En quoi consiste le prêt viager hypothécaire ?

Votre capacité d’emprunt ne vous permet pas de souscrire un crédit ? Il existe une solution, à condition que vous soyez déjà propriétaire d’un bien immobilier : le prêt viager hypothécaire. Vous pourrez utiliser les fonds débloqués comme bon vous semble, mais vous devez respecter certaines obligations quant au logement hypothéqué. Explications !

Le prêt viager hypothécaire, c’est quoi ?

Acheter un appartement, partir en vacances, remplacer votre voiture : autant de situations dans lesquelles vous pouvez avoir besoin d’un financement. En fonction de vos revenus et de votre taux d’endettement, ou en raison de votre âge ou de votre état de santé, vous n’avez peut-être pas la possibilité d’obtenir un prêt. Devez-vous pour autant renoncer à votre projet ? Pas sûr, il existe une alternative aux crédits classiques : le prêt viager hypothécaire.

Principe du prêt viager hypothécaire

Le principe est simple : pour vous accorder une somme d’argent, la banque vous demande de placer en garantie un bien immobilier dont vous êtes déjà propriétaire. Vous n’avez pas à rembourser ni le capital ni les intérêts : il appartiendra à vos héritiers de le faire à la suite de votre décès. Vous trouvez que ce n’est pas sympa de faire peser la charge de cet emprunt sur vos enfants ? Vous avez aussi la possibilité de rembourser au moins les intérêts par anticipation (on vous expliquera plus bas).

Fonctionnement du prêt viager hypothécaire

On vient de vous le dire, le remboursement du capital et des intérêts est différé jusqu’à votre décès. Le prêt viager hypothécaire propose donc un fonctionnement plus proche du prêt in fine que du prêt amortissable. En outre, le prêt viager hypothécaire n’est pas un prêt affecté : vous pouvez utiliser l’argent pour faire tout ce que vous voulez. Il peut vous servir de prêt immobilier, de crédit à la consommation, de mise pour jouer au casino… Seule interdiction : vous ne pouvez pas vous en servir pour financer un projet professionnel.

Le prêt est garanti par une hypothèque. Celle-ci peut être prise sur votre résidence principale, sur votre résidence secondaire, sur un logement en investissement locatif… Attention, en revanche, il ne peut pas s’agir d’un bien à usage mixte (habitation et professionnel).

Pour déterminer combien ils acceptent de vous prêter, les établissements bancaires se basent sur plusieurs critères :

• Une estimation de la valeur du bien hypothéqué : elle doit être réalisée par un expert (agent immobilier par exemple) et sera contrôlée par le notaire. Notez que les frais d’expertise sont à votre charge. La banque ne vous accordera pas 100 % de la valeur du bien en prêt viager hypothécaire, mais une fraction allant de 15 à 75 %. Pourquoi ? Tout simplement parce qu’il existe un risque lié à la fluctuation du marché immobilier ;
• Votre âge : plus vous êtes jeune, plus vous pouvez emprunter une somme conséquente. Les intérêts courent tout au long de votre vie, la capitalisation sera donc plus importante pour un emprunteur âgé de 21 ans que de 60 ans ;
• Votre sexe : on ne vous l’apprend sans doute pas, mais les femmes ont une espérance de vie plus élevée que les hommes. C’est ainsi qu’elles peuvent obtenir un prêt viager hypothécaire plus important (puisque la capitalisation des intérêts est potentiellement plus longue).

Enfin, le prêt viager hypothécaire se singularise dans le paysage bancaire du fait de son taux d’emprunt hyper élevé : comptez en moyenne 5 à 6%. C’est le prix à payer pour profiter d’une mise à disposition d’argent avec un remboursement différé !

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Ne confondez pas avec le viager ou l’hypothèque !

Ok, dans prêt viager hypothécaire, il y a viager et hypothèque, mais il existe des différences de fonctionnement notables :

• Dans une vente en viager: en tant que vendeur, vous conservez l’usufruit du logement, c’est-à-dire que vous avez le droit de l’habiter (ou d’en percevoir les loyers, mais c’est moins fréquent) jusqu’à votre décès. L’acquéreur nu-propriétaire vous verse un bouquet au jour de la vente et une rente viagère jusqu’à ce que vous quittiez la scène. À l’inverse, avec un prêt viager hypothécaire, vous restez propriétaire du bien ;
• L’hypothèque classique: si vous ne remboursez pas vos mensualités, la banque peut saisir et revendre le bien hypothéqué aux enchères publiques. Avec un prêt viager hypothécaire, 1) vous ne remboursez pas de mensualités, donc pas risque de défaillance, 2) la banque garde seulement la main sur votre bien jusqu’au remboursement.

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À qui s’adresse le prêt viager hypothécaire ?

On vous donne deux indices :

Le prêt viager hypothécaire n’a pas besoin d’être garanti par une assurance de prêt, comme l’est obligatoirement tout crédit immobilier ;

La banque ne vous impose pas de remplir un questionnaire médical.

Vous avez la réponse ? Oui, le prêt viager hypothécaire s’adresse surtout à ceux qui ont du mal à obtenir un crédit par les circuits classiques de financement, à savoir les personnes âgées ou en mauvaise santé.

Cependant, le prêt viager hypothécaire n’est pas non réservé à ce type de public ! Si vous avez besoin de fonds pour réaliser un projet, il peut être un levier intéressant à actionner.

Comment prend fin le prêt viager hypothécaire ?

Au décès

Normalement, le prêt viager hypothécaire prend fin, comme son nom l’indique, au décès du souscripteur. À ce moment, vos héritiers doivent payer les intérêts et rembourser le capital. Deux hypothèses :

1. Vos enfants ne souhaitent pas conserver la maison : la banque la revend et se rembourse sur le montant de la vente. Si celui-ci est supérieur au capital versé à l’emprunteur + les intérêts, la banque doit reverser la différence à vos héritiers. À l’inverse, si le produit de la vente est inférieur, vos enfants ne lui doivent rien. Tout bénef’ ;
2. Vous enfants veulent garder le bien : ils doivent régler votre dette (capital + intérêts) à la banque et deviennent propriétaire.

Si vos héritiers désirent recevoir la maison, ce n’est peut-être pas la solution idéale. Mais ! Vous pouvez opter pour une autre formule : le prêt viager hypothécaire avec remboursements périodiques d’intérêts. Dans cette hypothèse, vous versez des intérêts selon la périodicité prévue au contrat. Si vous ne remplissez pas vos obligations, vous vous exposez :

• Au paiement d’une indemnité relativement lourde, puisqu’elle peut atteindre 4 mois d’intérêts ;
• A devoir rembourser l’intégralité du capital versé.

Par remboursement anticipé

Rassurez-vous, ce n’est pas parce que vous signez un prêt viager hypothécaire que vous avez la corde au cou pour votre vie entière. Vous conservez toujours la possibilité de rembourser l’emprunt avant votre décès. Cependant, la banque peut insérer une clause au contrat interdisant le remboursement par anticipation partiel s’il est inférieur à 10 % du capital accordé. En outre, elle peut prévoir des indemnités, dont le montant varie en fonction de la date du remboursement :

1. Avant 5 ans : si le capital vous a été versé en une fois, la pénalité de remboursement anticipé ne peut pas excéder 4 mois d’intérêts. Si le capital vous est versé en plusieurs fois, la pénalité de remboursement anticipé ne peut pas être supérieure à 5 versements mensuels ;
2. De 5 à 9 ans : pour un capital versé en une fois, l’indemnité est fixée à 2 mois d’intérêts. Pour un capital versé périodiquement, la pénalité se monte à 3 versements mensuels ;
3. Après 10 ans : capital versé en une fois = indemnité d’un mois d’intérêts. Capital versé périodiquement = 2 versements mensuels.

Lire aussi : Le remboursement anticipé du prêt immobilier

À la vente du bien hypothéqué

Vous avez aussi le droit de vendre le bien hypothéqué ou de céder un droit en démembrement (usufruit ou nue-propriété).

Mais attention, avant de le faire, vous devez en aviser l’établissement prêteur. Celui-ci peut contester l’estimation ou le prix de vente indiqué dans l’avant-contrat (compromis de vente).

Si l’expertise lui donne raison, il peut saisir le bien ou demander le montant de la valeur réellement estimée.

Quelles sont vos obligations si vous souscrivez un prêt viager ?

Le bien hypothéqué sert de gage de remboursement à la banque. Vous ne pouvez donc pas faire n’importe quoi avec ! Vous êtes tenu de vous en occuper en bon père de famille, c’est-à-dire que vous devez l’entretenir et réaliser les travaux qui s’imposent.

Il n’est pas rare que la banque impose un état de lieux à la signature du prêt viager hypothécaire, qui se déroule toujours devant un notaire.

Ce document servira de preuve en cas de litige ultérieur avec la banque. Si celle-ci peut prouver que vous avez mal entretenu le logement, elle est en droit de vous réclamer le remboursement du prêt viager hypothécaire par anticipation.

En outre, vous devez lui demander son accord écrit si vous souhaitez mettre en location le bien hypothéqué. Sauf bien entendu, s’il était déjà occupé au moment de la conclusion de l’offre de prêt.

Quelles sont les avantages et inconvénients du prêt viager hypothécaire ?

On se fend d’un petit récap’ sur les avantages et inconvénients de ce type d’emprunt.

Les avantages

• Il peut être accordé aux emprunteurs âgés ou en mauvaise santé ;
• Il peut être affecté à n’importe quel projet ou vous offrir un complément de revenus ;
• Vous n’avez pas besoin de souscrire une assurance emprunteur ou de remplir un questionnaire médical ;
• Vous ne payez rien durant toute votre vie, sauf à opter pour la formule avec paiement périodique des intérêts ;
• Vous pouvez tout de même revendre votre bien ou rembourser le prêt viager hypothécaire par anticipation ;
• Si le prix de revente est supérieur au montant du crédit, vos héritiers empochent la différence. Dans le cas contraire, ils ne doivent rien de plus à la banque.

Les inconvénients

• Le prêt viager hypothécaire ne peut pas être affecté à un projet professionnel ;
• Vous ne pouvez pas proposer un bien mixte en garantie ;
• Le taux d’emprunt est quelque peu prohibitif ;
• Vous n’obtiendrez pas de somme d’argent supérieure à 75 % de la valeur de votre logement.

Quelles banques pratiquent le prêt viager hypothécaire ?

On vous le dit tout net, depuis que le Crédit Foncier a cessé de proposer ce produit, il est devenu très difficile de trouver une banque pratiquant le prêt viager hypothécaire. Pour dénicher la perle rare, n’hésitez pas à prendre contact avec un courtier HelloPrêt !