logement.
Toutefois, le PTZ est réservé aux primo-accédants (vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des 2 années précédentes) et à l’acquisition de la résidence principale. Il est donc exclu pour l’investissement locatif.
Les bailleurs peuvent néanmoins prétendre à un autre dispositif : l’éco-PTZ, qui viendra financer des travaux de rénovation énergétique.
À savoir : vous pouvez louer votre logement acquis avec un PTZ sans conditions au bout de 6 ans de détention ou avant 6 ans si vous vous trouvez dans une situation particulière, comme l’arrivée en retraite dans moins de 6 ans ou en cas de divorce. La durée de location ne pourra pas excéder 6 ans et le logement devra être affecté à la résidence principale du locataire. Vous ne pouvez donc pas le louer en meublé de tourisme, et vous devez respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire.
Quel assurance emprunteur pour un prêt d’investissement locatif ?
Comme l’acquisition de la résidence principale, le prêt d’investissement locatif doit être couvert par une assurance de prêt. Celle-ci a pour rôle de rembourser le capital emprunté ou les mensualités de remboursement si vous vous retrouvez dans l’un des aléas couverts par le contrat.
Vous devez a minima être couvert contre les risques décès et perte totale et irréversible de l’autonomie (PTIA). L’avantage en investissement locatif, c’est que les banques demandent rarement de souscrire les autres garanties (invalidité et incapacité), car les mensualités sont partiellement couvertes par les loyers.
N’hésitez pas à faire jouer la concurrence, et notamment à substituer une assurance en délégation au contrat groupe des banques, pour bénéficier d’une meilleure couverture au meilleur prix !
Vous recherchez le prêt d’investissement locatif le plus avantageux pour vous ? Contactez un courtier Helloprêt, qui pourra également vous accompagner dans la recherche de votre assurance emprunteur.
Thomas Eymery nous a accompagné avec professionnalisme et efficacité pour notre prêt immobilier. Toujours disponible, clair dans ses explications et à l'écoute de nos besoins, il a rendu cette étape cruciale beaucoup plus simple. Je recommande vivement ses services !
Ludovic François est excessivement disponible, réactif et prévenant. J'ai été très satisfaite de l'accompagnement. Cela enlève un gros poids sur la gestion de toutes les démarches. Le taux obtenu est plus que satisfaisant.
Nous avons été suivis par Arnaud Champetier et son équipe et avons été accompagnés du début à la fin. Grâce à leur expertise, nous avons pu obtenir un taux anormalement bas eu égard à la conjecture actuelle. Mais leur intervention ne se limite pas à cet aspect. Ils ont également négocié les stipulations contractuelles du prêt nous permettant de mener notre projet de rénovation à bien, dans les meilleures conditions (ligne de crédit à taux 0, différé de paiement pendant la durée des travaux, etc). Un grand merci à l'équipe !
Camille nous a accompagnés du jour où nous l’avons contactée jusqu’à plusieurs jours après la signature de l’acte officiel de vente pour l’acquisition de notre appartement (+5 mois). Elle a toujours su se rendre disponible, prendre le temps quand nous avions des questions, et être dans l’anticipation des différentes étapes de l’acquisition de notre bien. Enfin, en plus de nous avoir obtenu un taux de crédit en dessous de la moyenne actuelle du marché, Camille a également su négocier différents points comme le remboursement anticipé sans frais et la modulation des mensualités sans frais, conformément à ce que nous souhaitions.
Super expérience! Je recommande Ludovic :-)
![arrow next](data:image/svg+xml,%3Csvg xmlns="http://www.w3.org/2000/svg" viewBox="0 0 18 19"%3E%3C/svg%3E){kind=small}