Simulation de prêt relais sec et de prêt relais adossé

Quels avantages et caractéristiques du prêt relais sec ?

Le prêt relais sec est la solution de financement généralement adaptée aux achats immobiliers dont le prix est inférieur au prix de vente de votre bien initial. 

Prêt relais sec définition

Dans le cadre d’un prêt relais sec, vous pouvez couvrir en totalité le prix d’achat de votre nouveau bien immobilier sans recourir à un prêt immobilier supplémentaire. Le prêt relais sec constitue alors le seul et unique moyen de financement pour l’achat de votre nouveau logement.

Ainsi, il n’est pas forcément nécessaire que le prix du bien immobilier soit moins élevé que celui du bien que vous vendez à partir du moment où vous disposez de l’apport personnel pour combler la différence.

Cependant, il faudra prendre en considération les modalités de remboursement de votre prêt immobilier. En effet, le plus souvent, un prêt immobilier est assorti d’une clause de remboursement anticipé en cas de vente du bien immobilier pour lequel il a été souscrit. Il faudra donc raisonner en termes d’actif net (valeur du bien immobilier - prêt immobilier restant dû à la banque) pour évaluer si vous pouvez envisager un prêt relais sec.

Il faudra aussi tenir compte du montant du relais sec accordé. Comme nous l’avons vu, la banque accorde environ 70% de la valeur estimative du bien immobilier sous la forme de prêt relais.

L’utilité du prêt relais sec

Vous l’aurez compris, le prêt relais sec s’adresse principalement à des personnes ayant en grande partie remboursé leur emprunt immobilier. Il sera donc majoritairement proposé à un public senior disposant des liquidités nécessaires pour couvrir l’achat du nouveau bien immobilier. 

En effet, le prêt relais sec présente un véritable risque pour la banque. Au moment de la souscription du relais sec, cette dernière ignore si le prix de vente définitif du bien vendu sera identique à celui de l'estimation faite. Bien qu’elle diligente souvent un expert pour évaluer le bien, elle voudra s’assurer que l’emprunteur dispose d’une épargne suffisante pour couvrir les éventuels écarts d’estimation.

En raison de ce risque, la banque va généralement pratiquer un taux d’intérêt supérieur de sorte que le coût d’un prêt relais sec est généralement supérieur au prêt relais adossé.

Quels sont les avantages du prêt relais sec ?

Le prêt relais sec est la solution de financement à court terme la moins coûteuse au global pour assurer la période transitoire d’achat vente de votre résidence bien immobilier puisque vous aurez seulement à payer les intérêts du montant de l’avance, sans souscrire un prêt complémentaire.
De plus, sur le plan du taux d’endettement, le prêt relais a très peu d’impact en raison de l’absence de mensualité et la possibilité de différer les intérêts pour les rembourser en une seule fois, lors de la finalisation de la vente de votre bien (on parle alors de prêt relais avec franchise totale).

Il s’agit donc d’une solution de financement potentiellement neutre pour envisager d’autres projets immobiliers en parallèle nécessitant un nouvel endettement.

Quels sont les inconvénients d’un prêt relais sec ?

Un prêt relais sec propose seulement une avance sur une partie du prix de vente future de votre bien immobilier sans autres sources de financement complémentaires.
Autrement dit, le prêt relais sec s’adapte à très peu de cas de figure en raison des contraintes existantes :

• le prix du nouveau bien doit être à un prix inférieur environ à 70 % de la valeur du bien que vous souhaitez vendre ;
• s’il vous reste un prêt immobilier en cours assorti d’une clause de remboursement anticipé en cas de vente du bien associé ou que le bien est grevé d’une hypothèque ou IPPD au profit de la banque non transférable, il faut que le produit de la vente puisse permettre de rembourser totalement le crédit existant ainsi que l’avance. Pour cette raison, le montant du prêt relais sec peut tenir compte du capital restant dû et donc diminuer de son montant.

L’achat d’un bien immobilier plus cher que le précédent assorti d’un prêt immobilier en cours de remboursement étant beaucoup plus fréquent dans la pratique, la plupart des emprunteurs s’orientent alors vers un prêt relais adossé.

Dans quelle situation le prêt relais adossé est-il intéressant ?

Ainsi, à défaut d’être dans la situation précitée, il faudra envisager un prêt relais adossé ou prêt relais associé. Dès lors que la valeur du bien mis en vente est inférieure à la valeur du nouveau bien et qu’il est nécessaire de faire un emprunt immobilier complémentaire (à défaut d’un apport suffisant), on parlera de prêt relais adossé.

Dès lors, le prêt relais adossé se décompose de la manière suivante :

• un prêt relais correspondant entre 60% et 80% de la valeur du bien mis en vente ;
• un prêt immobilier complémentaire pour remplacer celui remboursé par anticipation à l’occasion de la vente ou, dans de rares cas, pour le compléter en finançant le différentiel.

Le prêt relais adossé implique donc de remplir les mêmes conditions que lors d’une demande de prêt immobilier. La banque devra vérifier votre capacité d’emprunt, votre taux d’endettement à l’aune de vos revenus et de votre situation patrimoniale.

Pour mettre en valeur votre dossier emprunteur et obtenir un prêt relais adossé dans les meilleures conditions, vous pouvez faire appel à un courtier immobilier qui saura vous orienter vers les meilleures modalités de financement au regard de l'opération immobilière envisagée !

Quels sont les avantages d’un prêt relais adossé ?

Le prêt relais adossé permet d’acheter un bien immobilier d’une valeur supérieure à celui que vous souhaitez vendre en combinant un prêt immobilier classique à l’avance du prêt relais.

De plus, il offre une marge de manœuvre plus grande que le prêt relais sec en cas de capital restant dû pour l’achat de votre précédent bien.

Quels sont les inconvénients d’un prêt relais adossé ?

La problématique principale du prêt relais adossé tient à l’augmentation de votre taux d’endettement pendant la période transitoire entre l’achat du nouveau bien et la vente de l’ancien. En effet, les mensualités du prêt relais adossé se cumulent avec celles de l’ancien prêt, ce qui limite drastiquement le montant que vous pourrez emprunter avec le nouveau prêt. Il est donc important de prévoir un apport important si votre taux d’endettement est déjà élevé ou d’envisager un prêt achat revente.

Quelles différences entre un prêt relais et un prêt achat revente ?

Comme vous l’avez constaté, le prêt relais est calculé à partir de la valeur du logement mis en vente diminué du capital restant dû à la banque. Autrement dit, moins vous êtes endetté, plus le montant du prêt relais sera important. Si le montant du prêt relais n’est pas assez important pour votre acquisition, il faudra envisager un prêt relais adossé pour combler l’écart de budget.

Mais, cette situation n’est pas toujours optimale puisque vous devez :

• payer les mensualités de votre nouveau crédit immobilier
• payer les intérêts du prêt relais
• continuer à payer les mensualités de votre ancien crédit

La période transitoire avant la vente de votre ancien logement peut donc être particulièrement coûteuse et vous faire dépasser allègrement votre taux d’endettement maximum.

Pour éviter ce désagrément, il est possible de s’orienter vers un prêt achat-revente. Ce type de prêt vous consiste à faire racheter votre ancien prêt pour le combiner à un nouvel emprunt (un regroupement de crédit) et de retrancher au capital restant dû une avance de 70 % de la valeur du bien en différé de remboursement (comme pour le prêt relais classique) sur une période de 24 mois.

L’avance sera remboursée en une fois après la vente de l’ancien logement. Le prêt principal combiné sera remboursé mensuellement comme un prêt amortissable classique.

Si vous souhaitez mieux connaitre son fonctionnement, nous vous recommandons de consulter notre article dédié au prêt achat revente.

Aussi, notre simulateur de prêt relais prend en compte la mécanique du prêt achat revente pour vous proposer la solution la plus optimale au regard de votre endettement. En tout état de cause, si votre projet immobilier se concrétise, les courtiers immobiliers Helloprêt peuvent vous orienter vers la solution de financement la plus adaptée et la moins coûteuse !