Comment obtenir un prêt immobilier avec une SCI ?

Nous avons déjà évoqué l’emprunt en SCI familiale, mais qu’en est-il des SCI classiques ? Contrairement à la SCI familiale, une SCI traditionnelle regroupe des associés qui ne sont pas forcément de la même famille. Son objectif principal est d’acheter et gérer un bien immobilier pour en tirer des revenus locatifs et partager une éventuelle plus-value à la revente, plutôt que d’optimiser un patrimoine familial.

Pour financer un achat immobilier, les associés peuvent faire emprunter la SCI ou emprunter individuellement. Cependant, le recours à un prêt en SCI impose certaines conditions, notamment l’accord unanime des associés, car ils sont indéfiniment responsables des dettes de la société.

Faut-il emprunter via la SCI ou individuellement ? Quels sont les avantages et les précautions à prendre ? Nous allons répondre à toutes ces questions.

Qu’est-ce qu’une SCI (société civile immobilière) ?

Afin de contextualiser un petit peu nos propos et vous aider à mieux comprendre la suite, effectuons quelques brefs rappels.

Lorsque vous souhaitez acheter un bien immobilier à plusieurs (c’est-à-dire mettre en commun vos économies), deux options s’offrent à vous :

Le régime de l’indivision ;
L’achat en société.

Le problème de l’indivision en bref

Cette première approche (l’indivision) est rarement satisfaisante quand il s’agit d’acheter un bien immobilier avec plus de deux personnes. Sauf à prévoir une convention d’indivision, l’achat en indivision n’offre pas les garanties suffisantes pour pérenniser dans le temps l’investissement immobilier. En effet, l’indivision est un régime précaire où chaque indivisaire peut sortir à tout moment du projet, pouvant entraîner la mise en vente du bien.

La SCI pour investir à plusieurs dans de bonnes conditions

C’est pourquoi, dans la majorité des cas, il sera préférable de constituer une société. À ces fins, la SCI (société civile immobilière) est la société idéale. Spécialisée dans l’immobilier, elle présente l’intérêt d’avoir un fonctionnement relativement simple, économique et protecteur pour les associés en raison de son encadrement par la loi.

De plus, elle permet de bénéficier du régime de la transparence fiscale si vous souhaitez effectuer de la location nue, c’est-à-dire que chaque associé paiera l’impôt sur le revenu en fonction de sa quote-part dans les bénéfices de la SCI.

Astuce : Sauf pour les hauts revenus (TMI > à 30 %), le régime de la transparence fiscale permet souvent de faire des économies d’impôts et de bénéficier des niches fiscales immobilières et d’avantages fiscaux tels que le régime des déficits fonciers.

Lire aussi : Les avantages d’acheter en SCI

Faut-il privilégier un emprunt personnel ou faire emprunter la SCI ?

La personnalité morale de la SCI lui permet d’emprunter directement contrairement à un achat en indivision où chaque indivisaire devra emprunter séparément ou être co-emprunteur. Quelle est la meilleure option : emprunter seul ou emprunter via la SCI ?

L’emprunt personnel ou via la SCI est une question centrale pour financer l’achat d’un bien immobilier à plusieurs. Selon la volonté des associés et leur degré d’entente, il conviendra de privilégier l’une ou l’autre des situations.

Emprunter séparément pour financer la SCI

Lorsque chaque associé emprunte de son côté, ces derniers ne financent pas directement l’acquisition de l’immeuble, mais l’acquisition des parts de la SCI.

En effet, une SCI est constituée au moyen d’un capital social divisé en parts sociales. Plus un associé détient de parts sociales, plus il aura de capital et donc recevra une partie plus importante des bénéfices réalisés par la SCI. Voici comme cela fonctionne :

Le capital social de la SCI va servir d’apport pour acheter le bien immobilier.
Le capital social de la SCI sera réparti en fonction de l’apport de chacun, prêt compris. Donc si un associé emprunte plus qu’un autre, il aura une part plus importante (et donc un droit sur les bénéfices supérieurs).
Chaque associé devra rembourser personnellement le prêt immobilier contracté sans pouvoir faire appel à la solidarité des autres associés en cas de difficultés.

L’avantage d’emprunter chacun de son côté réside précisément dans cette absence de solidarité : chaque associé dispose d’une capacité d’emprunt qui lui est propre de sorte que certains pourront emprunter plus que d’autres et donc auront un droit sur les bénéfices plus importants. Il apparaît normal que ceux ayant plus contribué au financement de la SCI puissent toucher une plus grande partie des bénéfices.

Exemple : Imaginons que trois amis, Alice, Benoît et Chloé, souhaitent créer une SCI pour acheter un immeuble locatif à 600 000 €. Ils décident d’emprunter individuellement pour financer leurs parts dans la SCI, plutôt que de faire un emprunt commun.

Répartition des emprunts et des apports :

Alice dispose d’une épargne personnelle de 50 000 € et emprunte 150 000 €.
Benoît emprunte 200 000 € sans apport personnel.
Chloé a une capacité d’emprunt plus importante et contracte un prêt de 250 000 €.

Constitution du capital social de la SCI :

Le capital social de la SCI est constitué des apports des trois associés, soit un total de 600 000 €. La répartition des parts sociales est calculée en fonction des contributions de chacun :

Alice détient 33,3 % des parts (200 000 €).
Benoît détient 33,3 % des parts (200 000 €).
Chloé détient 41,7 % des parts (250 000 €).

Remboursement des prêts :

Chaque associé rembourse son emprunt personnel indépendamment des autres :

Alice rembourse ses 150 000 € selon les conditions négociées avec sa banque.
Benoît rembourse ses 200 000 €.
Chloé rembourse ses 250 000 €, avec des mensualités plus élevées.

Répartition des bénéfices de la SCI :

Les revenus locatifs générés par l’immeuble sont distribués au prorata des parts sociales. Si la SCI génère 36 000 € de revenus locatifs annuels :

Alice perçoit 12 000 € (33,3 %).
Benoît perçoit 12 000 € (33,3 %).
Chloé perçoit 15 000 € (41,7 %).

Comment fonctionne le prêt au nom de la SCI ?

L’autre possibilité est d’effectuer un prêt avec la SCI. En tant que personne morale ayant une existence indépendante des associés qui la compose, la SCI peut très bien souscrire un prêt immobilier pour financer l’acquisition d’un bien immobilier. Voici comme cela fonctionne :

Les associés constituent la SCI en apportant personnellement des fonds au capital.
Ils reçoivent des parts à proportion de leurs apports. Donc si chacun apporte la même chose, le capital sera réparti à parts égales.
La SCI va directement emprunter auprès des banques afin de compléter l’apport des associés pour acheter un bien immobilier.

Faire emprunter une SCI n’est pas anodin puisque cela se traduit par un endettement de la société. Or, les associés de SCI sont indéfiniment responsables des dettes contractées par la société de sorte qu’en cas de défaut de paiement, la banque pourra poursuivre individuellement les associés au paiement de la dette à due proportion de leur apport.

Par exemple, si les associés ne remboursent pas l’emprunt de 200 000 euros, chacun d’entre eux pourra être actionné personnellement à hauteur de 50 000 euros (puisque les 4 associés possèdent ¼ du capital chacun). C’est la raison pour laquelle l’emprunt en SCI nécessite l’accord unanime des associés.

Exemple : Imaginons que quatre amis, Sophie, Julien, Marc et Claire, souhaitent acheter ensemble un immeuble locatif d’une valeur de 400 000 € en passant par une SCI.

Constitution de la SCI et répartition du capital :

Ils décident de créer une SCI et apportent chacun 50 000 € en capital, soit un total de 200 000 €. Étant donné que les apports sont égaux, le capital social est réparti de manière équitable :

Sophie détient 25 % des parts
Julien détient 25 % des parts
Marc détient 25 % des parts
Claire détient 25 % des parts

Emprunt immobilier souscrit par la SCI :

La SCI souhaite acheter l’immeuble pour 400 000 €, mais ne dispose que de 200 000 € en fonds propres. Elle sollicite donc un prêt bancaire de 200 000 € pour financer le solde.

La demande de prêt est effectuée directement au nom de la SCI, qui est considérée comme une entité juridique indépendante. Cependant, pour rassurer la banque, celle-ci exige généralement des garanties :

Engagement des associés : Chaque associé peut être tenu responsable du remboursement du prêt, proportionnellement à sa part dans la SCI.
Hypothèque sur le bien : En cas de défaut de paiement, la banque peut saisir l’immeuble pour se rembourser.

Responsabilité des associés en cas de défaut de paiement :

Si la SCI ne parvient pas à honorer ses mensualités et accumule une dette de 200 000 €, la banque peut exiger le remboursement directement auprès des associés. Étant donné que chacun détient 25 % du capital, ils seront tenus de rembourser à hauteur de leur participation :

Sophie devra payer 50 000 €
Julien devra payer 50 000 €
Marc devra payer 50 000 €
Claire devra payer 50 000 €

C’est pourquoi l’emprunt en SCI nécessite l’accord unanime des associés, car chacun engage sa responsabilité personnelle dans l’opération.

Quels avantages d’emprunter avec une SCI ?

Au-delà de la solidarité qui peut être source de problème, le prêt en SCI peut présenter des avantages notables pour viabiliser votre investissement locatif. En effet, la mise en commun des capacités d’emprunt permet de bénéficier d’un effet levier immobilier plus important.

La mise en commun des capacités d’emprunt

Comme nous l’avons vu, les associés de la SCI sont indéfiniment responsables des dettes de la société. Sur le papier ça peut paraître être source de problèmes, mais en réalité cela renforce les garanties de la banque. En effet, en disposant d’un recours contre chaque associé, elle dispose d’autant de garanties qu’il y a d’associés dans la SCl. Autant dire que c’est plutôt rassurant pour elle.

Bien entendu, il faudra que les associés disposent de la solidité financière suffisante pour faire face en cas de défaut de paiement.

Ainsi, la capacité d’emprunt respective de chaque associé est primordiale. De plus, s’il dispose d’un patrimoine immobilier et financier important, cela sera d’autant plus rassurant pour elle.

En bref, faire emprunter la SCI c’est faire bénéficier à cette dernière des capacités d’emprunt respectives des associés. Il est donc possible de maximiser l’effet levier immobilier.

Les avantages de l’effet levier immobilier en SCI

L’immobilier locatif est l’un des rares investissements pouvant être financés avec un crédit, la banque refusant systématiquement de prêter de l’argent à des particuliers pour investir en bourse par exemple.

Or, le crédit immobilier permet de doper la rentabilité d’un investissement immobilier. Si vous mettez 100 et que la banque finance 100, vous multipliez votre rentabilité par 2 ! Autrement dit, si votre bien immobilier prend 10 % de valeur, vous bénéficierez d’une rentabilité brute de 20 % environ ! Pas mal non ?

Grâce à la mise en commun des capacités d’emprunt, l’emprunt en SCI permet d’optimiser l’effet levier en empruntant plus pour un même apport.

Il faudra néanmoins respecter quelques prérequis.

Quels sont les prérequis pour emprunter avec une SCI ?

Bien que le gérant doit prendre l’initiative, faire un prêt avec une SCI nécessite un accord à l’unanimité des associés. De plus, se pose la question de savoir si les associés doivent souscrire une assurance emprunteur comme s’ils empruntaient en nom propre. Mais avant cela, quel doit être le capital de la SCI pour emprunter ?

Le rôle du capital pour l’emprunt d’une SCI

Comme nous l’avons vu, le capital est un élément essentiel pour la constitution d’une SCI. D’une part, il est légalement obligatoire (minimum 1 euro) et, d'autre part, il peut constituer l’apport indispensable pour pouvoir emprunter en SCI.

En effet, comme pour un prêt souscrit individuellement, la banque finance rarement 110 % de l’achat immobilier puisqu'il faut compter les 10 % de frais environs à l’achat. Ainsi, plus le capital de la SCI sera important, plus la banque sera susceptible d’accorder un crédit à la SCI.

Cela est d’autant plus vrai dans un investissement locatif, où plus l’apport de la SCI est important, plus le projet immobilier aura de chance d’être autofinancé (les loyers couvrent les mensualités d’emprunt et les charges) de sorte que les associés n’auront pas à abonder chaque mois le compte courant d’associés pour rembourser une partie du crédit souscrit.

Prêt immobilier : l’accord à l’unanimité des associés de la SCI

Il s’agit d’une règle inhérente à toutes les sociétés : il est impossible d’augmenter l’engagement des associés dans une société sans leur accord.

Or, comme nous l’avons vu, les associés de SCI sont indéfiniment responsables des dettes. Ils peuvent donc être actionnés personnellement au-delà de leurs apports respectifs. Vous arrivez à faire le lien ?

Imaginons que le gérant puisse faire emprunter la SCI sans entrave et que pour des raisons variées, la SCI ne serait plus en mesure de rembourser. La banque décide de vous poursuivre personnellement au comblement du passif de la société. Sans avoir donné votre accord, vous seriez obligés de rajouter de l’argent de votre poche, plutôt injuste non ?

Pour éviter cette situation, la SCI ne peut s’endetter sans l’accord préalable de tous les associés. Si un associé refuse, la SCI ne pourra pas emprunter. C’est pourquoi il est préférable, lors de la constitution de la société, de vous mettre d’accord sur la manière dont vous allez financer l’acquisition du bien immobilier : prêt personnel ou prêt via la SCI.

Peut-on obtenir un prêt immobilier pour une SCI sans apport ?

Bien que difficile, il est possible d’obtenir un prêt immobilier pour une SCI sans apport, mais cela dépend du profil des associés et du projet :

Profils à hauts revenus : Les banques acceptent parfois de financer 100 % du projet si les associés disposent d’une situation financière solide.
Projet immobilier rentable : Un bien à forte rentabilité locative et en zone tendue a plus de chances d’être financé sans apport.
Garantie solide : Hypothèque, caution bancaire ou nantissement de parts sociales peuvent être exigés pour sécuriser le prêt.

Astuce : Faire appel à un courtier immobilier permet d’optimiser les chances d’obtenir un financement sans apport.

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L’assurance emprunteur est-elle obligatoire pour une SCI ?

En principe, l’assurance de prêt immobilier est un prérequis pour les particuliers souscrivant un prêt immobilier. Il s’agit de la fameuse assurance PTIA couvrant à minima le décès et la perte totale d’autonomie. La SCI n’étant pas une entité mortelle susceptible d’être frappée d’un handicap, est-elle tenue de souscrire une assurance emprunteur en complément du prêt immobilier ?

Dans la pratique, la banque va demander la souscription d’une assurance PTIA bien que vous empruntiez via la SCI (peut-être parce qu’elle en est la pourvoyeuse…). Vous aurez néanmoins deux possibilités :

Prendre une assurance au niveau de la SCI et répartir la charge financière entre les différents associés
Souscrire individuellement une assurance emprunteur.

La deuxième solution est en principe plus coûteuse surtout si la SCI compte parmi ses associés des personnes d’un âge avancé. Cependant, il sera possible d’obtenir une couverture sur mesure selon l’aversion au risque de chaque associé (assurer la perte d’un emploi par exemple).

Ainsi, si vous respectez ces conditions, il y a de grandes chances que vous puissiez obtenir un prêt immobilier pour votre SCI sous réserve bien entendu de la qualité des dossiers emprunteurs des associés et de la viabilité de votre projet immobilier. Pour maximiser vos chances et vous mettre en valeur auprès des banques afin d’obtenir les meilleures conditions de financement, vous pouvez faire appel à un courtier immobilier !

Comment obtenir un crédit pour sa SCI en ligne ?

Nous sommes tout à fait d’accord : obtenir un crédit immobilier directement en ligne pour sa SCI serait particulièrement confortable. Cela permettrait d’éviter les aller-retour à la banque, les comportements erratiques du conseiller bancaire et le manque de transparence quant à l’avancement de l’obtention du financement… Bref, un gain de temps et de sérénité pour tous les associés de la SCI !

Pour répondre à cette problématique, chez Helloprêt, nous avons développé un cabinet de courtage immobilier 100 % digital pour vous obtenir un prêt pour votre SCI sans que vous ayez à bouger de votre canapé !

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