Faut-il utiliser son cash pour le remboursement anticipé d'un prêt immobilier ?

Héritage, vente d’une entreprise ou d’un autre bien immobilier : vous voilà en possession de beaucoup de liquidités. Alors, en période d’inflation, faut-il utiliser son cash pour rembourser son  prêt immobilier ? 

Gardez en tête que le remboursement du crédit immobilier peut entraîner le paiement de pénalités. En outre, l’emprunt vous fait bénéficier d’avantages, comme la déduction des intérêts d’emprunt si vous avez fait un investissement locatif, ou la prise en charge du capital restant dû par l’assureur en cas de décès. Toutefois, vous pouvez être contraint de réaliser cette opération si votre situation financière l’exige. On fait le point !

Qu’est-ce que le remboursement anticipé d’un crédit immobilier ?

Le remboursement anticipé d’un crédit immobilier consiste à solder de manière partielle ou totale le capital restant dû sur votre prêt immobilier avant la fin de la période convenue initialement. 

Quand faire un remboursement anticipé ?

Cette opération intervient le plus souvent lorsque vous revendez le bien immobilier acheté au moyen du prêt. Toutefois, vous pouvez décider de la mettre en place volontairement, pour réaliser des économies sur les intérêts restant à payer ou pour vous libérer d’une dette.

Remboursement anticipé partiel ou total : quelle différence ?

Le remboursement anticipé de votre crédit immobilier peut prendre deux formes : 

• Le remboursement anticipé total : il intervient quand vous décidez de régler la totalité du capital restant dû. Cette situation se présente généralement lors de la vente de votre logement, d'une renégociation auprès de votre banque ou d’un rachat de votre prêt immobilier par une autre banque ;
• Le remboursement anticipé partiel : il intervient lorsque vous choisissez de régler une fraction seulement du capital restant dû. Ce choix est souvent motivé par l'obtention d'une rentrée d'argent inattendue, qui permet de réduire votre dette sans solder entièrement le prêt. Modifiant le tableau d’amortissement initial, le remboursement partiel vous permet de réduire le montant des échéances sans toucher à la durée de remboursement, afin d’alléger votre budget mensuel. Vous pouvez faire l’opération inverse, à savoir réduire la durée de remboursement et donc le coût total du prêt. Ou faire un mix des deux !

Comment se passe le remboursement anticipé d’un emprunt immobilier ?

Vous devez demander à solder votre crédit immobilier par anticipation auprès de l’organisme financier. Il peut vous facturer des pénalités de remboursement anticipé.

Demande de remboursement anticipé auprès de la banque

Lorsque vous envisagez de solder plus tôt votre crédit immobilier, vous devez adresser votre demande à l'établissement financier qui vous l’a consenti. Celui-ci est alors tenu de vous fournir, sans frais, une estimation précise des conséquences financières de cette opération. 

Cette estimation inclut le capital restant à rembourser ainsi que les éventuelles pénalités associées au remboursement anticipé. Elle doit vous être communiquée par écrit ou via tout autre support durable (email, espace personnel sur le site internet de la banque…).

Pénalités de remboursement anticipé

Le remboursement anticipé de votre crédit immobilier entraîne naturellement un manque à gagner pour votre banque. Pour le compenser, elle peut demander ce que l’on appelle des indemnités de remboursement anticipé (IRA).

Attention, l’organisme de crédit peut vous imposer le paiement des IRA seulement si elles sont explicitement mentionnées dans votre contrat de prêt. Il est possible, avant de signer le contrat, de négocier avec la banque pour réduire ou annuler ces frais, bien que cette facilité puisse être conditionnée par une période minimale de remboursement.

À noter toutefois que le plus souvent, si vous avez réussi à négocier la suppression des IRA, cette clause ne sera pas applicable si le remboursement anticipé fait suite à un rachat par un autre établissement prêteur.

Montant des pénalités de remboursement anticipé

Au maximum, votre banquier peut vous demander des IRA qui représentent : 

• 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé par anticipation, au taux moyen du prêt ; 
• 3 % du capital restant dû avant le remboursement.

Exemples de calcul des IRA pour un remboursement anticipé

Vous devez prendre en compte le coût du remboursement anticipé avant de vous lancer dans cette opération.

Exemple d’IRA en remboursement anticipé total

Vous souscrivez un prêt immobilier de 200 000 €, à un taux d'intérêt de 4 %, sur une durée de 20 ans. 

Après 7 ans, vous décidez de rembourser totalement le prêt, avec un capital restant dû de 146 000 €. 

Vous devrez payer les IRA les moins élevées entre les résultats des deux modalités de calcul : 

• 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé par anticipation :

 

146 000 × 4 % × 6/12 = 2 920 €.

• 3 % du capital restant dû avant le remboursement 146000×3%

146 000 × 3 % = 4 380 €.

Exemple d’IRA en remboursement anticipé partiel

Vous décidez d’effectuer un remboursement partiel de 40 000 euros.

• 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé par anticipation :

40 000 × 4 % × 6/12 = 800 euros

• 3 % du capital restant dû

 

146 000 x 3% = 4 380 €.

Exonération d’IRA

Pour les contrats de prêt conclus à compter du 1er juillet 1999, l’article L313-48 du code de la consommation) prévoit une exonération d’IRA si le remboursement anticipé provient : 

• De la vente du bien immobilier consécutive à une mutation professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint ;
• De la cessation forcée de votre activité professionnelle, par exemple suite à votre licenciement ou à celui de votre conjoint ;
• Du décès de l’emprunteur ou de son conjoint.

Est-il intéressant de rembourser un prêt immobilier par anticipation ?

Opter pour le remboursement anticipé d'un crédit immobilier présente certains avantages.

Si vous choisissez le remboursement partiel, vous allez réduire le montant du capital restant dû, ce qui vous fait faire des économies sur les intérêts et l'assurance de prêt. En effet, vous avez la possibilité de : 

• Conserver tel quel le montant des mensualités tout en raccourcissant la durée de l'emprunt. Vous serez libérer plus rapidement de votre prêt et pourrez vous lancer dans d’autres investissements ; 
• Réduire les mensualités tout en gardant la durée initiale du prêt, pour gagner en pouvoir d'achat tous les mois.

 

Si vous choisissez le remboursement total avant terme, vous économiserez sur le coût total du crédit, qui inclut à la fois les intérêts d’emprunt, mais aussi les primes  d’assurance. 

Vous pouvez aussi diminuer votre taux d’endettement pour réaliser de nouveaux projets immobiliers.

Pourquoi garder son prêt immobilier plutôt que le rembourser par anticipation ?

Si vous n’êtes pas obligé de rembourser votre crédit par anticipation parce que votre situation financière l’exige, préférez le conserver. On vous explique pourquoi.

Pour se constituer un patrimoine grâce à l’effet de levier du crédit

Le crédit immobilier s'avère être une épargne mensuelle “forcée" efficace, qui facilite l'accroissement de votre patrimoine. Il vous fait aussi bénéficier d’un effet de levier. 

Moyennant un apport personnel et un faible effort d’épargne (les mensualités, compensées par les loyers si vous faites de l’investissement locatif), vous pouvez acheter un bien immobilier d’une valeur bien supérieure à celui de votre apport.

De plus, si vous avez décroché votre taux d’intérêt lors des années précédentes, notez que le coût du crédit est gommé par l’inflation, dont le taux est supérieur.

Pour disposer de la protection de l’assurance emprunteur

Si aucune loi n’impose la souscription d’une assurance de prêt, vous n’obtiendrez pas de prêt immobilier sans ce précieux Sésame. Elle a pour vocation de se substituer à vous dans le remboursement du capital restant dû, ou des mensualités, partiellement ou intégralement, en cas de : 

• Décès ;
• Perte totale et irréversible de l’autonomie (PTIA) ;
• Invalidité permanente, totale ou partielle ;
• Incapacité de travail.

Ne pas rembourser votre crédit immobilier par anticipation vous permet de conserver cette prévoyance. En cas de coup dur, vous verrez le capital emprunté remboursé par l’assureur, ou celui-ci assumera partiellement ou intégralement les mensualités.

Prenons l’exemple d’un décès couvert à 100 % pour chaque co-emprunteur. L’un de vous est victime d’un accident mortel. L’autre pourra rester dans les lieux sans plus se préoccuper de la charge financière du crédit, ou revendre le bien.

Pour la déductibilité des intérêts

Si vous financez un bien locatif avec votre prêt immobilier, vous avez tout intérêt à le conserver, sous peine d’alourdir votre charge fiscale ! En effet, la loi vous autorise, au régime réel à déduire des charges, dont les intérêts d’emprunt, de vos revenus fonciers (location nue) ou BIC de location meublée. 

Ce dispositif fiscal se révèle encore plus puissant si vous avez opté pour un prêt in fine, qui vous permet de déduire l’intégralité de vos mensualités jusqu’à l’avant-dernière échéance. Solder votre prêt par anticipation reviendrait à vous priver de cet avantage fiscal !

Pour payer moins d’IFI

Vous êtes redevable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) si la valeur nette de votre patrimoine personnel excède 1.3 million d’euros. La valeur nette signifie que les dettes que vous supportez sont déduites de la valeur de marché de vos biens immobiliers. Ne pas rembourser votre prêt immobilier par anticipation vous permet ainsi de réduire votre base taxable à l’IFI !