En quoi consiste le remboursement d'un prêt par amortissement constant ?

Aux côtés du prêt immobilier amortissable et du prêt in fine, on trouve un autre type d’emprunt : le prêt à amortissement constant. Chacun d’eux dispose de son propre mode de remboursement du capital emprunté et des intérêts.

Si l’amortissement avec des mensualités fixes est le plus fréquent, l’amortissement constant, lui, propose des mensualités dégressives au fur et à mesure du remboursement de l’emprunt. Il s’avère avantageux pour les personnes qui escomptent une baisse de leurs revenus à terme.

Qu’est-ce que l’emprunt à amortissement constant ?

L’emprunt à amortissement constant se rembourse moyennant des échéances, qui comportent une part fixe de capital et une part variable d’intérêts. La masse des intérêts n’est pas calculée sur le capital emprunté, mais sur le capital restant dû. Ils sont donc dégressifs.

C’est ainsi que le prêt à amortissement constant, aussi appelé prêt à annuités constant, se rembourse avec des mensualités de plus en plus faibles. Attention, donc, ce ne sont pas les annuités qui sont constantes, mais l’amortissement du capital !

Le montant de capital à rembourser chaque année est déterminé une bonne fois pour toute lors de l’émission de l’offre de prêt. Mais ensuite, les intérêts sont calculés sur le montant du capital restant dû, déduction faite du capital amorti. Cela vous semble obscur ? Pour mieux comprendre, consultez le tableau d’amortissement constant qui figure en bas d’article.

Quelle est la différence entre un emprunt à annuités constant et un prêt amortissable ?

Un prêt amortissable fonctionne selon une logique différente, même si avec lui aussi, vous allez rembourser une part de capital emprunté et une fraction d’intérêts d’emprunt. 

On parle ici de prêt avec échéances constantes, car le montant de la mensualité ne change pas au fil du remboursement. Elle est fixée dès la souscription de l’emprunt immobilier.

La banque applique un taux d’intérêts au capital emprunté, pour déterminer le coût du prêt immobilier. Elle divise ensuite le total en autant d’annuités que la durée de remboursement. L’annuité comprend une part de capital et une part d’intérêts, toutes deux variables.

Les intérêts sont calculés sur le montant du capital restant dû, ils sont donc dégressifs. Au début du remboursement du prêt, ils représentent une fraction significative des mensualités d’emprunt. Au fur et à mesure de l’amortissement, ils pèsent de moins en moins lourd sur l’échéance, mais le montant de celle-ci ne varie pas pour autant.

C’est là la différence entre un prêt à amortissement constant et un prêt amortissable classique. Dans le premier cas, la mensualité est dégressive. Dans le second cas, la mensualité reste constante tout au long de la durée de l’emprunt.

Quelle est la différence entre un emprunt à remboursement constant et un prêt in fine ?

Très prisé des investisseurs fortement fiscalisés, le prêt in fine obéit à une logique différente, car il n’y a pas d’amortissement du capital. Les mensualités d’emprunt se composent uniquement d’intérêts. Le capital est remboursé en une seule fois, au cours de l’ultime échéance.

La différence entre prêt à amortissement constant et le prêt in fine réside donc dans l’absence d’amortissement du capital en prêt in fine.

Comment calculer les mensualités d’un prêt à amortissement constant ?

Le calcul du prêt à amortissement constant s’effectue en deux temps. Il faut d’abord calculer le montant du capital remboursé chaque année. Et ensuite, il faut appliquer le taux immobilier au capital restant dû, pour calculer la masse des intérêts.

Vous vous reporterez ensuite au tableau d’amortissement constant que vous proposera votre banquier pour connaître le montant des intérêts. Le tableau d’amortissement comporte tous les éléments suivants :

• Le capital restant dû ;
• Le montant des intérêts dans la mensualité ;
• Le montant du capital dans la mensualité ;
• Le montant total de la mensualité ;
• Le montant de la cotisation d’assurance ;
• Le coût total du prêt immobilier.

Quels sont les avantages d’un prêt à amortissement constant ?

Rappelons que la mensualité d’un crédit à amortissement constant se compose :

• D’une part invariable de capital ;
• D’une part dégressive d’intérêts.

Le prêt à amortissement constant fait réaliser des économies

Le fonctionnement du prêt à amortissement constant, qui suppose d’amortir plus de capital dès le départ, s’avère avantageux. En effet, comme vous remboursez plus rapidement capital emprunté, le coût total de l’emprunt est moins élevé.

En outre, si vous avez choisi une assurance emprunteur dont les cotisations sont calculées sur le capital restant dû, elle vous reviendra également moins cher.

Le prêt à amortissement permet donc d’économiser sur le coût global du crédit et de l’assurance de prêt.

Le prêt à amortissement permet d’emprunter sur une durée plus courte

Vous remboursez une part plus importante de capital qu’en crédit immobilier amortissable. En conséquence, vous avez besoin de moins d’annuités pour rembourser le même montant. En parallèle, vous économisez aussi sur les cotisations d’assurance de prêt, puisque vous êtes couvert moins longtemps.

Quels sont les inconvénients d’un crédit à amortissement constant ?

Premier inconvénient d’un prêt à amortissement constant : il peut être difficile de bien maîtriser son budget avec des échéances d’un montant variable. Cela peut être un frein pour les investisseurs locatifs, qui cherchent à faire coïncider le montant des mensualités avec celui des loyers.

En outre, pour emprunter en amortissement constant, il faut disposer de revenus assez élevés. En effet, les premières mensualités d’emprunt, qui comportent une part fixe et importante de capital, sont beaucoup plus élevées qu’en crédit amortissable.

Prêt à amortissement constant : pour quels emprunteurs ?

Le prêt à amortissement fixe s’avère avantageux pour les actifs qui s’approchent de la retraite, en fin de carrière professionnelle. En effet, le départ en retraite s’accompagne d’une perte de revenus. 

Pour anticiper la diminution des revenus et éviter que les mensualités d’emprunt ne pèsent trop lourd sur votre pension de retraite, vous avez tout intérêt à choisir ce type de prêt. Vous bénéficiez ainsi de mensualités plus basses à la retraite.

Exemple de tableau de remboursement d’emprunt à amortissement constant

Voici un tableau de remboursement d’emprunt à annuités constant, établi sur la base :

• D’un capital emprunté de 200 000 euros ;
• D’une durée de remboursement de 20 ans ;
• D’un taux négocié à 1.57 %.

Le coût des intérêts s’élève à 32 970 euros. Avec un prêt amortissable classique, le coût des intérêts aurait été de 34 593.80 euros.

Vous vous demandez si le prêt à amortissement constant est adapté à votre profil d’emprunteur et à votre projet ? Contactez un courtier HelloPrêt qui étudiera avec vous la meilleure stratégie à mettre en place pour financer votre achat immobilier !