TAEG : Quel est le vrai coût de votre crédit immobilier ?

Quelle est la différence entre le TAEG et le TEG ?

Vous avez certainement dû entendre parler du TEG (taux effectif global) qui n’est finalement rien d’autre que l’ancienne méthode de calcul pour connaître le coût annuel du crédit, exprimé lui aussi en pourcentage. Le TEG a été abandonné le 1er octobre 2016 au profit du TAEG. À l’époque, les deux coexistaient : le TEG était consacré aux crédits immobiliers tandis que le TAEG s’intéressait aux crédits à la consommation.

À l’instar du TAEG, le TEG intégrait le taux d’intérêt nominal, les frais de garantie, les frais de dossier et l’assurance emprunteur. Ils sont tous les deux des taux fiables permettant d’effectuer des comparaisons réalistes entre différentes offres de prêt immobilier.

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Comment calculer le TAEG ?

Le TAEG est une réponse politique visant à informer de manière précise le consommateur sur le coût annuel d’un crédit contracté. Exprimé en pourcentage (taux) du montant emprunté, il se compose :

• du taux d’intérêt d’emprunt (taux débiteur annuel) ;

• des frais de dossier (la souscription d’un crédit donne lieu à la facturation de frais de dossier pouvant aller de 500 à 1500 euros) ;

• les primes d’assurance du crédit immobilier ;

• les frais de garantie emprunteur.

En effet, la souscription d’un crédit immobilier doit obligatoirement être assortie d’une assurance emprunteur afin de protéger l’emprunteur de défaut de remboursement en cas de survenance de certains évènements (invalidité, décès…). Le coût de l’assurance emprunteur, fonction de l’âge, peut représenter une part substantielle du coût du crédit.

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Le calcul du TAEG et l’estimation du coût global du prêt sont d’autant plus délicats que :

• les intérêts d’emprunt sont applicables sur le capital restant dû (donc chaque mois, la base de calcul des intérêts change) ;

• les primes d’assurance sont calculées sur le capital emprunté de sorte que le remboursement progressif du capital ne diminue pas le coût de l’assurance.

Ainsi, pour résumer, nous avons :

• des taux d’intérêt qui théoriquement sont moins élevés chaque mois ;

• une prime d’assurance mensuelle constante ;

• des frais de dossier et frais de garantie payés au moment de la souscription du prêt.

L’ensemble de ces charges n’ayant pas la même temporalité, il s’avère particulièrement compliqué de calculer exactement le coût annuel du crédit par soit même.

Vous comprenez maintenant qu’il est quand même plus pratique que la banque fasse le job à notre place en nous fournissant ce fameux TAEG !

Quels frais n’entrent pas dans le TAEG ?

Malgré la prise en compte de nombreux frais, les frais hypothétiques du prêt immobilier ne sont pas pris en compte dans le calcul du TAEG. Il s’agit par exemple :

• des IRA (indemnités de remboursement anticipé) qui sont dus par l’emprunteur si celui ci rembourse le crédit avant son terme ;

• des frais nés de la modulation des échéances de prêt ;

• de la souscription d’assurances de prêt complémentaires (assurance chômage par exemple)…

Quelles différences entre le TAEG à taux fixe et le TAEG révisable ?

Le TAEG peut être fixe ou révisable. Cette distinction correspond aux modalités de remboursement du prêt. Le TAEG fixe correspond à des taux d’intérêt fixes tandis que le TAEG s’apparente à des taux d’intérêt variables.

Le TAEG fixe offre la meilleure sécurité à l’emprunteur dans la mesure où il garde la maîtrise du coût des mensualités de remboursement pendant toute la durée du prêt. En principe, elles seront un peu plus élevées que pour un prêt à taux variable puisqu’il apparaît peu opportun de souscrire un taux variable si ce dernier est supérieur au taux fixe (cela va de soi).

A contrario, le TAEG révisable s’applique aux prêts dont les intérêts pratiqués sont variables ou révisables. Le plus souvent indexé sur l’Euribor, le TAEG des prêts à taux variable peut évoluer au cours du temps à la hausse comme à la baisse. Il s’agit donc d’un pari sur l’avenir qu’il faudra être en mesure d’assumer si les évolutions du marché ne sont pas en votre faveur !

Les limites du TAEG pour comparer plusieurs offres de prêt immobilier

Comme nous l’avons vu, la méthode de calcul du TAEG implique de lisser les frais fixes du prêt immobilier sur toute la durée du prêt pour les traduire sous la forme d’un taux d’intérêt.

Par exemple, les frais de dossier sont des frais ponctuels payés lors de la souscription du prêt. Ils sont alors rapportés au montant emprunté puis lissé sur la totalité de la durée d’emprunt. Il en va de même pour les frais de garantie.

Sur une durée de 25 ans, ces frais représentent rarement plus de 0,04 point du TAEG. En fait, plus la durée de remboursement est longue, moins ces frais ponctuels impactent le TAEG.

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Or, il est peu probable dans la pratique que vous remboursiez réellement votre prêt sur toute la durée initialement prévue (celle ayant permis à la banque de calculer le TAEG). En effet, les prêts immobiliers sont remboursés en moyenne au bout de 8 ans, et ce pour plusieurs raisons :

• lorsque vous vendez votre bien immobilier (pour en acheter un plus grand par exemple), vous êtes tenu de rembourser la banque avec le prix de vente ;

• vous pouvez faire racheter votre crédit immobilier par une autre banque pour bénéficier de conditions d’emprunt plus avantageuses.

Forcément, dans ces circonstances, le TAEG après coup ne sera pas le même que le TAEG théorique calculé sur la durée de remboursement initiale du prêt immobilier (celui fourni par la banque). Si la durée de remboursement effective est courte et que les frais de souscription du prêt immobilier sont importants, le TAEG réellement payé par l’emprunteur s’envole.

C’est pourquoi le TAEG n’est pas le seul élément permettant de comparer deux offres de prêt immobilier. Il faut aussi tenir compte du montant des frais fixes et de la durée effective du remboursement (8 ans généralement).