Renoncer à la condition suspensive d'obtention de prêt

Vous avez un projet immobilier, acquisition de la résidence principale, secondaire ou investissement locatif. Le plus souvent, vous avez recours à un prêt pour financer l’acquisition. La loi Scrivener impose alors d’insérer une condition suspensive dans l’avant-contrat de vente. Elle est là pour vous protéger et vous permettre de récupérer l’indemnité d’immobilisation du bien si vous n’obtenez pas le financement. De leur côté, les vendeurs favorisent les offres d’achat sans cette clause, car ils savent que la transaction ira plus rapidement à son terme. C’est pourquoi Helloprêt a imaginé une solution ingénieuse pour renoncer à la condition suspensive d’obtention d’un prêt, que vous découvrirez dans l’offre Sérénité. Explications !

Qu’est-ce que la condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier ?

Avant de nous intéresser à la renonciation à la condition suspensive de prêt, revenons un instant sur sa définition.

La condition suspensive, une clause de protection de l’emprunteur

Vous avez eu un coup de cœur pour un bien immobilier, vous avez fait une proposition d’achat acceptée par le vendeur, il est temps de signer l’avant-contrat de vente. Le document peut être une promesse de vente (seul le vendeur s’engage à aller au bout de la vente) ou un compromis de vente (les 2 parties s’engagent). Il comporte différentes mentions comme :

Si vous financez le bien au moyen d’un emprunt immobilier, la loi Scrivener impose d’insérer dans l’avant-contrat une condition suspensive d’obtention d’un prêt. Et ce même si vous recherchez un prêt pour financer partiellement le prix d’achat.

À l’inverse, si vous mentionnez dans l’avant-contrat que vous achetez sans crédit, vous pouvez renoncer à la clause suspensive.

À savoir : si vous optez pour un achat immobilier sans prêt, sachez que vous pouvez changer d’avis jusqu’à la signature de la vente définitive pour vous mettre ensuite en quête d’un financement.

Le contenu de la condition suspensive de prêt

La clause suspensive doit mentionner :

Les effets de la condition suspensive d’obtention d’un emprunt

En même temps que vous signez le compromis, vous versez une somme d’argent au notaire, pour le compte du vendeur. Il s’agit de l’indemnité d’immobilisation, qui comme son nom l’indique sert à indemniser le vendeur qui sort son bien du marché pour vous le vendre si vous vous désistez de la transaction dans certaines situations.

Par exemple, vous songez à vous dédire de la vente, car vous réalisez que finalement, cet appartement ne vous plaît plus tant que ça. Le vendeur vous aura alors réservé son logement pour rien, alors qu’il aurait pu aller au bout de la vente avec un autre candidat. Pour être dédommagé de cette rupture de l’avant-contrat sans juste motif,  le vendeur conservera l’indemnité. En revanche, il doit vous la restituer si vous renoncez à la vente dans le délai de rétractation de 10 jours.

L’indemnisation d’immobilisation est légalement obligatoire seulement pour les promesses de vente d’une validité supérieure à 18 mois. Son montant sera alors de 5 % minimum du prix de vente. Si le vendeur décide d’en inclure une dans l’avant-contrat (situation la plus fréquente), son montant sera compris entre 5 et 10 % du prix du bien.

Quid du prêt ? S’il existe une clause suspensive dans le contrat, le vendeur vous rendra l’indemnité si vous n’obtenez pas le prêt. À l’inverse, si vous renoncez à la condition suspensive, il conservera l’indemnité. Helloprêt propose un nouveau service qui vous permet de renoncer à la condition suspensive sans perdre votre indemnité si vous n’avez pas le financement… Suspense !

La clause d’achat avec renonciation à la clause suspensive

L’article 313-42 du Code de la consommation impose la rédaction d’une mention manuscrite spécifique dans le compromis, par laquelle vous dites renoncer à la clause suspensive et à la protection attachée. Elle indique ainsi que :

Quels sont les risques d’abandonner la condition suspensive de crédit ?

De n’importe quel côté que vous vous positionnez, vous devez connaître les inconvénients et risques qui pèsent sur vous dès lors que vous n’inscrivez pas la clause au contrat.

Risques d’une acquisition sans condition de prêt côté acheteur

On l’a dit, si vous rédigez une clause de renonciation et que vous n’obtenez pas le financement, vous devrez abandonner votre indemnité d’indemnisation au vendeur. Elle peut être d’un montant substantiel ! Prenons l’exemple de la vente d’une maison dont le prix est fixé à 300 000 euros. En fourchette basse, si le montant de l’indemnité est fixé à 5 % du prix, vous perdrez 15 000 euros. Et en fourchette haute, avec une indemnité de 10 %, vous perdrez 30 000 euros.

Autre risque que vous courrez, mais qui en pratique ne se produit jamais : l’obligation de réaliser la vente, même sans prêt immobilier ou la demande de versement de dommages et intérêts.

On vous rassure, l’immense majorité des vendeurs ne forcent pas la main à l’acheteur, notamment parce que la procédure devant le tribunal est longue, fastidieuse, coûteuse et à l’issue plus qu'incertaine. En effet, les juges répugnent à nuire à la situation financière des acquéreurs en accédant à ce type de demande.

Risques de l’acquisition sans condition de crédit côté vendeur

Le vendeur s’expose à une négociation et à devoir accepter un prix de vente inférieur à celui qu’il avait espéré. En outre, si le financement vient à être refusé par les banques, alors il devra recommencer l’intégralité du procession de vente. Certes, il conservera l’indemnité d’immobilisation, mais rien ne garantit que le marché n’ait pas fluctué à la baisse entre-temps.