Taux d'usure : comment le contourner pour obtenir un prêt immobilier en 2023 ?

S’il devient difficile, voire impossible d’emprunter fin 2022, c’est essentiellement la faute du taux d’usure. Conçu pour protéger l’acquéreur contre les pratiques abusives des banques, il évolue chaque trimestre… Mais pas assez rapidement pour suivre la hausse actuelle des taux nominaux des crédits immobiliers. Zoom sur le fonctionnement du taux d’usure et comment le contourner.

Qu’est-ce que le taux d’usure ?

 Avant de nous intéresser aux astuces pour contourner le taux d’usure, revenons sur sa définition et son utilité.

Lorsque les banques émettent une offre de prêt, celle-ci mentionne le taux annuel effectif global (TAEG) auquel elles consentent le prêt immobilier. Le TAEG se compose :

• Du taux nominal du crédit, qui est accordé à l’emprunteur en fonction de la durée d’emprunt et de son profil ;
• Du taux de l’assurance emprunteur : il est notamment fixé en fonction de votre âge et état de santé ;
• Des frais de la garantie : ils vont de 1.2 % à 2 % du capital emprunté selon la garantie consentie, organisme de cautionnement, hypothèque ou privilège de prêteur de deniers ;
• Des frais de dossier bancaire : ils représentent en moyenne 1 % du capital emprunté.

Le taux d’usure désigne le TAEG maximum auquel les organismes de crédit peuvent vous prêter de l’argent. Au-delà du taux d’usure, il s’agirait d’un prêt usuraire, strictement interdit par le Code monétaire et financier et le Code de la consommation.

Il existe un taux de l’usure en immobilier, et un taux d’usure pour les crédits à la consommation. Le taux est déterminé en fonction de la durée de remboursement et du montant du capital emprunté.

À quoi sert le taux d’usure ?

On l’a dit en intro, le taux d’usure existe dans le but de protéger les consommateurs. La rémunération des établissements bancaires s’effectue sur le taux d’intérêt qu’ils vous concèdent. Mathématiquement, plus le taux d’emprunt est élevé, plus ils dégagent de marge.

Il existe donc un risque pour le consommateur : celui de se retrouver en surendettement et en défaillance de remboursement, du fait d’un taux d’emprunt trop élevé. Les banques peuvent elles récupérer leurs billes grâce à la garantie proposée par l’emprunteur.

Le seuil d’usure constitue donc un moyen de protéger les emprunteurs contre les pratiques abusives des établissements prêteurs.

Comment calculer le taux d’usure ?

Chaque trimestre, la Banque de France calcule le taux d’usure en fonction sur la moyenne des taux pratiqués au cours des 3 derniers mois par les banques, augmentée d’un tiers.

 L’organisme de régulation publie les différents taux d’usure chaque trimestre, au Journal Officiel, et par catégorie.

Quel est l’impact du taux d’usure sur l’accès au crédit ?

Pour tenter d’endiguer l’inflation, la Banque Centrale Européenne remonte régulièrement son taux directeur en 2022. Il en résulte l’augmentation du taux de refinancement, et du taux auquel les banques se prêtent de l’argent entre elles.

Les établissements financiers se trouvent dans l’obligation d’augmenter à leur tour le taux immobilier des particuliers, pour conserver leurs marges. Et c’est ainsi que le TAEG se rapproche, voire dépasse le taux d’usure, et empêche les candidats à l’accession immobilière de concrétiser leur acquisition.

En parallèle, il faut tenir compte d’un effet de ciseau, lié au durcissement des conditions d’emprunt par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Celui-ci impose aux banques :

• De respecter le taux d’endettement de 35 %, avec dérogation possible pour 20 % de la production trimestrielle de crédit ;
• De limiter la durée d’emprunt à 25 ans.

Pour rester sous la barre des 35 % de taux d’effort, les acquéreurs doivent allonger la durée du prêt, sans plus pouvoir aller jusqu’à 30 ans. Vous verrez en consultant le tableau sur les seuils d’usure, que ceux-ci diminuent quand la durée de prêt augmente. Et voilà encore l’aspirant emprunteur bloqué dans son projet immobilier !

Comment contourner le taux d’usure en 2023 ?

Alors, le taux d’usure, est-ce une fatalité ? Non, car il existe de nombreux leviers à actionner pour ne pas dépasser le taux d’usure !

Emprunter sur une durée plus courte, pour contourner le taux d’usure

Première piste pour contourner le seuil d’usure : emprunter sur une durée plus courte. On vient de le voir : plus la durée du prêt est courte, plus le taux d’usure est élevé, et inversement.

 Bien entendu, cette faculté n’est pas ouverte à tous les emprunteurs. Il faut en effet que les mensualités, assurance incluse, restent sous la barre des 35 % d’endettement. Une bonne solution consiste à injecter plus d’apport personnel.

Passer par un courtier pour négocier le taux d’assurance emprunteur

Si légalement, l’assurance emprunteur n’est pas obligatoire, les banques l’exigent avec de vous accorder un emprunt.

 Au moment où vous effectuez une demande de prêt immobilier, la banque vous propose forcément son contrat groupe d’assurance de prêt. Lissée entre les différentes catégories d’emprunteurs, sans tenir compte de leur spécificité, la prime s’avère souvent bien plus élevée que la prime de l’assurance en délégation.

La délégation d’assurance consiste à faire assurer son prêt par un assureur extérieur à la banque. La compagnie d’assurance tiendra compte de votre profil d’assuré pour calculer la prime.

Pour vous donner un ordre d’idée, le taux d’assurance pour un emprunteur non-fumeur de 30 ans tourne autour de 0.34 % dans le cadre d’un contrat groupe.

Avec une assurance déléguée, le taux chute à 0.06 %. Vous pouvez donc d’une part réaliser de solides économies sur l’assurance de prêt, qui peut représenter jusqu’à un tiers du montant de l’acquisition, et vous maintenir en dessous du taux d’usure.

Le saviez-vous ? Les courtiers immobiliers HelloPrêt sont aussi spécialisés en assurance de prêt. Contactez-les pour négocier votre taux d’assurance et rester sous le seuil de l’usure !

À noter : depuis la loi Lemoine de 2022, vous pouvez changer d’assurance de prêt à tout moment, sans pénalités.

Augmenter l’apport personnel pour négocier le taux nominal

 Les taux immobiliers sont fixés en fonction de plusieurs critères dont :

• La stabilité de la situation professionnelle ;
• La durée de remboursement du prêt ;
• L’apport personnel injecté dans l’achat immobilier.

Au minimum, les banques exigent un apport de 10 % du montant de l’acquisition. Si vous pouvez proposer plus, par exemple, 20 ou 30 %, vous pourrez négocier le taux nominal. Un taux nominal plus faible vous éloigne ainsi du taux d’usure !

Négocier les frais de dossier pour ne pas dépasser le taux d’usure

Autre frais annexe qui entre dans le calcul du TAEG, les frais de dossier. Ils peuvent être fixes, mais généralement, ils tournent autour de 1 % du capital emprunté. 

Autre option pour contourner le taux d’usure : les négocier directement, soit par l’entremise d’un courtier en financement.

Fonctionnaires : pensez à la Casden !

Comme le Crédit Logement, Casden est un organisme de cautionnement. À une spécificité près : il se porte garant du remboursement des prêts immobiliers des fonctionnaires. 

Autrement dit, de profils d’emprunteurs qui comportent peu, voire pas du tout de risque. C’est ainsi que Casden peut vous proposer des frais de garantie très faibles, voire gratuits. L’idéal pour rester sous le taux d’usure !

Constituer une SCI pour l’achat immobilier

 Le seuil de l’usure est une mesure protectrice des consommateurs. Elle ne s’applique donc pas aux sociétés. En tant qu’associé, vous ne serez pas non plus considéré comme consommateur, comme l’a rappelé la Cour de cassation en septembre 2021.

Vous pouvez donc créer une SCI (société civile immobilière) pour contourner le taux d’usure.